二十多年前，来自印尼的房地产巨头，在上海成立了汇宝房地产公司，选址浦东康桥。
打造了被称为“上海十大豪宅”之一的绿宝园。
无论是房屋设计理念，还是园林的创作风格，亦或是建筑材料使用，都在打造一个具有北美风格，住户以外籍人士为主的国际社区。
一晃几十年过去了，如今提起浦东涉外别墅，绿宝园也依然算得上是一块豪宅招牌。
小区里的明星住客云集，占地40万方，容积率只有0.11，几乎是上海最低密的别墅社区。
奢侈的尺度感、高品质的设计感、上乘的用材用料、超全的社区配套、一流的物业管理，让绿宝园充满了豪宅范儿。
这也使项目之前入市的几期产品都十分热销：
2020年开盘，206套洋房光速清盘；2022年推出40套洋房，入围积分也是高达92.1分。
然而当时间来到2023年，这个项目曝出了一个大冷门：
绿宝园38套独栋别墅，竟然惨遭0认购。
之前洋房卖的那么好，新推的独栋别墅却无人问津？
究竟为何这个"上海十大豪宅"的别墅产品会在去年入市时遇冷？
今天总爷带大家好好了解一下这个项目。
01
二十多年历史，蝉联“上海十大豪宅”
作为上海如今知名的国际别墅区之一，绿宝园诞生于1999年。
即便没有做过太多推广，绿宝园依旧多次蝉联“上海十大豪宅”。
入市以来，绿宝园先后吸引了来自近40多个国家的外籍人士，且特别受到世界500强在华高管的青睐，被称为“世界500强高管聚集地”。
多次荣获“上海最佳租赁别墅”、“上海国际化低碳社区”和“上海最佳服务别墅社区”等荣誉。
即使是很多国内一流的开发商，如今也做不到绿宝园二十年前的品质。
就连项目洋房产品的外立面都是文化砖及黄金麻干挂石材打造；
社区内的各种景观也是欧式风格，露天泳池、喷泉据说也都是高成本打造；
从网上披露的社区内部照片来看，确实能感受到欧美别墅的品质感和尊贵感；
要说唯一不足，可能就是这么好的社区，位置却在上海外环外的康桥，属实是偏了一些。
02
地段价格错配，“二十年别墅”老盘新卖
在总爷看来，虽然别墅品质没的说，但作为外环外项目，他的单价和总价还是太高了。
这38套滞销别墅，面积在约684-859㎡，均价12.33万/㎡，总价约为7000万-1.25亿。
动辄一个小目标的价格，市区豪宅或风貌别墅选择也很多，即使绿宝园容积率够低，但外环外还是很难支撑这个价格。
除此之外，绿宝园的别墅产品还有一个不小的“雷点”：
根据总爷了解，绿宝园的这38套独栋别墅，其实早在2004年11月就已建成。
此前一直是对外出租给精英人士，如今是开发商把别墅收回之后重新翻修对外出售。
也就是说，这批别墅已经有将近20年房龄。
这样的房源背景，可能也会让不少精英人群看到后，心里产生一些芥蒂。
这也导致绿宝园独栋别墅入市后遭遇了0认购的局面。
绿宝园的开发商汇宝公司，背后是印尼地产大佬全宝集团。
印尼全宝集团创始人梁世桢，1940年出生在雅加达，梁家自清嘉庆年间自梅县松口来到印尼爪哇岛创业，迄今已100多年历史。
全宝集团在印尼房地产界一度有着霸主地位，经过30多年发展，在印尼已经是风生水起，也是印尼的五大房产上市公司之一。
但说实话，这家开发商在中国市场存在很低，缺乏品牌力，而绿宝园也是其中国唯一的住宅项目。
这样的品牌形象，与上海其他一众知名豪宅之间的差距一下子就体现了出来。
要知道这个项目价格上的竞品，是汤臣一品、绿城玫瑰园这样的一众上海滩知名豪宅。
所以相比之下，绿宝园的地段、产品、品牌价值等，显然和总价并不匹配。
03
八期入市在即，百亿货值能否逆袭？
近期，《绿宝园八期住宅建设项目设计方案》公示，拟推出10栋12-18F高层住宅。
去年的38套别墅还没卖完，如今绿宝园的高层产品又要再次入市。
这一次，绿宝园能否一雪前耻呢？
在总爷看来，相比于之前的洋房、别墅，此次绿宝园高层产品的上车门槛应该会更低，性价比会更高。
8期产品占地约12.24万方，地块位于秀沿路沪南公路交叉口，距离18号线康桥地铁站仅约200米，是纯正的地铁盘。
地块内还包含了一幢高6.95米的会所，带下沉式庭院，有大片集中绿地，整体配置看上去较为豪华、低密。
容积率1.0的社区，更属于整个上海罕见的稀缺产品。
估计在经过了去年的别墅滑铁卢后，绿宝园的高层产品会更有诚意，不知道这次能否逆袭？
绿宝园在上海的这20年，也算是见证了上海高端楼市的火热和黄金年代。
但是过去的20多年里，上海在进步，绿宝园却让人感觉更像是停住了脚步。
如今随着市面上豪宅产品越来越多，对于这些外资开发商来说，如果还停留在过去的产品层面没有创新，恐怕也会逐渐被市场所抛弃。
希望去年翻车的绿宝园，今年能够迎来好运。
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