房企这个岗位，会越来越值钱|现金流|经营|财务|资产管理

在世界名著《双城记》的开篇，第一句话是“这是最好的时代，这是最坏的时代。”岁月更替，浪潮拍岸。时代的面孔在不停改变。对于跟得上变化的人而言，这就是最好的时代，对于跟不上的人来说，却只能看时代的脸色。

谁也改变不了趋势，谁也无法忽视周期。

不可否认，地产行业已经大脚迈入存量阶段，具备了发展资产管理模式的内生动力，驱动资管发展的核心因素逐渐成熟，不动产资产管理的重要性越来越显现。地产资管人的价值也会更加凸显。

相比于传统地产来说，不动产资产管理人的成长的路径，还处在摸索阶段。

思路决定出路，

你改变不了大环境，唯一的路，只有持续提升自己的段位，加速奔跑对冲风险。

今年是农历龙年。龙，是中国古代神话中的动物，为鳞虫之长，是中华民族的象征之一。相传龙能飞行，擅变化，会呼风唤雨等，与凤凰、麒麟等并列为祥瑞，那就用成语来形容发展的阶层吧。

1级凤翥龙骧[fèng zhù lóng xiāng]

【释义】形容奋发有为。

【出处】唐·贯休《献钱尚父》：“贵逼人来不自由，龙骧凤翥势难收。”

作为资管入门小白，你会接触到很多工作、很多信息。

需要做大量的资管的各项基础工作，俗话称：多打杂。

收集资料，填报表，跟着开各种会，安排领导要求的一些会议，写会议纪要。

自己可能没有什么想法，但有的是超强的自驱力及执行力，以及做事的闭环思维。

心里有梦，眼中有光，向往远方。

对于资产管理的理解很浅，认为资产管理就是物业管理，或就是商业运营管理，或是两者的结合，往往租赁部三四个人负责租房子，至于运营就会交给物业。降低空置损失，资产应租尽租，戳此了解云租赁平台

做资管，首先要变的是观念！

资产管理的本质是：“根据资本的节奏，有效控制资产价值形成的过程，用最恰当的方式组织资源、激励团队、挖掘一切可能的价值，使资产价值在预期的时间内实现预期的价值”。

开始知道什么是优质的资管：

“优质的资管，一定要做到投、融、管、退的全过程闭环管理”，通过投资回报的概念，揭示了商业地产在从开发到运营过程中，每一个环节都要引入资产管理理念的必要性。

ps：这阶段重点要培养自己的素养，多学、多思、多问，学习各位大拿都是如何思考的，塑造养成自己的逻辑思维。

如果有一个全局视角的，有能力且有意愿带你成长的师傅，你会成长更快。

这些关键气质决定你能成长多快、走得多远，看看你有几条符合：

做事认真、执行力强、踏实务实、逆商够高、接地气、重视细节、耐性和韧性好、思维灵活、对新事物敏感、快速全面的学习能力等。

2级有龙则灵

【释义】潭水也不在于深，有了龙就显得有了灵气。说明对于一个事物不必光看外观和形式，而要看它的实质和内容。教人不慕虚而求实。

【出处】——唐·刘禹锡《陋室铭》：山不在高，有仙则名。水不在深，有龙则灵。

经过第一阶段的高强度打杂，你已经对资管有全局的认识了。

掌握了部分专业技能，对行业、对业务的理解还比较浅。基本熟悉资管全流程，熟悉资产管理全过程都要干什么，能够从营运数据发现启示，指导业务策略。

开始思考：

1、资产增值的核心逻辑是什么？2、怎样才能全方面的持久增值？3、组织和我们个人应做哪些准备？

重复的事情做得会比较多，有了扎实基本功后，要避免只是成为传话筒，成为表哥表姐躺平。快速从表哥表姐当中走出来，能够独立负责或领导一个模块从头到尾的工作，有独立的工作思路，尝试着自己主动安排一些事，把学到的资管理论小试牛刀，以更好角色参与到全过程管理中来。通过不断地思考和寻找改进余地来积累自身的管理能力。

要深刻认识到，只有执行能力，在2～3年左右的经验后，必然遇到瓶颈，可能干了三年和一年没什么本质区别，随时会被替代。所以，要开始培养一项自己的硬技能。

ps：你想速成，没门。成长是需要过程的，不恋爱就结婚总会出问题的。真正优秀的资管人员都需要长时间的积累和摸索，经济基础决定上层建筑，你现在积累了多少，将决定你未来能站在一个多高的高度。

比较推荐明源的《资管大未来》《掘金存量地产》，可以反复看。

学无止境，保持空杯心态。时刻明白自己每个阶段真正需要什么才是最重要的。多从业务层面和行业层面去思考去分析判断。永远不要觉得自己的知识储备够了。

3级卧虎藏龙

【释义】指隐藏着未被发现的人才，也指隐藏不露的人才。

【出处】北周·庾信《同会河阳公新造山地聊得寓目》诗：“暗石疑藏虎，盘根似卧龙。”

大资管时代背景下，每一个跟资产管理相关的人员都应当掌握资管的财务知识和指标，以资产财务经营指标为牵引，熟知资产经营逻辑，并以此指导相关业务动作的开展，帮助资产实现“投融建管退”全周期经营最优。

如越秀商管“卓越中心”作为“智囊团和资源库”的角色定位，人才画像：“首先要有一定的战略思维、体系思维和资产管理思维，能够围绕战略目标构建配套的管理体系，同时不仅要拥有内外部资源整合能力，还要具备一定的财务管理能力。”

“同时兼备写字楼、零售商场、酒店公寓跨业态综合管理能力的综合体人才”，背后需要员工在生意人心态、资产管理思维、创造长期价值、空间经营创新、以客为尊服务理念等方面形成共识。资管人员作为资产的负责人，有义务推动一切对资产价值有提升的实践，在项目运营过程中看到缺位并及时补位，关注风险、关注客户、关注资产长期价值。降低空置损失，资产应租尽租，戳此了解云租赁平台

以珍视的眼光，想象资产每一平米其无限的价值。

到了这阶段，你已经有比较丰富的资产管理经验了，有集团和项目一线全流程管理经验，能够预见到项目的风险以及公司的经营风险。

既要谋大局，思长远，架起“望远镜”去观察变化、捕捉机遇，另一方面用“显微镜”研究生意的本质，看清它的“基因”“细胞”，还有“能量”。

从资产管理全流程来看，定向策略、调研、拿地、定位、设计、工程、推广、租赁至营运及维护等全过程都会影响到日后资产的保值和增值，只有各个环节都尽善尽美，才能使商业地产的整体价值不断攀升。

不同的环节都有很多核心的KPI指标。正确解读财务指标，才能带来经营能力的升级。以资产价值最大化为目标，一定是要把运营的指标与业主、与资本的要求挂钩——从回报目标分解预算再联动租决管控，从实际经营情况反馈目标偏差再进行方案调整。

在某方面的技能突出，对行业、业务的理解逐渐深入，开始从单一的执行者更多地转换为策略计划的制定者。

初级选手只会被动做事情，中高级选手，一定要把事情想清楚，找到目标和更容易有所产出的地方。

最终你会发现，资产管理工作中有很大一个组成部分就是如何通过不断思考、判断和执行，找到投入产出比较优的路径和方法，来达成你想要的结果。

所以，从具体职能中跳出来，试着结合整个业务流程来考虑问题。要开始把更多精力放在策略制定、业务流程优化管理和业务串联上，而不是单纯地执行上。

如果你在总部，要明白对一线要先做好服务，再是监督和管理。好的资产管理的最终目的应该是帮助每一个项目成功，不能只是绩效考核，过程管控，要站在一线角度看问题，及时帮他们解决问题。只知道考核，不能解决问题的假管理。

如果你在一线，要不遗余力地协同大家，完成总部下达的目标。

ps：很多人的差距，可能不在硬技能，意识和思维，可能80%的资管都缺乏。

思路决定出路很鸡汤，但却是赤裸裸的真理。

反思和复盘能力是这阶段要重点培养和发展的。

行业每次一件事情成了热点，立刻就会出现两群人，一群人忙于吃瓜嘲笑，一群人忙于反思。

要成为高段位的资管，你应该是反思群体的一员，必须持续学习，接受和了解新事物。

因为反思的能力，决定你的成就。

“如果今年的自己没有发现自己去年是一个傻瓜，说明你这一年就白活了。” 某人说。

4级龙腾虎跃

【释义】形容跑跳时动作矫健有力，也比喻奋起行动，有所作为。

【出处】唐· 严从《拟三国名臣赞序》：“圣人受命，贤人受任，龙腾虎跃，风流云蒸，求之精微，其道莫不咸系乎天者也。”

到了资管中阶，技艺已经纯熟。

对于行业、市场、业务的理解已经比较深入，善于制定策略和推动执行。

能够搭建资产体系，培养梯队人员，驱动公司上下所有人思想统一，管理语言和经营意识统一，形成成熟的运营素养意识，包括目标感、成果意识、交圈文化、背靠背信任等。

有了成型的流程化思维，能够把自己关注的一个大问题拆解为无数细小的执行细节，并且要能够做到对于所有的这些小小细节都拥有掌控力。着重养成目标导向意识和效率意识。

有比较成熟的经营意识，控制投后与投前一致性。

能与财务联动，业财结合，要知道一个项目怎么赚钱，利润咋提，成本咋降。怎么在提质控速的前提下，也能做好现金流管理。

知道一个业务决策对项目现金流、利润的影响，能做经营分析，能够轻松地做一份全面的运营分析报告，充分评判风险。特别是提前预判，甚至是很早的预判，等风险刚一出现、在萌芽状态消灭它。

资产管理这四个字代表了两个层次，一个层次就是资产实体管理，另一个层次是金融，用什么架构持有。

金融属性是不动产的通行规则，没有人接手的不动产没有任何资本价值。要把资产当资本，通过资本化手段实现资产价值放大，运用这样的资本赚更多的钱。无论是散售还是大宗交易，又或者是通过资产证券化产品实现退出，都是兑现流动性溢价，资产的流动性提升了，资产估值也将相应地得到提升。

通过建立管理机制去应对风险，遇到卡点问题，可以找到解决方案。

靠个人来决策成就感很高，但风险是很大的，如果就是一个带头人带一帮小弟在那里做事，是成长不起来的。靠体系机制的决策，风险才是可控的，公司才能良性发展。

ps：这阶段要学会用开阔的思维看待问题，学会站在大局观上考虑问题；时时思考，多练习、多实践、多总结，否则就算工作很多年，也只能浑浑噩噩。那种明明对资管不够了解却坚持出来班门弄斧的做法更加不可取。

成为复合型人才，你单专业做到极致，对别人也可能就是伤害。试着让自己完成从“业务精英”到“领导者”转变。

可以多去参加一些行业论坛，看大家都是怎么思考的。

5级飞燕游龙

【释义】意思是像飞燕一样地轻快，像游龙一样地柔曲，形容体态轻盈柔美。

【出处】清·洪昇《长生殿·舞盘》：“宛若翾风回雪，恍如飞燕游龙。”

自我进化，是指要有自我升级的开放心态，不断学习，资管操盘手要成长为干实事的全能型军师，同时具备大局统筹、超强抗压、项目协调和执行谈判五种能力。

现在，你综合能力出众，熟悉每个业态，商业、写字楼、综合体各业态操盘特点。已经有了自己的资管逻辑体系，形成了自己的一套方法论，超越了一般公司的资产管理者，但同时保持思维的快速迭代。

合理制定租金的办法，明白租金到底怎么定，才能说明老板和租户，清晰不同阶段的租赁策略（新项目的预租，成熟项目的调改—）。

能够站在老板的思维考虑问题，知道公司每个阶段的运营关键，制定合理的公司资产经营策略与项目策略。

站在全局角度，从经营视角出发，筹划好每一个项目，知道公司要的不只是KPI最大化，更是ROE最大化、资产价值最大化。

所以关键的也是要让公司对资管的职能定位升级，从管“项目”到管“公司经营”。

培养经济思维和市场眼光，对新鲜事物高度敏感，对市场环境和政策的变化也比较敏感。

直到适应了外部环境的复杂化与不确定性成为常态，规模、速度等单一维度不再成为企业竞争的标尺，产品、服务、运营、资本等综合能力的打造更代表未来趋势。

知道永不停止地调整和创新是购物中心活力所在。客户的需求是一直在变，现在的成功并不能保证3年后的成功。高出租率并不意味着一成不变的商户组合，定期并有选择性地针对一部分租户进行调整。租约到期后，可以选择不再与租金支付水平较低的长期租户续约，转而吸引具有一定品牌的租户、付租能力较强的租户。

知道了在目前大环境下敏捷资管的重要性和特性，怎么样的组织形式能发挥更大的组织效能，让组织架构如何以更快速度适应变化是要重点考虑的，怎样设计激励导向的考核方案。

ps：这阶段，要让自己不可取代；把工作如何做简单－－总结和归纳，基本的工作流程化。提高效率，保证效果。因为协同各方资源做一件事，拉一堆人搞个东西，可能会造成浪费，从而慢慢失去信任。

工作，说到底是需要解决问题的，需要接地气，复杂问题简单化，简单问题复杂化，都是没有把握本质的表现。

6级蛟龙得水

【释义】比喻有才能的人获得施展的机会。也比喻摆脱困境。

【出处】《管子·形势》：人主待得民，而后成其威，故曰：蛟龙得水，而神可立也，虎豹得幽，而威可载也。

到了这个层级，你是资管高阶。

能够剖析每个经营问题的实质，支持动态的全局决策。知道每一个业务决策对经营的影响，怎么样的决策是对项目、对公司更好，能够根据业务情况找到最合适的组织形式与授权，采取最敏捷的运营动作。

相对于传统地产业务来说，资产管理需要也越来越精细和精准，聚焦于每一平米的价值，所以，经营业务需要愈加精细化管理，对详细经营数据深入洞察。

做资产管理特别是资产管理的决策人需要具备以下能力。首先，要具有资本运作能力。每一个资产本身的运营现金流、估值都是不断变化的，甚至处于不同的生命周期。资产管理工作的本质是保证自己篮子里的资产都处于良好的状态，熟悉利用各种金融工具，保证健康的现金流。

其次，要有精准投资能力。根据经济和市场周期，把控资产买入退出时点，包括识别资产或投资机会的能力，以及定位能力（重新梳理、发现、实现资产价值的能力），还有稳妥的退出能力（没有退出逻辑的投资都是耍流氓），适时进行调整和配置，平衡收益和风险的资产组合思维。

再次，要具有运营能力和视野。只有具备运营能力和视野，格局高又足够接地气，任何一个管理决策，能敏感地感受到对客户、对收益、对资产估值的变化，才可能发现资产的价值点支持投资决策。在开发阶段，理性且精确地落地项目的投资回报；在运营阶段，通过租赁、管理、服务等手段，做好收益管理；在退出阶段，选择合适的退出机制与时机。

然后，要具有持续创新能力。现在的商业环境变化太快了，保持空杯心态、持续创新，才能做出自己的特色，独领风骚。渐行渐近的REITs也在倒逼提升资管能力，当REITs与商办握手后，具备优秀资管能力的地产商将迎来价值释放。

最后，要具有风险把控能力。某国际资管巨头去年曾传出消息，拖欠了十二栋办公大楼的抵押贷款，后面就是租赁的现金流问题。全流程、全业务的全面风险管控体系是资管人必须认真考虑的事。

ps：不动产资管和传统地产不一样，追求的长期价值，工作很多短期不容易见效，这也是很多公司忽视的原因，所以耐性很重要，驱动公司更加重视运营。

工作有时很枯燥、很无聊、很乏味、很无力，没有成就感，要修炼自我调节和心理修复能力。

因为既然选择了远方，就必然要在路上，路上有风雨，需要自己掂量。

不要太在乎一时的得失，把眼光放远。