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问答398期

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（买房提问，小程序一对一通道）

问：软件新城天地源云水天境，会不会亏死？

答：属实是焦虑过渡了，看来周边中建山海境特价房，招商臻观府降价对于软新业主心态还是有影响的。

作为区域内优质小区，位置上地处核心，对望二十小，周边图书馆，产业园云集，且不临三环，入手价格上第二低，20000+均价，仅比苏宁云著高，后续的保利、中海、中铁建都贵很多。

小区本身，143㎡起步，改善社区，交付中规中矩，目前网签满三年，可以上市交易，整个软新，心理压力最小的应该就是天地源的业主，哪里有亏死一说。

只是整体房价没有达到业主预期，当年这个小区投资的偏多，有人高杠杆算利息成本，目前又没有成交案例，但对于云水天境而言，自住的属性还是更浓的，且长期自住，周边工作生活。

短期套现，结合周边均价，大家预期，价格不会太理想，但这不影响软新优质地段，改善小区的底子。

问：对于自住，什么价格都不影响买房？

答：也对也不对，衣食住行四大件，是人的生活需求，但房子毕竟是大件，尤其是多数人是凑首付，贷款买房的情况下，对房价涨跌是很担心的，都担心背刺。

有句话说，房价不会跳水，只是在做俯卧撑，说的就是价格周期，当下的大行情是房价不会大涨，多数房子在缓跌，挤干水分，毕竟西安过去五年，很多小区浑水摸鱼，涨的就莫名其妙。

既然市场现在分化，刚需萎靡，基本都在二手房，改善活跃，是曲江、航天、高新区新房的主力，那好房子自然价格涨，一般房子价格必然跌，这再正常不过。

再说自住，最核心的就是结婚买房和为娃上学，是刚需中的刚需，其他的自住多少是带着空置和保值投资的需求在的，如果只是解决住，很多人就不会买房的。

市场上行，房子是资产，下行是负债，价格降了以后，亏掉首付，不就是给银行打工，西安人说吃饭穿衣亮家当，不是房子不能买，而是评估自己的紧急程度，与长期还款能力。

房子越不好卖，就会有更好的户型，地段，配套，价格，早买早享受，晚买有折扣。

问：御锦城17年90万买房房价没涨，现在卖还是留着？

答：17年买房的，多数是赶上了西安房价的低点，但对御锦城来说，这个小区新房价格也基本没涨，小区卖到最后一期时，均价也就在15000+徘徊，开发商也清楚，总量为主，刚需社区别指望涨价。

对于买房而言，七年前90万，如今还是90万，看似不涨不跌，但算上利息成本和装修费用，还是额外支出不少的，权当自住消费了，装修掏再多预算，在卖二手房的时候都没有优势。

如果长期自住，或者小换大，同小区可以就地置换，大家都跌的情况下， 也好抉择，如果要离开御锦城，可以考虑卖了，御锦城成交量是有保证的。

小区本身千亩体量，自带商业，学校，有地铁，自住生活便利，但整体户数多，居住密度高，停车，二手房竞争都是问题，小区房子没有稀缺性，永远有上百套房源同时在售。

类似的小区还有万科金色悦城，浐灞半岛等，好处是小区流动性还在，只要价格合适，不太缺买家，这个小区是很多年轻人落地西安的第一站。

问：感觉软件新城工作，买沣西不错，选大开发商？

答：对于通勤，有心理距离和实际距离，以软件新城为例，住曲江每天走三环，直线距离约15公里，单程约一个小时，同样的距离，西三环绕沣东大道，距离约17公里，人少路宽，大约40分钟。

但心理距离很多人会觉得住曲江更近，原因在于城区面貌问题，沣西和高新隔着沣东，沣东和高新还有未拆的王寺区域，每天上班是出城，进村，再进城的观感，而住曲江，经过的都是主城区。

除此之外，还有生活距离，一般以步行计算，沣西处于发展初期，地铁、公园、学校都全，但商业和人气确实不够，人烟稀少的地方，大家心里也会觉得偏。

新区好还是老区好，没有统一结论，但体现在房价上，主城区更稳定，也可以转变观念，同样预算在沣西住可以买大户型，毕竟均价13000+左右，还是精装修，万科、龙湖、华润、中铁、中国铁建都有房。

问：如何看社交媒体CID楼盘建筑质量维权？

答：如今的市场，买房维权就和家常便饭一样，已不稀奇，大家的关注点从当年的延期交房，变为如今降标简配，以及房价下跌上，对于业主而言，维护自身权益的意识已经觉醒。

与其说是建筑质量维权，不如说是担心降标，包括但不局限于小区苗木，种类，大小，立面颜色，平整度，大门观感，功能等，很多都不体现在合同上，而是看开发商水平的。

房价上涨时期，配套的价值大于房子，地段往往可以跑赢产品，而下行期，配套兑现慢，房价不涨反跌，开发商还折扣背刺，业主对房子本身的品质关注自然变高。

既然已经从资产变为负债，自住角度也应该多多关注自己往后的居住环境，至于保修，室内是两年，防水是五年，房屋主体结构终生保修。

问：电视塔附近，龙湖紫宸现在出租，持有还是卖掉？

答：也是当年的热门摇号小区，均价14000+，带装修，如今贝壳二手挂牌价格19000+，买的早，赶上西安房价红利，但天花板不高，再涨很困难。

龙湖位置虽然在电视塔附近，但更偏南三环，这块核心的土地是长安南路东曲江CCBD，而北侧的雁塔早已开发完毕，三环沿线是城改扎堆。

龙湖紫宸紧邻城改中环国际城，配套上最大的亮点是楼下有雁塔第一学校，背后有清凉山公园，更大片区内则是城改房较多，不算有明显配套优势的小区。

好在小区房子盖得还不错，和周边城改社区，机关家属院相比，优势明显，因此这个小区域内一直有流通性。

但目前西部大道，西沣路沿线新房供应充足，陕建、泰发祥、中粮、中海等产品更好，位置更优，周边二手房融创、万科、金地等价格已低于龙湖紫宸。

相似的区域，新房在户型，价格，小区上优势更足，因此龙湖紫宸择机置换，是可行的。

问：长乐坊小区高层，不住又担心贬值，目前一直出租？

答：虽然小区还有四套挂牌，均价11910元/㎡，但基本上没有成交，现在愿意住在主城区，城墙边，还是高层的人很少了。

长乐坊高层地处东门外，周边都是供电局，石油公司，电力公司的各种家属院，偶尔穿插几个高层住宅，且都是塔楼，城区面貌旧，没有什么绿化空间。

住在这里最大的亮点就是生活非常便利，门口商业，学校，公园，地铁齐全，很多老西安人喜欢这种烟火气，发展趋势上，不会拆迁，也未见改造，维持现状。

从挂牌价上看，仅比周边老破小稍高，带电梯缘故，需求太窄，没有明显卖点，如果能卖掉的情况下，还是择机出手，11年前买的入手价格都不高，实在卖不掉，收个租金也算稳定，但不会太高。

问：房哥，能源金贸区的永辉文檀府怎么样？

答：均价17500元，去化率高达95%，放在整个西安，都是挺少见的，偏偏是在西咸的能源金贸区，看得出来，铁一金湾学校的吸引力还是很强的。

小区本身不大，52亩，11栋楼，6栋两梯四户高层和5栋两梯两户的小高，四代住宅，主打大赠送面积，开发商不算出名，福建开发商在西安第一个项目。

最大卖点旁边是铁一中金湾，由于铁一陆港、铁一曲江的成功，让择校买房家长对这里期待值很高，围着学校的新房价格卖的都还不错，热度比高新一中西咸一小周边好很多。

但回归买房本身，能源金贸区接受度有限，配套面貌一般，交通不便，外地和咸阳人看的最多，西安同样预算，可选经开，港务区。

不是铁一金湾不香，而是这个价格买，基本就是长期自住陪读了。

【楼盘点评】

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【装修报告】

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作者：Kikyo

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