9月20日，最新一期的贷款市场报价利率（LPR）揭晓，1年期和5年期以上的LPR均维持不变，分别为3.35%和3.85%。

而就在前一天，9月19日，美联储宣布启动降息周期，将联邦基金利率下调50个基点至4.75%至5.00%，这是自2020年3月以来的首次降息。

美联储的降息行动引发了市场对于中国央行可能跟进降息的广泛猜测。业内人士分析，美联储的降息有助于缩小中美之间的利差，这在一定程度上可以减轻中国央行在调整货币政策时对资本外流的担忧，从而为中国央行提供了更多实施宽松货币政策的空间。如果中国央行调整房贷利率政策，可能会进一步降低贷款成本，增强购房者的购买力，对“金九”期间的市场预期和房价产生积极影响。

然而，全国LPR并未如市场预期那样出现下调，再次引发了市场的讨论。

尤其是对于那些持有存量房贷的业主来说，LPR的稳定意味着他们的房贷利率在短期内不会发生变化，月供金额将保持稳定。然而，克而瑞研究中心的调研报告显示，目前30个重点城市首套房平均商贷利率为3.21%，二套房平均贷款利率为3.53%，而目前存量房贷的平均利率约4%。这表明存量房贷业主的利率相对较高，降低存量房贷利率的呼声仍然较大，随着9月LPR出炉，其寻求降低利率的机会再次落空。

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对于降息预期落空的原因，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，尽管美联储的降息缓解了中国实施货币宽松政策时对人民币贬值和资产价格下跌的担忧，为后续降准降息提供了更广阔的空间，但中国是否立即降息仍存在制约。

一方面，银行存贷款环境发生重大变化，资金来源端成本变高。今年以来，随着存款利率下降和对存款“手工补息”的控制，存款搬家到银行理财市场。今年上半年，银行理财规模超越29万亿元，逼近历史高点。根据中信证券估计，在国有银行的带动下，2024年下半年理财规模有望重新站上31万亿元的历史高位。

另一方面，在全社会融资需求疲弱的情况下，银行开始积极操作和买入低利率政府债券，支持发展新质生产力，以科创企业、中小微企业为重点，统筹做好金融“五篇大文章”。降低投融资成本是这一新模式的核心内容。

截止到8月底，我国10年期、30年期国债利率分别降至2.1%和2.3%，未来还将会继续下降，这也导致银行净息差继续在警戒线下方走低。8月9日，国家金融监督管理总局发布二季度银行保险业指标数据情况。其中，今年二季度银行业净息差为1.54%，连续六个季度低于1.8%的警戒线。

因此，新的存贷款环境下、新的使命下，继续降低存量房贷利率面临两难困境。

值得一提的是，9月5日举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜指出，降准降息等政策调整还需要观察经济走势。

在利率方面，人民银行持续推动社会综合融资成本稳中有降，今年以来，1年期和5年期以上贷款市场报价利率分别累计下降了0.1和0.35个百分点，带动了平均贷款利率持续下行。同时也要看到，受银行存款向资管产品分流的速度、银行净息差收窄的幅度等因素影响，存贷款利率进一步下行还面临一定的约束。人民银行将密切观察政策效果，根据经济恢复情况、目标实现情况和宏观经济运行面临的具体问题，合理把握货币政策调控的力度和节奏。

李宇嘉认为，去年9月份超过22万亿元存量房贷（占比65%）完成利率下调，平均降幅达73个基点，短期内继续下调的可能性较小。

他还指出，降低利率对房地产市场的拉动作用在明显减弱。从2022年到现在，按揭贷款利率下降了200个基点左右，最大的一次是5月17号后，各地首套房利率不设下限，但对于商品房的拉动作用在明显减弱。主要原因在于，市场对房价的预期比较悲观，二手房挂牌量不断攀升，且以价换量的趋势难以扭转，这是降息所无法改变的。

不过，更多业内人士认为，当前不调整利率，并不意味着未来没有调整的空间。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，此前央行相关报告已经非常明确了货币政策的方向，即政策立场为坚持支持性，同时明确进一步降低企业融资和居民信贷成本、保持流动性合理充裕。更为关键的是，当前新增了货币政策的重要考量，即维护价格稳定、推动价格温和回升。从目前各商业零售价格和资产价格等角度看，都需要更为宽松的货币金融政策做支撑，所以LPR下调是时间的问题，或在四季度有所体现。

从降低购房贷款利率和降低存量房贷利率的角度看，后续下调的空间依然是存在的，也有助于进一步降低房贷方面的成本，进一步促进房地产市场的回暖和健康发展。

采写：南都·湾财社记者 孙阳