开篇直接放猛料，接下来的几个月，深圳楼市会史无前例更卷一些。
继“安托山网红盘”、“深圳湾王炸盘”后，当下楼市又迎来了一位重量级选手——鹏宸云筑，被称之为“深圳楼市搅局者”、“2024年多卷之王”。
据悉项目预计11月底入市，首推368套建面约79-121㎡的2-4房，目前网上对于产品的讨论其实不少，不过多是聚焦在“户型使用率高”和“价格有优势”两个层面上。
那么，新规后户型到底升级在哪了？项目开发商什么来头？所在区域究竟有无价值？
接下来，壹地产将从多个层面来一次深度摸底，深度解析这位2024楼市搅局者！
▲鹏宸云筑过程效果图
01.
产品——6大细节
看懂“2024年深圳楼市卷王”
今年2月，中建壹品+湖北文旅联合体以51.79亿拿下龙华A808-0025宗地，之后定名“鹏宸云筑”。
随着“纯新规首发项目”、“超100%使用率”消息的传出，犹如一颗重磅炸弹砸向了市场。
但仅仅只是户型还不够，如果看完鹏宸云筑的6大细节，就会明白关注度为何会这么高了。
（1）细节一：超100%的使用率
先说最近市场讨论最多的户型使用率。
今年5月，深圳发布了新版的《建筑设计规则》，允许阳台进深超过2.4米，并且凸窗进深从0.6m增加到0.8m。
而鹏宸云筑，正是首批落实该政策的楼盘，不仅公摊面积缩减，户型使用率做到了更高。
值得一提的是，项目户型带有设备平台，是绝大多数楼盘所不具备的，号称深圳“三高”住宅——超高赠送率、超高得房率、超高舒适度。
初步测算了下赠送率和使用率，赠送面积20多㎡起步，最终使用率均超100%，据说能达到100-105%，可谓做到了同等面积多1房、同等房型多1卫。
具体来看，主要是通过阳台面积和凸窗尺寸的加大，使得户型使用率明显提升。
比如约79㎡，做到了标准的3房2卫竖厅设计，实用性大大提高，三代同堂或者多孩家庭住起来也不会太局促。
要知道此前市面同面积户型多是2房或3房1卫，鹏宸云筑则实现了同等面积多1房+多1卫，让买小户型的家庭也可以居住地更加从容与舒适。
以及约88㎡直接升级到了4房2卫，这在以前根本不敢想，能做4房的基本要100平起步了。
现在鹏宸云筑光飘窗就送了近12平，像主卧和一间次卧都是双飘窗设计，无形之中又多了几处可用面积。
而且如果不需要那么多房间，主卧和临近的次卧，可以改造为主卧+衣帽间+梳妆台+独立卫浴，提升居住私密性和舒适度。
再看约100㎡户型，是舒适度拉满的4房2卫大横厅设计，一眼望去是一整圈的赠送。
除了两间卧室是双飘窗设计，玄关、餐厅也都带有飘窗，后期可以做成置物柜、餐边柜，增加收纳空间。
而且该户型还带有一个进深约1.65m、开间约5.7m的双开间阳台，使用面积有7平多，女主人的小花园、男主人的跑步机都能装得下。
对尺度和舒适度有更高要求的，可以选择约121㎡的4房2卫横厅，实际使用率也是目前4个户型里最高的。
入户处就是一个3平多的独立鞋帽间，往里走有10多个飘窗，且主卧带有独立衣帽间。
该户型的另一大亮点，还在于有一个连通客厅和次卧、开间约6.3m的双开间阳台，且中间无承重墙，可以打通升级为一个面积30多平的超级客厅，进一步拓展公区空间提升居住的舒适度。
（2）细节二：双国企联袂
至于开发商，鹏宸云筑是中建壹品联合湖北文旅在深圳拿的第一宗宅地，深圳人或许对这两家房企比较陌生。
但深究之后会发现，都是低调而有实力的选手。
首先中建壹品的母公司正是中建三局，全球最大投资建设集团中国建筑旗下排头兵，打造过众多知名的基建项目，像深圳的地王大厦、平安金融中心、春笋、会展中心等多个地标都由其承建，据统计在深承建工程总建面积逾3亿m²，涵盖2200多项深圳地标及民生工程，入深40余载与深圳共生长。
目前，中建壹品在北上广深一线城市全面布局，这几年拿地速度非常猛，拿地质量也很高，推出的多个产品均受到了购房者的追捧，具体可以看下表。
而且在今年1-8月全国房企销售业绩排行榜中，中建壹品已经冲进了前20强，实现了业绩稳步增长，并成为了拿地一哥，可谓是冲出来的一匹“黑马”。
再看湖北文旅，作为湖北巨头国企，已经连续6年蝉联全国旅游集团20强，拥有3000平方公里旅游资源，如神农架、恩施大峡谷等。
当前湖北文旅同样加快了在一线城市拿地的速度，规模增长很快，像在北京、广州等地均已有项目。
所以，双国企联袂，无论是开发实力还是责任担当，都毋庸置疑。
加之又是在深圳的第一个高端商品房项目，必然是会拿出诚意，打造深圳人的高阶住区。
（3）细节三：绝对纯粹的圈层
其实仅从地块的素质来看，鹏宸云筑的含金量就很高。
项目是深圳近10年最大的纯居地块，总建面约31万平，无公租房、无保障房、无人才房，圈层纯粹，这一点很难得。
要知道，这几年深圳出让宅地基本会要求建一定比例的保障性住房，从而导致了小区居住属性的不纯粹。
试想下，当五六折的安居房人才房出现后，无疑会对同小区商品房进行价格挤压。
但鹏宸云筑从根本上杜绝了这点，这样一来客群接近居住圈层更稳定，不用担忧居住体验、保值增值的影响。
▲鹏宸云筑过程效果图
（4）细节四：户户朝南的设计
实际上这几年中建壹品联合湖北文旅打造过多个项目，会发现即便地块本身素质已经过硬，但在后期产品的打造上也有着严苛的要求，包括这次在深圳的首个项目鹏宸云筑亦是如此。
先说个细节——朝向。
鹏宸云筑采用的是围合式布局，且每栋视线错开，照顾到了每户的视野和日照。
重点还是清一色的朝南设计，是最受本土人士青睐的住宅朝向，因为在深圳南向住宅东暖夏凉，符合深圳人的居住习惯。
加上项目南侧是民治水库和银湖山，因此实现了低区赏园景、中区赏湖景、高区赏山景，再一次提升了居住的舒适度。
▲鹏宸云筑南侧民治水库和银湖山
（5）细节五：新岭南风格的园林
抛开朝向，鹏宸云筑在景观园林上同样独具一格。
整体以岭南建筑美学理念，将繁华都市感与岭南文化融合与焕新，打造一处具有岭南文化特色的轻奢山水雅集居所。
走进这座岭南园林，立体生活院落空间的呈现，岭南特色元素的搭配，实现了一步一景。
值得一提的是，美感呈现的同时，项目也充分考虑到了居住者的现实需求。
例如大家在意的儿童活动区、老年康养花园等，同样给配置齐全了，因此整个园林既有意韵，也够实用。
▲园林局部效果图
（6）细节六：极具竞争力的价格
或许很多人还不知道，鹏宸云筑虽是招拍挂项目，但并不限价，入市价格由开发商自行定价，会相对更加灵活。
那鹏宸云筑价格会在多少？
摊开地图，项目东侧一路之隔就是均价8.1万的龙岸君粼，南侧是7.5万的天湖岛，西侧是多期入市的深国际项目（6.6-7.6万），北侧是7万+的中海明德里和恒壹四季。
这些项目入市时间在18-23年之间，折后价格在6-7万左右，但如果按照大多数项目实际使用率80%左右测算，相当于实际使用面积单价为8-9万了。
而鹏宸云筑预计6万左右，加上超100%的使用率，这样一对比与周边新房的价差有2-3万的差距。
即便放到二手房上看，项目所在的梅林关片区可谓是龙华老钱聚集区，出了名的豪宅片区。
拿距离项目很近的龙岸花园和星河银湖谷来讲，挂牌价在7万+、8万+，星河银湖谷7月刚成交的89平户型也在去到了7.4万。
如果再将半径拉大一些，星河丹堤、圣莫丽斯、莱蒙水榭山、熙园山院价格就更高了。
▲截图自贝壳找房
综上，首先在品质上，不管是户型的空间感、朝向的舒适度，或是景观园林的设计，会发现鹏宸云筑在给买房人打造一个舒适的家。
其次在门槛上，有79平起步的刚需户型，也有121平的改善户型，无意给更多群体提供了一个买入核心区的机会。
02.
配套——4大必看项
看懂好房子是如何由内而外练成的
产品之外，外部配套的加持，同样是衡量好产品的关键。
在鹏宸云筑，至少有四大必看项，也对应了自住客最关注的配套四件套：地铁、商业、学校、公园。
（1）必看项一：家门口的两所学校
按现有情况，项目周边已有两所优质学校——华南实验学校、万科双语学校，均是九年制，一公立一私立。（学区划分以教育局公布为准）
其中万科双语学校实行小班制教学，有中考和国际两个升学选择，能满足不同家庭就学需要。
更加分的是，项目旁边规划有一所72班九年制学校+一所18班小学，一所就在家楼下，一所过条马路就到，实现了目送式上下学，家长们不再焦虑。
▲底图来自详规“一张图”
其中9年制学校总建面约7万平，将规划2160个小学学位、1200个初中学位，目前方案及初步设计已经中标，下一步就等动工了。
值得关注的是，9年制学校的建筑标准中提到，要以广东省一级学校为建设标准，秉承“一流校、示范校、实验校”的办学要求。
所以这所9年制学校也没那么简单，毕竟从定位和4.9亿的投资额看，怎么都不像是一所普校。
▲图源建研深圳
（2）必看项二：家门口的水库公园
很多人或许没注意到，鹏宸云筑属于家门口自带稀缺景观资源，正南侧便是民治水库和银湖山，高区是可以看景观的。
不止是景观的享受，民治水库正在升级中，将来这里会有一个占地约37万㎡的民悦公园。
按照规划，民悦公园将环水库建设人行步道、娱乐广场、运动休闲设施、游乐设施等，今后业主可以将其当成生活的后花园，成为平日里休闲放松的好去处。
▲ 民悦公园规划总平面图，仅供参考
说实话，当下在核心区寻找资源型住房并不容易，尤其看湖望山的新盘更是少有。
每有这种资源型住房出现，总能成为市场追捧的对象，毕竟除了能带来更加舒适的生活环境，同样影响着房价。
从早先的罗湖银湖板块，到后来的福田香蜜湖、南山华侨城，无一不印证着这点，核心区+景观面的房子，不仅享受着高品质的隐居生活，更是价值的龙头。
就像目前香蜜湖、华侨城的资源型房源，价格去到了15万+、20万+，无论市场如何变动，价值始终坚挺。
而鹏宸云筑，家门口集齐了山水湖公园景观，做到了够稀缺，非常舒适宜居。
▲鹏宸云筑南侧民治水库和银湖山
（3）必看项三：6条地铁+1条大道
鹏宸云筑周边有4、5、6、10、22、27号线6条地铁环绕，其中4条已开通、2条正在建设中，地铁通勤还是很便利的。
尤其是去福田中心、深圳北站很方便，从距离项目约600米的10号线南坑站出发，可以2站到福田、4站到深圳北、5站到岗厦北。
如果想前往留仙洞总部基地、宝中、前海，2站换乘5号线就能实现。
而且待22号线建成后，可以从横岭站搭乘地铁，一线直达香蜜湖。
若是不坐地铁，自驾出行也很便捷，开车去深圳北站十来分钟。
且项目左侧就是改造中的梅观大道，今后开车去福田中心区也就十多分钟。
或者转南坪快速，半小时左右畅达南山、宝中。（以上为高德地图测量，抛开高峰期）
值得一提的是，距离项目2-4个地铁站便是深圳北站、五和交通枢纽两大交通枢纽中心，乘坐高铁出发去香港、广州、佛山等地都很方便，开启了粤港澳“1小时生活圈”。
（4）必看项四：福田+北站+红山配套辐射
往小了说，家旁边的学校、公园、地铁集齐外，商业也没落下。
鹏宸云筑往北，临近8号仓奥特莱斯，往南又是星河COCO Park，都在步行可达的范围内，可见自住客买房的“四件套”在家门口一次性给配齐了。
往大了看，区位上项目近福田、北站、红山，意味着除了近处的配套外，可近距离享受到三大中心的配套。
算下来，直线距离约3km范围内，享超50万㎡繁华商业配套、北站/红山城市级“五馆一体”、两大市级三甲医院等，满足日常生活所需。
如果稍微把范围再扩大一些，还能前往福田中心解锁更多。
话说回来，其实深圳买房人都是“贪心”的，对配套的要求，除了要“有”，还要“多”，更要“近”。
回过头看鹏宸云筑，出门就有学校、公园、地铁、商业，亦代表着繁华、效率、休闲就在步行可抵达的范围内，是既住得舒服，又生活得方便。
03.
区域——两个维度
看懂深圳这个超级总部基地
最后回归到区域。
这几年，中建壹品和湖北文旅联合拿过不少宅地，会发现他们在地段选择上有严格的标准，要有高度的安全性和确定性，成熟配套和产业支撑基本是标配。
像中建壹品在北京拿地的这几年，基本锁定在海淀和大兴两个区域，在上海的两个项目也都选在了杨浦东外滩板块，从不会盲选。
回过头看鹏宸云筑所在的梅林关片区，近几年入市项目少，大家对区域的感知度或许并不强烈。
但真正深究之后，会发现鹏宸云筑就处在深圳又一大超级总部基地里，不妨从两个维度看其重要性。
（1）维度一：项目所在的华南物流园正在升级改造中，要打造深圳又一超级总部基地。
鹏宸云筑所在地块，正是由华南物流园土地整备利益统筹项目的仓储用地调整而来。
而占地约59.2万平的华南物流园，将对标香蜜湖国际金融中心，打造为华南数字超级总部基，涵盖人工智能、5G技术、工业互联网、云计算、智能终端、新能源等，据悉将释放91万方产业空间。
▲华南数字超级总部基地效果图，图源CUBE立方设计
特别之处在于，华南物流园是深圳核心区稀缺百万级净地开发，目前除了香蜜湖新金融中心、深圳湾超总、企鹅岛外，第四个就是这了，是深圳极具未来张力的四大“超级微城市”之一。
换言之，华南物流园没有城中村，相当于空地开发，升级兑现速度也会更快。
根据规划，接下来华南物流园整体将分东、中、西三个片区进行打造：
其中东片区，打造高端生态住区，配套品质教育、高端商业、生态公园等。
西片区，则布局数字经济总部基地、智能研发中心、技术创新中心等，据说世界500强企业海克斯康已确定进驻。
东西两大片区，又会通过中片区的山水连廊有机串联，形成超级产城综合体，打造独具特色的数字经济超级总部基地。
▲图源华南数字谷
因为是空地开发，华南物流园土地整备进度条刷新很快。
例如用时不到一年就完成了从立项到首批用地的招拍挂，今年年初又公示了东片区69万平的更新方向，上个月9年制学校也完成了招标。
与此同时，作为先导区——华南数字谷，也就是华南物流中心的二期，在去年底已率先投入运营，并吸引了约35家优质企业进驻，涵盖了上市公司、国企央企等，园区数字经济产业聚集度达95%，驱动板块加速蜕变。
▲鹏宸云筑项目现状
按照这个进度，试想下等到鹏宸云筑2026-2027年交付时，或许片区的建设已基本兑现。
不仅学校、商业、绿芯公园、酒店就在家门口，片区产业也进行了全新升级，和头部企业做邻居。
（2）维度二：华南物流园又处在深圳第二条深南大道——梅观创新走廊上。
实际在龙华的“一圈一区三廊”发展格局中，梅观创新走廊是其关键一廊，而华南物流园刚好处在这条走廊的关键节点上，价值更上一个台阶。
因为从走向上看，长约20公里梅观创新走廊，由南向北依次串联梅林关片区、华南物流园、华为、富士康、观澜高新园等重要空间节点，媲美硅谷101高速。
视野再放大，向南还连接着香蜜湖新金融中心、河套深港合作区，向北又连接着东莞松山湖。
▲图源龙华区重点区域中心
也可以把其看成是深圳的第二条深南大道，据说梅观大道沿线是龙华百强企业最为集中的区域，且龙华超一半国高企业都位于该沿线上。
像华为、迈瑞、富士康、海克斯康、美团等都龙头企业，就是分布在走廊的两侧。
某种程度上而言，梅观创新走廊相当于是深圳的产业中轴，也是未来湾区中部产业中轴。
▲图源龙华区重点区域中心
除了梅观创新走廊外，华南物流园旁边还有星河WORLD产业区，中国TOP1的369米等高双子塔就在这，目前园区超1800家企业进驻，不乏世界500强、上市企业，成为深圳中轴上的产业地标园区。
可见鹏宸云筑所处的版块，是地理中轴，也是城市价值高地所在，对买方人而言是具有保障的兜底。
▲星河WORLD双子塔效果图
其实在龙华有一个有意思的现象，大家印象里会觉得北站和红山才是龙华的豪宅聚集区。
实则不是，龙华最贵的项目不在北站也不在红山，反而是在梅林关。
比如有圣莫丽斯、莱蒙水榭山、熙园山院、星河丹堤等，可以说龙华的大户型以及别墅区几乎都在梅林关板块，聚集了众多的高净值人群，圈层方面非常纯粹。
之所以会这样，其实在于上文讲到的几大核心要素：
梅林关板块有着丰富的生态资源，有湖、有公园，有着最适合居住的环境。
梅林关也是龙华进入福田的首站，有物理距离的优势。
梅林关在商业、地铁、教育这三个方面也没有短板。
这样的梅林关是真正的闹中取静，出则繁华、入则宁静，这也是为什么很多龙华老钱会对这里情有独钟的原因了。
如今，随着华南数字超级总部基地的出现，叠加旁边已兑现的星河双子塔等，规划升级、产业升级，世界500强企业、上市公司、国高企业的进驻又将带来一批高知人群。
可以想象今后这里居住的基本都是高知高薪人群，形成一个专属的高阶圈层。
而鹏宸云筑，集结了产品、配套、区位三大优势，看得到的产品力、眼前成熟的生活、板块持续的升级，值得长期看好。
鹏宸云筑·岭南美学馆
即将盛大启幕
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