01
楔子
9月20日上午，贝壳旗下公司”贝好家“经过83轮竞价，力压众多国央企，溢价42.19%夺得成都金三H12纯住宅地块。
参加竞拍的14家企业分别是：绿城、建发、越秀、招商、大悦城、华侨城、金茂&四川联投、内蒙古中实、新绿色、贝好家、锦江统建、华添、交子金控、贵州仁怀屹泽。
地块起拍楼面价19200元/㎡，最终楼板价2.73万元/㎡，总价10.77亿，刷新成都土地单价记录。
本地块的主要规划指标为：计容建筑面积39443.68㎡，建筑高度不大于60米，纯住宅用地，建筑密度不大于25%。（详下图）
据说这次贝壳打算自主开发，不再依托外部代建，这无疑是在整个房地产圈里扔下了一个“炸弹”。
“卖房子”的居然也来造房子了，这让谁受得了啊！今天这篇文章就来这个话题。
02
事不过”三“
这次的贝好家成都拿地，其实并不是贝壳第一次拿地。在此之前，贝好家在西安成功拿下两宗住宅用地，这是贝壳在公开市场上的首次拿地成功。
但西安项目，贝壳自己只介入了“产品定位”，而项目建设据说引入的是“绿城”品牌代建。
如果再算上前两次参与竞拍未果，这其实已经是贝好家第四次参与拍地了，可见贝壳想成为“开发商”的决心有多大。
2024年3月15日，贝好家参与了北京市顺义区空港地块的竞拍，但未成功拿地。
2024年6月，贝好家参与了广州荔湾区一地块的竞拍，同样未能如愿。
在传统的地产开发流程中，一般包括上面6大流程：前策、拿地、设计、建设、销售、物管。而传统的开发企业，好像在任何一个环节都没有”优势“。（如上图）
所有的服务都是购买的，所有的品控都是”失控“的。特别是这两年，几乎没有哪个大房企不爆出质量问题的维权事件。
而贝壳作为一个”卖房子“的地产配套商，倒是因为自身的战略，拥有了一些独有的优势。
作为一个新兴的地产“开发商”，贝壳将原来传统的开发流程延长了。在原有的6大流程上又增加了“二手房交易、二次装修和房屋租赁和托管业务”三个针对存量物业的环节。这些业务分别叫做“链家、圣都家装和自如”。（如上图）
再加上原来的“贝壳找房平台”的销售优势和现在的新成立的“贝好家”作为开发主体出现，基本就覆盖了房地产开发和开发后的所有环节。不得不说，这让同行们谁受得了啊！
还值得一提的是：贝壳的C2M系统（Customer to Manufacture，从消费者到制造者）
这个系统的是基于大数据和AI技术，获得精准的定价能力和产品定位能力。
如果真有了这样的能力，那么还有卖不出去的房子吗？
据报道：贝好家的定位就是数据驱动型住宅开发服务平台，主要为业主方、开发商等合作伙伴提供“1+2”模式的综合解决方案。
“1”代表的产品解决方案就是这个C2M系统。
“2”指灵活多样的资金服务、线上线下一体化的高效营销服务。
03
三个问题
这次拿地之后，我看到链家的朋友们欢欣鼓舞，还把贝壳做开发商描绘成了“先射箭，再画靶子”，感觉是十拿九稳。
那我作为一个曾经的地产从业者，不禁有3个问题想问。
Q1:数据是否真的能给消费者提供“称心如意”的住宅产品？
我不否认贝壳拥有海量的用户数据，也不猜测他们是否有强大的数据分析能力。但数据一定能达到彼岸吗？
我曾在《》中提到一个例子：
客户和你说：“我要一匹更快的马”。
那你是去找一匹跑的多快的马呢？
“一匹跑得快的马”一定就是一匹马吗？
你确信不是一辆车？
我举这个例子是想说明：客户都是“素人”，有时候表达的诉求，未必是最真实的需求。这就是数据的准确性问题。
另外，客户所有的描绘和评价都是基于市面上现有的产品，针对的都是已知的内容。而新需求都是未知的，需要不断创新，这考验的是AI的创新能力。
Q2: 拥有“神器”之后，还会追求极致吗？
我姑且认为贝壳拥有了“断崖式”的技术优势，把所有的竞争对手都甩在老远的地方。 那会不会出现“追求差不多”呢？
因为大家都知道，并非极致的产品利润率最高。所以只要比竞争对手好那么一点点，或者追求投入产出比高一点点，就立于市场不败之地了。在职场这样的“老油条”很多，因为这样经济性最高。
这对于消费者来说，绝非好事。对于任何一个地块来说，也是“浪费禀赋” 。
"我不能给您最低的价格，只能给您最高的品质。我宁可为价格解释一阵子，也不愿意为质量道歉一辈子。"
——宋卫平
只有追求极致，才会有“卓越的产品“！
Q3: 会不会产生不正当竞争？
家中有房子出租的朋友有没有碰到过这样的情况：将房源挂在链家，他们经常会给你推他们的托管服务；而如果你不接受托管，那你的房子很久都无人问津。
我不知道这种现象是不是因为链家要优先把客户推给自己的自营品牌？
如果贝壳变成了开发商，那他们 一边做着自己的项目，一边还做着其他开发商项目的销售，会不会出现”租房相同的问题“呢？
如果贝壳还利用C2M系统 做着其他开发商项目的产品定位，那会不会出于竞争关系，在前期就把定位”跑偏“了呢？
大家都知道现在市场上的房产策划都不是”娶老婆包生仔“的，真发现房子卖不动，其实也已经为时晚矣。
04
结束语
在房地产市场相对低迷的今天，贝好家的进入是一件好事，最起码可以提振”士气“。
从数据和客源端进入房地产开发领域，这在以前的房地产市场是从来没有过的，无疑有非常大的竞争优势。如何利用好自身的优势，而不是滥用优势，是摆在链家面前的一个课题。
房地产市场需要提振，但房地产市场更需要规范，但愿贝好家这条”鲇鱼“能给中国的楼市带来新的气象。
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