官网：保利外滩序楼盘深度解析-杨浦保利外滩序楼盘百科-房价！官网：保利外滩序楼盘深度解析-杨浦保利外滩序楼盘百科-房价！保利发展在东外滩杨浦滨江区域的88街坊项目和45街坊项目，正式命名为「保利·外滩序」，此次将推出建面约100-260㎡洋房和别墅，该项目的城市展厅9月15日已经开幕，标志着保利东外滩滨江双子的面世。
回溯至今年7月，上海土地市场限价后的首场拍卖，保利发展在众多实力房企的激烈竞逐中脱颖而出，最终成功斩获杨浦区平凉社区88街坊的宝贵地块。同时，保利先前竞得的18号线丹阳路站旁的45街坊项目，与此次地块共同构成了保利·外滩序的双子——BUND45与BUND88。
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两大地块之所以能在市场中激起如此强烈的反响，关键在于它们占据了内环滨江板块这一黄金地段，且正处于东外滩杨浦滨江规划的核心区域，是近年来内环滨江区域内不可多得的顶级资源地块。
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我们先看看保利·外滩序中的BUND88。
保利·外滩序BUND88
BUND88位于平凉路02H1-01地块。
具体位于大桥街道，东至渭南路，南至02H1-05地块、西至眉州路、北至杭州路。
三万平方独家制作
项目用地总面积为13833.5㎡，总建筑面积39855㎡，其中地上建筑面积26240㎡，地下建筑面积13614㎡，计容建筑面积24900㎡，包括一处700㎡社区级公共服务设施。容积率1.8。
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7月9日，在本年度第三批次土拍中，保利地产以21%的溢价率成功拍中该地块，刷新了杨浦土拍单价新纪录，成交楼板价8.85万/㎡,实际商品房楼板价约9.87万元/㎡，无房地联动价。共有204套可售房源。
7月27日，项目进行了正式公示。
三万平方独家制作
本期三万平方将为大家进行项目的深度评测，希望会给大家带来选房帮助。
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深度评测内容包括：
总图分析
户型解密
日照分析
视线分析
区位分析
总图分析
三万平方独家制作
项目地块方正，共6栋8F洋房，1栋公共租赁用房，及1栋1F商业配套。其中1#、2#、6#为小户型，3#、4#、5#为大户型洋房。
项目共有两个机动车出入口，其中面向北侧的杭州路设置机动车出口，车辆只出不进。面向西侧的眉州路上设置机动车入口兼消防车应急口，平时车辆只进不出。
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三万平方独家制作
项目有一个人行出入口和一个非机动车出入口，也都面向西侧的眉州路。
小区地下车库入口紧邻车行出入口，不干扰小区内部人行流线，基本实现人车分流。
6#配备底层商业配套，为居民提供了便利的购物和休闲选择。
公共租赁用房位于6#西侧，靠近眉州路，对小区住宅区干扰小。
一栋高6m的K站紧邻3#西侧，靠近6#南侧。可能对3#及6#的低层住户造成心理干扰，也可能影响房产的再销售价值。
楼高24m 的8F住宅楼，依据规定无需配备消防登高面（住宅楼超过27m必须设消防登高面），因而北侧的阴影区域得以充分利用于绿化，有效增加了小区的绿化覆盖率，营造出更加宜居和舒适的生活环境。
消防登高面来自网络
同时考虑到室内外存在10厘米的高度差，基本确定每层楼的层高不足3米，可以说低于目前上海新房市场中大部分的楼盘。
除6#之外，其他洋房存在下沉空间，大概率是封闭的下沉庭院。这为1层住户提供了一个独特的优势，1层的住宅不再是洋房产品，而是跃层产品——1层带地下1层，同时有下沉庭院。
下沉空间分布由三万平方独家制作
下沉庭院效果图如下：
图片来自网络
小区楼栋为8F住宅，无需设有北外廊和北连廊，因为住宅每单元只有1部电梯时12层以上需要有外廊联系。
根据《住宅设计规范》规定12层以上需要有外廊联系，联系廊间隔在五层内即可。
联系廊现状有以下两种形式，一种是16层楼在12层以上每3层有一个联系廊，连廊的上层还要做连廊顶。这种形式的连廊从有连廊的下层开始到顶层对北侧的采光通风还有隐私性都有影响。另一种是16层楼在12层和屋顶做连廊，这样的形式只对11层和12层的北侧采光通风还有隐私性有影响。
三万平方独家制作
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带有北外廊的住宅楼中，中间户的北侧房间可能会面临采光不足、通风受限和隐私保护的问题。此外，2层住户可能会遭遇反水的困扰，1层住户则需要面对返潮和隐私方面的挑战。顶层住户则有可能面临漏水的风险。
而我们本次的小区，由于没有北外廊和北连廊，因而不受影响，可以保证居住的舒适度和生活质量。
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户型解密
洋房户型约105㎡
图片来源于网络
3房2厅2卫，南向3开间，一梯两户。
户型方正，入口侧玄关。主卧带卫生间。主卧，次卧，书房，北侧公卫和主卫也都带有飘窗，附赠多。厨房面积大可做U型设计，便于操作。
洋房户型125㎡
图片来源于网络
3房2厅2卫，南向3开间，S墙设计。主卧是套房设计，带有卫生间，次卧离公卫很近，做到了近乎套房的使用感受。书房可以作为卧室使用。客厅，南向两个卧室与北向书房都带有飘窗，附赠多。阳台空间宽敞明亮。厨房为U型设计，便于操作。
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日照分析
根据公示方案，所有栋住宅都是东南朝向。
视线分析
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滨江低密花园墅【保利·外滩序】评测分析
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原创
滨江低密花园墅【保利·外滩序】评测分析
区位分析
交通方面：距离18号线丹阳路地铁站约1公里，距离18号线平凉路地铁站约1.2公里，距离12/18号线江浦公园地铁站约180米，地铁出行方便。距宁国路轮渡码头约600m。距离滨江绿地约500m。
商业方面：兰馨广场、百联滨江购物中心以及大润发超市均在1.5公里范围内，还可以轻松自驾前往外滩、北外滩、陆家嘴等上海的繁华商业区，享受更加丰富的购物和娱乐体验。
图片来自网络
教育方面：附近有新乐幼稚园、杭州路第一小学、民办阳浦小学，上海十五中（存志东校）等学校，教育资源丰富。
医疗方面：距离复旦大学附属妇产科医院约1.8公里,距离上海市第一康复医院约300m, 周围还配备社区卫生服务站，医疗配套完善。
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保利·外滩序BUND45
BUND45位于杨浦滨江中央活动区，建筑项目名称为杨浦区平凉社区03F1-03地块。
项目建设用地面积14063.96㎡，总建筑面积30271.97㎡，整体容积率1.2，别墅容积率约0.9，限高24m。项目主推76套建面约100-135㎡的洋房，其中有60套主力户型为建面约100㎡；38套建面约180-260㎡别墅；预计价格洋房约12.8万/㎡，别墅约18万/㎡。
总图分析
三万平方独家制作
项目为长方形地块，东至齐齐哈尔路，南至丹阳路，西至江浦路，北至03F01-01、03F01-02地块（老公房）。
项目共有2栋8F洋房，分别为11#/12#；
9栋2/3F风貌住宅，分别为1#，2#，3#,5#,6#,7#,8#,9#,10#；
一栋6F保障房及其他配套设施。
项目共有两个机动车出入口，其中面向西侧的江浦路设置机动车出口兼消防车出入口，平时车辆只出不进。面向南侧的丹阳路上设置机动车入口兼消防车出入口，车辆只进不出。
项目有两个人行出入口和一个非机动车出入口，人行出入口分别面向南侧丹阳路以及东侧齐齐哈尔路。非机动车出入口也面向南侧丹阳路，处于人行出入口及机动车入口之间。
小区地下车库入口紧邻车行出入口，不干扰小区内部人行流线，基本实现人车分流。
小区内部楼栋分析：
小区共有9栋风貌别墅，风貌别墅本身自带独特价值和稀缺性，而本小区的风貌别墅自带优势——高得房率以及超低容积率。
本小区别墅自带南院和北院，可从南院的支弄入户，南院可以用做工作和休闲场合，北院用做生活区域。由于别墅区容积率低，有可能每户别墅内可建大花园，提高居住体验。
其中1#和2#为2F别墅，相较于小区内其他别墅，尤其独特优势。它们位于第一排，南院空间特别大，且多了一层露台，赠送多，可打造大空间休闲工作区域。
9#/10#位于小区北侧，相较于小区内其他别墅，它们的北院空间较大，尤其是边户单元，进一步提升居住体验。
在小区西南侧且紧邻11#有一栋6F保障房及一座1F的底层配套，可能会产生噪音，影响11#住户居住体验。在12#北侧，有地下生活垃圾房以及大件/装修垃圾场地，可能会产生气味干扰12#住户生活。
8F洋房11#，高度为24m，在其南侧，距离约20米的16层科学家社区，由于高度差和距离近，西北侧的窗户可能会对11号楼居民的日常生活造成视线干扰。
位于小区北侧的03F01-01和03F01-02地块上的住宅楼与9#和10#相邻较近，这可能导致从北侧住宅楼观察到别墅北院的情况，进而影响到别墅居民的隐私。
三万平方独家制作
小区内未规划大规模的公共绿地空间，但得益于其优越的地理位置，滨江距离约600米，江浦公园和惠民公园均轻松可达，为居民提供了休闲、散步和享受自然的理想场所，有效补充了小区内部绿地的不足。
户型解密
别墅主力户型205㎡
三万平方独家制作
三万平方独家制作
三万平方独家制作
南向三开间，入户侧玄关，隐私性好。
一层客厅，卧室，餐厅，玄关都有通向南侧庭院的门，书房有通向北院的门。卧室带衣帽间和卫生间。
二层卧室连接露台。可欣赏庭院风景，还可聚会烧烤。二楼卧室都带卫生间和衣帽间，形成双套房设计。一二层都有书房，可择一改造成老人房。三层闷顶层可自行改造为储藏室或其他功能区。
洋房户型
洋房户型100㎡
三万平方独家制作
3房2厅2卫，南向3开间，户型方正，中轴线布局。主卧带卫生间。所有房间带飘窗，北卧室带转角飘窗，附赠多。厨房为U型设计，便于操作。阳台右侧可布置悬挂式洗衣机。
洋房户型129㎡
三万平方独家制作
洋房户型130㎡
三万平方独家制作
意向设计稿为过程稿，仅供示意，外立面等仅为示意，最终以政府批复为准，不做销售承诺。项目最终以销售合同约定及实际交付为准。
意向设计稿为过程稿，仅供示意，外立面等仅为示意，最终以政府批复为准，不做销售承诺。项目最终以销售合同约定及实际交付为准。
BUND45的洋房产品同样是收藏级，与别墅相互呼应的建面约100-135㎡低密8层洋房，宽奢的中央庭园，让人下楼即可拥有超大尺度的花园生活；大门鎏金岁月般的弧面石材，建筑融合经典的铁艺雕花元素，展现出经典而优雅的海派腔调。
意向设计稿为过程稿，仅供示意，外立面等仅为示意，最终以政府批复为准，不做销售承诺。项目最终以销售合同约定及实际交付为准。
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根据公示方案，所有栋住宅都是东南朝向。我们将杨浦滨江保利45街坊项目项目和周边楼栋按照现有信息进行了分析。
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区位分析
三万平方独家制作
板块方面：保利45街坊项目,位于杨浦滨江的核心区域。杨浦滨江发展有目共睹，它正迅速成为企业总部的集聚地，其中最高建筑达到320米，商业办公建筑面积约364万㎡，产业规模预计超过3000亿元。
杨浦滨江已入驻多个知名企业总部和标志性建筑，包括中交集团上海总部，字节跳动等大型企业。大桥东侧集中了多座超高层建筑，包括美团总部和哔哩哔哩总部以及杨树浦电厂改造项目。这些项目不仅提升了杨浦滨江的商业价值，也推动了该地区成为上海重要的经济增长点。接下来，我们通过重点介绍一下这些项目，来感受滨江地区的发展。
美团上海科技中心项目一共4幢主楼，目前除了180米的A塔楼外，其余3幢主楼均已经进入主体建设阶段， 预计在2026年上半年全部完工。
三万平方独家制作
杨浦区政府积极推动美团在该区域的发展，根据合同条款，美团在该地块地块有责任引入不少于5家互联网、大数据、人工智能行业的领先企业，这些企业的年收入总和需超过100亿元，并确保其在杨浦滨江注册和纳税。同时，美团将保留地块内60%的办公空间，用于吸引互联网企业，确保这些空间在一年内完全投入使用，预计创造超多就业机会。这一系列措施将为杨浦滨江的经济增长和产业升级提供强大动力。
杨树浦发电厂，上海的工业遗产标志，历史上作为远东领先的火力发电站。自2022年起，该厂区启动了转型改造工程，目标是打造一个集办公、零售、酒店、休闲、餐饮及历史文化展示为一体的综合性开发项目。
三万平方独家整理
改造规划注重整合现代居住、社交和商业功能，旨在塑造一个生机勃勃的社区空间。项目将保留发电厂的工业特色，同时注入现代服务业活力，推动杨浦滨江区域向高端商务区转型升级。
杨浦滨江区域的发展前景广阔，位于此板块的滨江保利45街坊项目因此拥有巨大的未来增值潜力。该项目本身也具备多项独特优势，不仅得房率超高，容积率超低而且在价格上相较于周边楼盘会低一些，比如保利香槟苑均价约12-13万/㎡，仁恒海上源单价约13.7万/㎡，属于高性价比选择。
三万平方独家整理
交通方面：距离18号线丹阳路地铁站约550m，距离18号线平凉路地铁站约770m，距离10/12号线天潼路约600米，距离12/18号线江浦公园地铁站约1.5公里，地铁出行方便。紧邻北横通道和内环高架，居民自驾方便。
商业方面：距离兰馨广场及百联滨江购物中心约1.5公里，满足居民日常生活需求。居民也可自架去外滩，北外滩，陆家嘴等超级商圈购物。
教育方面：地块南侧有在建小学，距离怀德路第一小学，杭州路第一小学，上海十五中等教育资源不超过1公里。
医疗方面：距离复旦大学附属妇产科医院约800m,距离上海市第一康复医院约1.3公里, 周围还配备社区卫生服务站，医疗配套完善。
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