在连开三次火热的前提下，昨天9月14日，第四期认筹首日，认筹率又一天冲到50%。我把他们卖得好的原因归功于几个因素：
象屿远香湖岸售楼处服务电话热线，请致电400-8080-420☎√√
1）很清楚知道「产品力」就是「竞争力」，从公区到户型，从装标到设计，都尽可能做到区域内最优质的水准
2）外立面上做到了市场上极度稀缺的铝板
3）独特的地理位置优势
4）因为低容积率带来的高低差的价格优势
而且不止是1楼，哪怕负一楼车库的大堂，也同样采用了这样的高标准，该有的岩板，地砖，格栅，圆弧吊顶也一个都没少，甚至因为空间关系，更为大气了。
（实拍图，最终以交付为准）
再往外走就是车库。
车库的部分，能看到单元门外的立柱和自动门两侧都是包裹了宝格丽蓝的岩板，吊顶则用了铝板加灯光的结合，没有用在市场上已经被用到麻木的星空顶，而选择了一个更为复杂，但实际效果更好的方案。
（实拍图，最终以交付为准）
对于5万多价位的项目，很少能看到这么用力的公区。
但这还不是全部。
今天9月15日，象屿已经把商业配套的一个约3000㎡的包含健身房泳池的心奢海派club开放呈现了部分的实景效果。
根据目前的方案，预计这个商业配套除了健身房，泳池以外，还会有诸如台球、少儿足球、棋牌、SPA等功能区（实际以交付运营为准），为社区业主提供非常大面积且丰富的活动空间。
从整个的大堂来看，沿用了非常海派的设计元素，拼花的地砖和奢石与木饰面结合的非常不错。
（实景图，最终以交付为准）
（实景图，最终以交付为准）
这个心奢海派club是建造在1楼~3楼的，泳池在一楼，和传统在地下的泳池相比采光更好也更通透。
泳池底部则是马赛克的拼花，和水池对应的是顶部居然做了波浪纹的吊顶，这个波浪纹也和泳池边上的各类装饰呼应，现场看非常漂亮。
（实景图，最终以交付为准）
（实景图，最终以交付为准）
楼上则是健身房，透过玻璃可以看到外面街道的景色。
另一个细节则是健身房也配备了单独的更衣室，从场景上更加实用。
（实景图，最终以交付为准）
健身房的另一侧则是一个轻餐吧，未来业主可以在游泳，健身，运动之后点一些轻餐食补充能量
（实景图，最终以交付为准）
（实景图，最终以交付为准）
（实景图，最终以交付为准）
至少在我参观的时候，又会再一次忘记这是一个500多万级别的项目。
象屿和所有给力的开发商一样，在远香湖岸这个项目上，一边开盘，一边在「兑现」，业主几乎每几个月都能看到一部分实景的呈现，对于已经购买的业主来说是很安心的，对于想要购买的业主同样也是如此。
象屿管7,8,9三个月叫「品质兑现季」，一切在年初承诺的东西，在这时候都摆在眼前。
不得不感叹，现在上海的产品力真的卷起来了。
三、
除了公区好，在户型和装标上象屿·远香湖岸也一点都不含糊。
从面积段上，高层的户型分为3个面积段，总价段控制的非常精准。
91㎡的3房1卫，三开间朝南，搭配S墙和开阔的餐厅空间，大体上总价只要400万左右，是这个价位段入门的最佳选择。
而104㎡的3房2卫，则是非常标准的动静分离户型，主卧带套间，对于家里有多人居住诉求的，效果更好。这个户型的总价段也控制在了500万级别。
而131㎡的四开间朝南户型，则基本可以成为板块的置换天花板。
而且一定要注意，这个户型也是这个盘的最后一次供应。
在样板间里，你肯定会对这个样板间记忆犹新。
客餐厅一体的设计让整个尺度感得到最大化的体现，超大面的岩板，地砖的密缝拼接，全屋的无主灯设计都是硬装上出彩的地方。
（实拍图，最终以交付为准）
在厨房的空间上也用了方太的挥手感应油烟机和灶具、洗碗机三件套。
（实拍图，最终以交付为准）
主卧空间非常阔绰，能做一个小型的L型衣帽间区域
（实拍图，最终以交付为准）
其他诸如主卫的智能马桶，美妆冰箱等也是一应俱全。
这些配置在各个户型上都采用了同样的设计，完全没有因为总价的区别而做差异化的对待。
横向比较整个嘉定新城的新盘装标，远香湖岸是非常当之无愧的最高标准。
然后再看叠墅。
因为容积率的原因，刚才提到了这个小区可以做高低配，叠墅本身更低密，更能拉高价格，才能把高层的价格做到极致的低。
比如下叠，总共三层，一楼二楼和挑空的地下室空间
下叠的单价拉到6.7~7万之间，就可以让高层直接拉到4字开头的空间。
下叠的整个空间感本身也是比高层会大很多，这样的定价策略也让远香湖岸的高层性价比拉到板块最好的位置。
（实景图，最终以交付为准）
（实景图，最终以交付为准）
四、
另一个让这个盘很突出的就是几乎全铝板的外立面。
（实景图，最终以交付为准）
目前现场已经做出的样板间里，能看到不管是东西山墙还是北侧，基本都是铝板为主。
使用铝板外立面能非常好地延长整个社区的寿命，也能和周围的社区形成非常明显的代差。
在售楼处很明显能感觉到销售对社区品质和立面的信心。
对他们来说，完全不用介绍，只要指向售楼处对面的真石漆楼盘，看着不到10年房龄的其他房子外立面开始脱落，基本就是最好的活体广告了。
另一个关于外立面的细节则是从他们的一个效果图里看到的。
下面这张图大家有没有发现和其他楼盘的差别？
（效果图，最终以交付为准）
答案是窗墙比异常的惊人。
除了线条以外，基本你能看到的都是玻璃。
在售楼处的工艺工法区看到这张图的时候，我也是很震惊的。因为我记得卧室不是落地窗，不可能那么高的玻璃比例的，明明是有飘窗的。
再回头去看了一眼样板间，的的确确是有飘窗的。
（实拍图，最终以交付为准）
最后在售楼处搭建的立面上看到了原因。
原来在飘窗的部分，其他房企可能直接用真石漆来解决了，但象屿在这个盘上为了外立面的一体化，也做了玻璃挡在外面，最终从远处看整体效果就会是玻璃比例非常高的感受。
（实拍图，最终以交付为准）
从这个细节里，真的突然就能感受到，象屿前面那些公区做得好的地方都不是白白做的，是的的确确考虑到了整体的美观，哪怕愿意增加一些成本，也要做到比较高的水准。
五、
最后聊聊板块。
对于不熟悉嘉定新城的人来说，很可能第一眼就会被「步行范围无地铁」给劝退。
但只要去了现场就会发现，远香湖这里就是嘉定新城最好的位置之一。
他吸引的客群和之前地铁口边上的客群完全不同。
这是售楼处的远香湖CAZ规划图，你能发现这里的开发强度非常高，从项目往北基本都是一路商办住宅往上延伸到远香湖。
整个图的最南侧，正好远香湖岸在规划范围内，北侧一条马路之隔就是上实嘉定分校九年制，而远香湖岸也正好在他的摇号范围内。
嘉定当地人是这么跟我形容这里的：
环境好，城市界面新，有产业，有商业，有图书馆有大剧院，也有公园，甚至还有规划的300米地标建筑未来塔。
从五大新城的角度，你很难找到与之相匹敌的区域。
而这些配套，可能的学校，商业，环境，仅仅需要一个400多万的起步价就可以拥有。
这些就是打动当地人群和周边人群的最大理由。
六、
所以为什么这个新盘，好像不声不响就卖到了板块第一？
踩盘之前都是疑问，踩盘之后就觉得理所当然了。
用心的盘就应该比其他盘卖得更好，也应该得到更多人的夸奖。
对于象屿·远香湖岸来说，在这个价位段的项目依然坚持打磨产品，把它当做千万级的房子在做，并且陆续实景呈现，让顾客不断感受到被尊重就是打动人最好的办法。
上海只有少数的项目能做到热卖依然不断做示范区，甚至不断提升标准适合市场变化的。
这一点上，做得好不好是房企没有办法偷懒的，甚至从一开始就能看出开发商的计划和诚意。
没有任何的热卖是没有原因的。
以上就是远香湖岸给市场交出的答案。
远香湖CAZ范围内，上实嘉定校区边，400万起步三房，三开三热，9月15日开放心奢海派club实景
上海527限购政策主要变化有如下：
1、非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房；
2、非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从5年调整为3年（青浦、嘉定、松江、奉贤、宝山、金山调整为2年，临港新片区特定人群为1年)；
3、取消上海离婚三年合并计算限购套数的政策；
4、已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数；
5、在限购基础上，二孩及以上多子女家庭在原有基础上可多买一套；
6、企业购买70平以下二手房不再限制套数。
什么是“多子女家庭”？
答：对本市或外地户籍居民家庭成员中有二孩及以上子女、且其中至少有一名子女未成年，认定为多子女家庭（例如一对夫妻，有一个子女已成年，另一个子女未成年，该夫妻及其未成年子女即为限购政策中的“多子女家庭”）。
上海新房限购地图↓↓
非户籍单身可以在全市购买一套二手房（崇明除外）
非户籍单身可以在外环外S20以外购买一套新房或二手房
五大新城+宝山、金山人才购房2年社保或税单，临港人才1年社保或税单，除此都是3年社保或税单。
第二 贷款政策
2024年5月27日，上海调整首付比例：
首套住房最低首付不低于20%，二套最低首付不低于35%
其中，二套房最低首付比例根据住房所在区域进行调整，临港以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的住房降至30%；其他区域全部调整为35%。
同时，上海商业贷款利率也进行了调整：
首套房的商贷利率调整为3.4%；
二套房商贷利率根据住房所在区域进行调整，临港以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区调整为3.6%；其他区域调整为3.8%。
自5月18日起，上海执行全新的个人住房公积金贷款利率：
5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别下调至2.35%和2.85%。
5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别下调至2.775%和3.325%。
第三 上海新房交易流程
1、认购率目前有1:2.5、1:2、1:1.8、1:1.3四种比例。
2、签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金。
3、认购金只能刷储蓄卡走开发商的POS机，认购金不允许现金支付，且开发商必须出具盖章过的有效收据，购房者支付认购意向金，才有参与摇号的资格。
一手房认购材料(居民)
认购人提供以下所列材料，增加认购材料的需报区房管部门审核同意。
（一）身份、婚姻、家庭关系证明材料类
1、身份证、户口簿
2、未成年人提供出生证
3、护照、港澳身份证、台胞证
4、现役军官证(含士官)、退役军官证
5、博士(含在读)学历证明或学籍证明
6、结婚证
7、离婚证、离婚协议或法院民事调解书、判决书(包括生效告知书）
（二）购房资格证明材料类
1、房屋权属证明(不动产登记证、房产证)
2、预告登记证明、网签合同
3、征收补偿安置协议
4、上海市不动产产调
5、非本市户籍家庭社保或者纳税证明材料
6、境外个人、港澳台居民，有效的劳务合同、工作类的居留许可证明
（三）资金证明类材料
1、个人信用报告
2、存款证明
第四 税费政策
上海新房，涉及两种税费：契税和房产税。
上海历年房产税率↓↓
以下6种情形免征房产税：
1、沪籍首套住房可免征。
2、沪籍购房者在限购之日前同父母（沪籍）共有住房≤2套，再购住房属于首套可免征。
3、沪籍家庭（原住房面积+新购住房面积）＜家庭人数×60㎡可免征。
4、外地居民在沪居住证连续满3年或积分达到120分可免征。
5、外籍人士在沪居留许可连续满3年并在有效期内可免征，或持有人才引进居住证或绿卡的可直接免征。
6、华侨、港澳台居民在沪暂住证/居留签注或税单/社保/就业证连续满3年可免征。
第五 退税政策
注意：上海二手房交易个人所得税，退税优惠延续至2025年12月31日！自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
（一）退税时间
1、出售住房时间应早于购买住房时间，且出售和新购住房时间间隔不得超过1年。
2、出售现住房的时间，以纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准。
3、新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准。
4、新购住房为新房的，购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准。
（二）退税地点
1、纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市(地区、州、盟)所辖全部行政区划范围。
2、纳税人享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应当向征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请，也就是说，纳税人卖房时在哪个税务机关缴纳了个人所得税，就向哪个税务机关申请退税。
（三）退税金额
1、新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税；
2、新购住房金额小于现住房转让金额的，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。
3、现住房转让金额和新购住房金额与核定计税价格不一致的，以核定计税价格为准。
4、现住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。
（四）退税主体
1、出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。
2、对于出售多人共有住房或新购住房为多人共有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。
（五）退税材料
《居民换购住房个人所得税退税申请表》；
纳税人身份证件；
现住房的房屋交易合同；
新购住房为二手房的，提供房屋交易合同、不动产权证书及其复印件；
新购住房为新房的，提供经住房城乡建设部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。
第六 上海新房摇号积分制政策
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