美联储降息刷遍全网,朋友圈又有小作文出来:

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金融侧的分析争议太大,小作文真假也不知道,我们今天说一些形成共识的东西:

上海楼市,应该全面取消限购。

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限购本来就是一个临时措施,不应该长期存在。

看时间,上海只限购了13年,2011年之前完全不限购。

看区域,全球各大城市都不限购,中国也只有6个城市限购。

为什么这6个城市这么奇葩?因为那段时间我们太特殊了。

我们用30年走完了别人200年的路,城市化突然爆发。

2006-2010年上海净增412万人,大部分都是年轻人,至少2个人需要一套房。

需求就这样突然爆发,供应缺口达百万套。

需求爆发了连盐都能抢光,不用说房子。

盖房子没那么快,从规划到交房至少5年时间。

很快上海一房难求,下一步就是房价暴涨。

领导一看数据吓坏了,紧急于2011年1月份启动限购。

让一些人暂时买不了,短期实现供需平衡。

其实限购是不对的,凭什么不让人家买房?既然是商品房,就应该自由交易。

2011年买房到现在还能翻4倍,那个时候买房很对啊,凭什么不让买?

中国人自古就有牺牲小我,成全大我的品格。让部分人短期买不了,换取了楼市整体稳定。

这个道理讲明白,大家也接受了。

如果2011年不出限购,我们现在更完蛋。

有限购还翻四倍、五倍,如果没有限购,那还不得翻十倍?

涨越高、跌越惨。感谢有限购,让我们杠杆没拉那么大,让我们没跌那么惨。

感谢2011年那些被限购的人,是你们救了大家。

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是时候把权利还给大家了。

之前房子不够卖的,你说让我等等,让其他人先买,我忍了。

服从大局嘛。

现在那么多房子卖不动,没人买,凭什么还不让我买?

都不用数据了,大家出去看看吧,大量新房卖不动、大量二手房卖不动。

不用说郊区,外环内都有很多新房卖不动。

2021年二手房挂牌量9.5万套,现在突破20万套,根本卖不完。

有什么理由不让我买?

其实限购之前也有,福利分房时代大家也是排队。

当时经济不发达,房子盖的更慢。

工人们都想要自己的房子,怎么办?

只能按职务、职称、工龄排队,先给领导分、先给前辈分。

房子少嘛,大家都能接受。

如果厂里很多房子都没人要,领导、前辈也都住上大房子了,你还不给工人分,你信不信工人把工厂砸了?

2018年至今,上海净增人口只有22万多,却建了48万套商品房。

算上保障房、动迁房,上海共建了100万套新房。

你还担心房子不够卖的?你还担心大家抢房?

限购的前提没有了,限购的法理也就消失了。

我们不能再打着防止暴涨的旗号,剥夺大家的购房权利。

想买一套自己的房子,是很正常的需求。

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供需关系早就扭转,为什么上海还要保持限购?

很多人讲,上海放开限购其他城市楼市更完蛋。全国一盘棋,得考虑周边城市。

逻辑推理确实这样,不过逻辑推理还有另一个结论:需要上海楼市稳住,给全国以信心。

江苏看上海,浙江看杭州,上海楼市稳不住,江苏楼市只能一泻千里。

527新政一出来,上海的房产中介集体高潮,苏州中介朋友圈也不遑多让。

现在上海确实稳不住了,是时候救上海了。

上海到底会虹吸多少购买力,到底会多大程度打压全国,没人讲得清。

与上海的信号效应相比,如何两害相权取其轻,领导自有高见。

其实上海父母官肯定首为上海,全国一盘棋是中央考虑的事情。

中央对一线城市的压制一直存在,2020年深圳房价涨疯,就被扣了“炒房市”的帽子。

现在中央什么态度呢?

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今年的重要大会讲了,允许有关城市取消或调减住房限购政策。

全国一共6个城市限购,有关城市是谁大家都知道。

其实这句话讲了不只一次,这次是上海527新政后又讲一次。

去年年底,对楼市的关键词变成了“先立后破”,已经充分表明了态度。

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先立后破,说明承认之前的“先破后立”是错的,房地产还是需要救起来。

这些变化我们都看得到,肉食者肯定早明白了。

527新政出了,还说允许你取消或调减住房限购政策,方向还不清晰吗。

别管虹吸效应大还是示范效应大,中央已经帮你判断好了。

而且上海放开限购,全国人就都来上海买房吗?想得美。

纽约不限购,也没见美国人都去纽约买房。

一个城市容纳的人口有上限,上海已经接近了,你全放开限购也不会都来抢房了。

放开限购的意义是,让现在还在上海打拼的外地人,能买的就买了吧。

中央放开,上海就没理由不取消限购了。

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法理上,上海不应该继续剥夺大家的购房权利;

行政上,上面已经多次传出允许取消、调减限购的信号。

还端着干嘛呢?你又不是不缺钱。

近些年上海一直是全国土拍收入冠军。2024年,上海不是了。

2021年,上海土拍收入3200亿元。

2022年,上海土拍收入2800亿元。

2023年,上海土拍收入2200亿元。

2024年至今,上海土拍收入800亿左右。

意味着上海很可能被北京、杭州超过。

上海土地财政依赖度不高,但是预算早就编好了,现在钱收不上来,计划全被打乱。

今年预计出让商品房用地440-545公顷,公开市场完成了81.2公顷。

算上其他零零碎碎,估计完成度只有20%多。

文章《上海新房市场,危险了》中环二讲过,今年救市力度明显加大,是因为土拍不行了。

我们看二手数据,领导却只关心新房。

现在新房卖不动、土地卖不动,还有什么理由不救市?还有什么理由限购?

土地卖不动影响的可不只收入,更严重的是影响区域开发、城市发展。

不管房地产挨了多少骂,房地产依旧是城市发展的核心工具。

宝山南大规划多年,急需一个地标带动区域能级,最后怎么搞的?低价将住宅用地卖给华润,换取一个华润万象城。

商办开发都是赔钱的,不在住宅上补贴,没人愿意参与。

如果住宅没人买了,华润还跟你合作吗?

地标项目开发不了,南大什么时候建成?

今年第五批土拍刚结束,大宁地块0溢价成交,很多人都没想到。

因为地块要求自持办公,还有落税要求。

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利用一个地块出让,换来一家头部企业入驻,是区域发展常见的方法。

上面这两个是成功案例,其他地方不知道有多少类似土地,因为市场太差,导致没有成功出让。

土地拍不出,区域发展受到严重阻碍。

外环内某区域有十几块宅地需要卖,因为没人买,让国资委下属企业前去托底。

现在下属企业也没钱了,土地卖不掉,区域开发就慢了下来。

为什么宅地没人买?因为前面几个楼盘都滞销了啊。

这个区域几乎是全区的希望,如果开发失败,可能经济增长都受到影响。

某港、某虹桥、某某滩的开发,都需要房地产,你也不想这些区域烂尾吧?

当然我们经济要转型,要发展新质生产力,在考虑这些宏大叙事之前,地方zf是不是先把自己经济搞起来,先把区域发展做起来?

中央都说了,先立后破,谁也不能为了长期目标放弃短期发展。

前几天文章下粉丝留言,东京也吸收了中国不少有钱人。

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的确,网上爆出来太多东京遇到中国明星的新闻。

不光东京,朋友做伦敦房产生意,也有不少大陆客户。

与其让这些有钱人被国外收割,不如留在上海。

因为一些种种原因,各地方政府大量缺钱,没理由自断臂膀保持限购了。

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另一个重要因素是,预期。

不管怎样,整个社会建立了一个预期:上海还要救市。

更具体的讲,9月份救市。

如果9月没有任何动作,预期落空之下,市场可能加速下行。

现在没人想看到这个结果吧?

这个故事,去年已经发生过一次,我们不得不吸取教训。

去年9月1日,上海出了“认房不认贷”,市场立即上扬。

2023年9月23日,上海单日成交突破800套,创了新高。

市场信心部分修复,金九银十要来了。

都知道“认房不认贷”尺度太小,普遍预期9月底还要再出新政:国庆楼市火一把,今年就算稳住了。

然而很快破了一盆冷水:新政没等来,9月底、10月初没有任何利好。

预期全面落空,10月形势急转直下,此后一蹶不振。

直到12月14日才降利率、调普宅,都快过年了,回天乏力。

预期拉满之下,政策不达预期都会出问题,何况完全不给。

如果还想2024年有个好收成,就不会犯同样的错误。

总之,上海已经找不到任何一个理由限购。

任何政策都有时代背景,计划生育都取消了,何况楼市限购。

00后都不结婚了,你还说让他们只生一个,自己都觉得多余了吧。

上海楼市也一样,那么多房子没人买,限购还有什么意义。

全面放开吧,别端着了。