01
杀疯了！澳洲这些地区12个月房价暴涨近40%
CoreLogic的数据显示，在澳洲一些最便宜的市场，住房负担能力正在迅速恶化， 强劲的需求推动当地房价在过去12个月里上涨了37%。
据《澳洲金融评论报》报道，受影响最严重的是珀斯一些低端市场，如Kwinana、 Mandurah、Armadale和Gosnells。
这些地区在第二季度的住房负担能力下降最为明显，还有布里斯班的Springwood- Kingston和Rocklea-Acacia Ridge地区。相比之下，墨尔本一些高端市场的负担能力在同期有所改善。
CoreLogic研究负责 人Eliza Owen表示，对便宜住房的强劲需求让一些市场变得不那么可负担。
AMP首席经济学家Shane Oliver认为，即将到来的降息不太可能在长期内改善住房 负担能力。
“它可以为现有房主提供短期缓解，但不会从根本上改善负担能力，因为最终较低 的利率只会让人们借更多的钱，从而支付更多的房价，将导致更高的房价收入比。”
“危险在于，随着利率下降，负担能力会在短期内提升，但最终较低的利率会推高 房价，导致负担能力重新恶化，这也是澳洲过去30年的经验。”
“除非你从根本上解决供需失衡，大幅增加供应或以某种方式抑制需求，否则负担 能力将继续恶化。”
对于珀斯最便宜的地区之一Kwinana的购房者来说，负担能力急剧恶化，他们现在 需要存储8.4个月的首付——比前一年多了2年以上。
在过去一年中，该地区的平均房价上涨了37.2%，达到61.6万澳元，增加了16.7万 澳元。
在Mandurah，由于房价急剧上涨，现在需要存储12.2个月的首付，比一年前 多了2年以上，房价上涨了25.7%，达到67.8万澳元。
购房者也越来越难以承受以前负担得起的布里斯班市场，如Springwood- Kingston，当地平均房价在12个月内飙升了24.4%，达到84.75万澳元，等于涨了 16.6万澳元。
现在购房者需要13.6年才能存储20%的首付，比一年前多出了3年以上。
相比之下， 墨尔本较昂贵地区，如Stonnington-East、Bayside和Boroondara的负担能力改善 最多，这得益于房价的急剧下降。
在过去的一年里，这些地区的房价分别下降了5.4%、2.6%和1.7%。
02
与5年前相比，澳洲公寓交付时间延迟2.5年
根据物业和规划咨询公司Urbis的数据显示，与5年前相比，现在交付公寓项目的时 间延长了两年半，这使得澳洲一些主要市场的供应更为紧张。
据《澳洲金融评论报》报道，Urbis经济学总监Paul Riga表示，高昂的建筑成本以 及材料和劳动力短缺导致公寓项目推出明显放缓，同时完成一个开发项目所需的时 间也显著延长。
“根据我们Urbis Apartment Essentials数据库监测的所有项目来看，到今年6月， 一个公寓大楼从开发申请到建成的平均时间现在是75个月。” “而5年前只需45个月，平均来说，现在完成开发项目的时间多了2.5年，所以我们 看到了供应受限的情况。”
Urbis的分析报告发布之际，联邦政府在应对其住房政策关键部分的政治反对时面 临的压力越来越大。
本月，Master Builders Association进一步下调了其预测，预计未来5年将建成刚 刚超过100万套房，远低于政府目标的120万套。
Urbis关于今年第二季度新公寓市场的报告监测了黄金海岸、布里斯班、悉尼、墨 尔本和珀斯的750多个活跃项目。
在过去的三个季度，全国新推出项目的每平方米平均销售价格保持在1.4万澳元左 右。
对全国新公寓定价的审查显示，除了在昆州之外，更多价格较为合理的公寓销 量有所增加。
在布里斯班，加权平均销售价格首次突破200万澳元，豪华公寓主导销售市场。而在悉尼，平均价格降至100万澳元以下，这是自2020年以来的首次，因为市场上 更多价格实惠的公寓出现。
“我们看到两个市场的故事，”Riga说道，“在悉尼和墨尔本，热销项目更为实惠， 而在昆州，布里斯班和黄金海岸市场仍然专注于高端市场。”
在第二季度，业主自住房占主导地位，但在珀斯和黄金海岸的比例有所降低，业主 自住房占销售的48%。
在珀斯，投资者的高比例主要是由于对某个特定项目的兴 趣，而不是市场的整体反映。
在悉尼、墨尔本和布里斯班市区，业主自住房比例从70%到80%不等。
03
新州宣布再新建1100套住房！两大华人区受益
根据新州政府第二阶段的土地审计计划， Woolloomooloo、Arncliffe、Hurstville和Seaforth等地将新建约1100套住房。
在前4个地点公布近3个月后，州长Chris Minns和住房厅长Rose Jackson于周二宣 布了另外10个新地点，并称将交付“大量”公屋。
去年5月，政府开始对未使用的公有土地进行审计，计划将这些土地用于开发，以 实现政府在住房协议中所承诺的377000套新建住房目标。
审计报告发现了44个适合开发的地点。
在这10个新地点中，预计将在Newcastle的Stockton新建500套住房，在Hurstville 一个未使用的停车场新建393套住房，在Sydney Olympic Park新建128套住房，在 Woolloomooloo的Eastern Distributor新建49套住房。
这块Woolloomooloo的土地自1999年高速公路通车以来一处于空置状态。其它地点还包括Arncliffe、Seaforth、Minto和Marsfield。
在预算中，政府宣布将通过土地审计和其它重新划定用途的地块，由机构和私营部 门新建30000套位置优越的住房。
在今年7月公布的4个地点中，包括在North Eveleigh的Clothing Store分区（位于 Redfern附近的Carriageworks区）新建500套住房，其中一半用于公屋和可负担住房。但自审计开始已有16个月的时间，政府仅公布了三分之一的地点。
州长Chris Minns表示，延迟是因为需要协调各机构将闲置了数十年的土地转换为可用地块。
“这个过程不会很快，但我们已突破瓶颈，公布了第一批地点，现在又公布了第二 批。本次公告涉及10个地点，1100套公寓或单元房，未来几周还将公布更多地点。”
04
澳洲人住房可负担能力创30年来最差
房地产数据公司PropTrack的《2024年住房负担能力报告》揭示，澳洲人的住房负担能力处于有史以来最糟糕的状态。
该报告全面衡量了家庭能够负担得起的住房的比例，显示澳洲人的住房负担能力处于至少30年来的最差水平。
PropTrack公司高级经济师、报告合著者摩尔（Angus Moore）表示：“我们正面临至少自上世纪90年代中期以来最难以负担得起的住房状况，甚至可能是更长时间以来最难以负担的状况。”
报告发现，年收入约11.2万澳元的中等收入家庭，只能负担得起2023-24财年已售出房屋的14%。
摩尔说，这是自1995年该公司开始有记录以来的最低比例，而三年前，这一比例则处于更为令人喜欢的43%。
“虽然过去一年的下降幅度没有前几年那么剧烈，但它（澳洲人的住房负担能力）已进一步恶化。”
在住房可负担性方面，塔州、新州和维州是最差的，塔州的中等收入家庭只能负担得起9%的已售房屋，新州的比例为10%，维州为12%。
租房者的情况更糟，租房家庭只能负担得起11%的出租房。
这与持有抵押贷款的家庭形成鲜明的对比，他们可以利用其房产的净资产购买2023-24财年全国售出的所有房屋的 34%
报告还显示，澳洲家庭平均需要5.6年才能攒够购买中位价房屋所需的20%的首付款。
在新州购买一栋150万澳元的中价位独立屋，需要6.5年的时间才能存下这笔首付款。
过去一年，南澳的住房可负担能力下降最大，存够首付款需要6年；西澳是唯一可以在5年内存够首付款的州。该州购房者只需3.8年就能存够20%的首付。
在全澳范围内，抵押贷款成本与2008年一样高，仅略低于1989-1990财年的历史高点，中等收入家庭需将其收入的三分之一直接付给贷款方。
住房负担能力预计会在利率下降时有所改善，这可能会在未来6个月内出现，但这并不足以给那些希望买房的人带来重大改变。
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