靴子，落地了。

时隔4年，美联储重启降息，全球潮水再次涌动。近日，央行也打出一揽子货币政策，为市场释放万亿流动性。

对于市场来说，无疑是一次全球定向国内的“大放水”，将有效提振经济，增强投资信心。

对于普通人而言，这会是一次修复资产负债表、优化资产配置的难得机会。

当然了，最近暗流涌动的市场，也印证了这一点。

房姐留意到，位于珠海主城区的保利达·亨达广场·玖洲荟，出道即巅峰，成为了本轮资产配置潮中的首选。

‍‍‍｜玖洲荟销售现场

优质商铺，为什么是它？

是的，资产配置渠道那么多，凭什么是优质商铺？

其实，普通人投资，无非商品房、基金股票和大妈们最爱的黄金，但是，以上都不是最优解：

据国家统计局数据，2024年1-8月，全国商品房销售额增速持续放缓，新建商品房销售额下降23.6%，其中住宅销售额下降25.0%。

对比去年同期，降幅十分明显。

房地产景气指数更持续下滑，对比近几年同期数据，创下新低。

再来看最新房价，（8月）一线城市新建商品住宅销售价格同比下降4.2%。“风向标”尚且如此，其它城市的表现可想而知。

从大环境来看，商品房库存走高、去化乏力，投资疲态明显，除顶级改善类产品，基本将会走向“绝对优先自住”的结局。

那么，转战股票基金呢？

相比高度透明化的商品房市场，股票基金的投资环境错综复杂，更适合给资产配置打辅助，如果不是资深行家，尽量别往镰刀上撞。

有人说，那黄金总可以了吧？

看下图，2000年后，黄金经历了两次价值爬坡，一次是2008年金融危机，一次是2020年疫情。

不难发现，黄金作为避险货币，受国际形势影响非常大，涨跌幅度大，持续时间长。目前，进入门槛更非常高，且回落苗头已现。

投资黄金的前提是，你要有10年、甚至20年的耐心，把“战线”拉得足够长。

更关键是，以上几类资产，要么是政策市，要么是金融市，价值波动非常大，论稳健保值+长期增值+定期收益，优质商铺是不二之选。

结合当下形势，央行降息，下调7天逆回购操作利率，将带动进一步降低实体经济融资成本，利好商业繁荣。

与此同时，降低存量房贷利率，也将从银行释放出热钱，形成一波强大购买力。

据央行数据，自2023年9月启动存量房贷利率下调后，每年减少借款人利息支出约1700亿元。

利息少了，大家手里的钱便多了，从而大大刺激消费，畅通经济循环。

所以，优质商铺被疯抢，情理之中。

那么问题来了，都说入手商铺门道多，什么样的商铺才能与“优质”挂钩？地段、业态、经营，三大因素，对号入座再出手。

地段，决定流量基本面

去年，戴德梁行公布的《全球主要零售大街》报告，就揭秘了亚太最贵商铺地段：

香港尖沙咀，每月租金达8730元/㎡。

事实上，尖沙咀租金已经连续4年蝉联亚太区最贵购物街，位于全球超一线城市核心地段、全香港人口最密集的地区，坐拥地铁站等重量级交通枢纽。

不难发现，优质商铺，往往有地段傍身。

核心地段具备强大的人群聚集效应，自然不愁没有客流，这是商铺的流量基石。

这一点，在玖洲荟身上同样得到印证。

获得市场高度认可，首要关键，就是项目位于核心主城区，雄踞九洲大道、迎宾大道两条市级主干道的交汇口，属于被老天爷追着赏饭吃的地段。

再看项目周边，大量居住社区，常住人口约75万人，附近更有圆明新园、梦幻水城、板樟山公园等景点扎堆，千万游客慕名而来。

在珠海，处于这样消费力旺盛的躺赢地段，已经没有对手，但是，玖洲荟还给你双重保险——

广州地铁18号线（南中珠城际）上盖。

据专业机构统计，全国地铁附近的商铺租金，比其他商铺平均值要高出75%左右。

何况，广州地铁18号线还是一条缝合大湾区的“超级王者线路”。

其它地铁商铺，做的是街区、城市生意，而玖洲荟做的，是整个大湾区8600万人口的生意，“钱”景，不可同日而语。

｜图源：微信图库

另外，在地铁价值金字塔中，城市第一条地铁线的含金量，往往是数一数二的。

广州地铁1号线，作为广州第一条地铁线路，更是中国国内第一条由地方政府自筹资金兴建的地铁。

虽然足足运营了20+年，但其日均客流量仍达80.68万人次，在广州运营的16条地铁线路中，稳居前五。（注：2023年数据）

主因在于，该线路所经站点，比如公元前、陈家祠、东山口、杨箕、体育西路、广州东站等，全是广州核心地段，堪称城市“脊梁线”。

｜体育西路站 图源：广州房产

其中，大名鼎鼎的体育西路站，2023年日均客流量达46.4万人次，连续多年霸榜广州TOP1，成为全国最繁忙的地铁站。

地铁线路和站点含金量高，周边物业价值自然水涨船高。

据了解，体育西路站上盖的天河城，月租金高达2000元/㎡，而同样位于片区的普通商铺，每月租金仅350～600元/㎡，物业价值云泥之别。

我们把目光拉回到玖洲荟，项目坐拥的【九洲大道站】，同样位于中心城区、人口最密集和最繁忙的地段，该站堪称珠海版“体育西路站”。

可以预见，未来，项目物业的增值能力和租金水平，都将远远超越行业水平线。

| 九洲大道实景图

业态模式，决定商铺能否突围

有了地段，意味着，有了可以随时出门的便利度，不过，大家还会十分关注：这个商场好不好逛？

这，就是体验。

跟种草文化异曲同工，品质好的商品，大家愿意复购，而体验好的店铺，消费者也更愿意“复逛”。

而影响这一用户粘性的主因之一，就是业态模式。

当前来看，mall+街区的创意组合，最受市场青睐，将是未来主流。

比如近年来，刷屏一众社交平台的万达金街、龙湖天街，就是mall+街区的业态模式，即传统“盒子型”商场+开放式街区，从而打造更多元、丰富、新鲜的all in消费体验。

玖洲荟之所以一炮而红，同样离不开这种珠海罕见的、场街互补的业态模式加持。

首先，mall与街区是两种不同的空间状态，经营时间、进驻门槛也不同，两者结合，有利于丰富品牌类目，从而辐射更广阔的客群，吸引更多消费者。

｜玖洲荟效果图，业态丰富

其次，两者又是互通互联的。

这也是玖洲荟很“聪明”的一点，利用地势高差，化腐朽为神奇，设计出“双首层”。

如此一来，还能打造出下沉广场，mall和街区的客流，都可以通过下沉广场以及风雨连廊串联，彼此相互导入、相互渗透、相互共享，充分发挥人流循环效应。

｜玖洲荟效果图，下沉广场

再者，玖洲荟还囊括了商业办公和酒店公寓产品，这些业态之间，同样与mall+街区无缝贯通。

360°的开放式外街，集结了办公入口、商业入口、休闲空间等，最大化将项目自身流量导入内街。

｜玖洲荟规划设计图，仅供参考

而且，多个入口设置，提升消费者探索感，也让这里的商铺，赚足“路人缘”。

既有mall的舒适，又有逛街的闲适逸趣，休憩、穿梭、游逛、防晒、避雨......一次满足。

｜玖洲荟效果图，一层外街

当然，对于商铺投资，mall+街区的业态，还有一个大利好。

街铺能共享强大的品牌效应和客流号召力。

以龙湖天街和万达金街为例，目前，两者大多采用自持和出售相结合的模式。

比如万达广场，盒子商业由开发商自持，金街则用于出售。

而凭借着强大的品牌背书，不少城市万达金街的商铺，业绩屡创新高。

龙湖天街同样不逊色，最新的2024中期业绩数据透露：

上半年龙湖在营的75座天街，录得51.2亿元的租金总收入，实现了6.9%的同比增长。

同理于玖洲荟，有了mall+街区的业态模式加持，其街铺不仅稀缺，更具备品牌带来的号召力，还能实现24小时经营，价值自然更上几层楼。

｜玖洲荟效果图

操盘运营，决定“留”量能否最大化

很多商业项目，会出现区位价值与运营价值不匹配的情况，俗称：

一手好牌打得一塌糊涂。

所以，优质商铺，最后必须要考量的是，有没有优秀的操盘手。

品牌经营，是商铺能否“留人”的关键。

正如北京三里屯太古里西区，“前身”是搞服装批发的雅秀大厦，在转型轻奢购物广场失败后，商铺一度凋零，甚至有商家坦言，把之前赚的钱都赔进去了。

然而，在引入太古里地产相关运营后，雅秀大厦成功与南北两区形成品牌与功能的流动互补，彻底融入成为三里屯太古里的“一份子”。

据显示，今年上半年，北京三里屯太古里出租率达到99%，租金收入较去年同期增长了9%。

足见，运营团队实力几何，很大程度上决定商铺的资产价值。

再来看受到市场追捧的玖洲荟，由态度务实、功底扎实的鸿宇商业（华信商管）托底护航。

该团队运营的玖洲道购物公园，原本是一个相当棘手的旧改项目，经团队运营操刀后，一跃成为珠海商业地标。

目前，玖洲道购物公园的铺租在400-600元/㎡区间，对比周边的商铺，租金直接翻倍。

房姐还获悉，不少品牌商家在排队进驻中，该项目的资产价值，已呈现数倍增长，走出独立行情。

事实上，从最近玖洲荟的招商情况，也足以窥见，该商管团队非凡实力。

在仅正式面市不到1个月时间，玖洲荟就已成功签约了鹏泰超市和海港大酒楼。

｜鹏泰超市

要知道，鹏泰超市可是超市界的一匹“黑马”。

作为珠海本土超市，其凭借物美价廉的亲民优势，在一众商超中脱颖而出，获得众多市民的青睐。

目前，已在全国开设连锁门店达40多家。

至于海港大酒楼，同样是珠海美食代表之一，其品牌创始人，乃业界领军人物。

深耕餐饮行业三十多年，不仅在国内享有盛誉，甚至，将粤菜精髓和中国饮食文化推向国际舞台。

实力超群的商家品牌抢先进驻，玖洲荟商管团队如斯实力，无疑解决了一众商铺“房东”的最后一丝顾虑。

｜火爆的玖洲荟销售现场

最后，回到话题本身，答案应该很清晰了。

像玖洲荟这样的优质商铺，为什么被重仓？

究其原因，核心地段+先进业态+强大运营，三者形成完整的价值传导链路，将优质核心资产的秘诀，可谓摸得透透的。

恰逢当下，“美元落，万物生”的财富转折点，想要优化资产配置，事不宜迟，玖洲荟将会是陪伴你资产升舱、价值长跑的首选。