十年第一次：西安“房租”全面跑赢“存款利率”|利差|存款利率|房价|房租|租金|西安咸阳国际机场

资产价格总是有周期的。

诸葛找房跑出数据：“2024年上半年，全国重点50城租金回报率2.03%，较2023年上升0.07%，历史首次跑赢多数银行存款利息，买房收租或许更加可观。”

将视野调回西安则同样如此。自2015年之后，再次出现了房租超过“所有存款利率”的罕见时刻。

金融棒棒糖的观点是：30年来习惯享受的“单边大周期”终于行至了“多周期交替”的特征之下，我们终于体验到“追赶经济体”必向“成熟经济体”过渡的规律。

2.35%：西安重回2019？

2024上半年，共有42城租金回报率上升，8城下降。其中北上广等一线城市平均租金回报率达1.79%，较2023年回落0.01%；而以苏州、西安为代表的二线城市平均回报率为2%，增幅0.09%；其他的三四线城市则为2.57%，增幅0.12%。

导致全国租金普遍上涨的原因很简单，要么是租金上涨且房价下行，要么是两者均跌但房价跌幅远远大于租金。

西安属于前者。

如上图所示，自2018年来，西安租金回报率基本呈现“先降后稳再升”趋势，先后于2019年行情见顶至2.42%，2022年回落锐减至2.16%，其后西安租金回报率连续两年爬坡，于2024年7月提升至2.35%，超越二线城市平均水平。导致变动的最大原因是房价下跌，7月，西安二手房售价13617元/㎡，较2022年初15089元/㎡下跌约9.76%。

这种变动期间，2019年7月是一个关键拐点。

在全国地产爆涨与本地人口新政的刺激之下，西安租金与房价呈现双升态势，且租金涨幅大于房价的影响。具体数据是：西安月租金上涨6.54%至29.14元/㎡/月，房价上涨2.28%至14254元。

我们随机打开安居客截取上图，近高新医院的天一国际（定位高端）月租为3500元，面积只有62平方米。近省体育馆的新长安广场月租销显便宜（2000元），但面积也只有85平方米。

如果以月租1000元以下搜索，排在最前面的是高陵的北城新天地、航天城双竹村的自建房。稍微能符合年轻工薪群体的位置是西关正街人民南巷9号院（60平方米）、土门庆睦小区（50平方米）等，不难猜测，多数房龄超过40年。

房租上涨的真实感受得到了《2024上半年度西安市住房租赁市场总结与展望》报告的印证：2024年6月底，西安住宅平均租金从26.96元/㎡/月上涨至27.32元/㎡/月，半年度累计上涨1.34%。租金最高区域排名为曲江新区（39.18元/㎡/月）、高新区（36.65元/㎡/月）、雁塔区（32.35元//㎡/月）。

以全年租金为3.2万元（100平方米）计，对标以西安市最新二手房均价的12970元，年均回报率不但非常接近三方统计机构所言的2.35%，甚至开始挑战2.5%。

交汇点已至：“赶超”存款利率

与租金上涨并行的是，银行正在大面积下调存款利率。众所周知，存款利率是衡量中国一切资产价格的传统锚点。

在很长的周期里，如1990年至2015年，尽管“降息”明显，但在收益方面，存款利率（尤其是五年期整存整取）仍是不可逾越的存在。而在房价单边上涨的2016年至2022年，“租金收益”几乎完全可以忽略不计了，毕竟500个月才能回本。

进入2022年之后，中国金融系统发生了大变革，例如大家近期都非常关注的M1数据，存款大面积向银行回流，很多银行管理层表示“以前是存款立行，现在见了存款都紧张”，因为资产荒之下，银行利差已经持续下降。

这一轮最强有的降息引领者是国有大行。

如上图所示，存款利率在2023之后全面掉头，六大行已连续五次降息，如工商银行2024年7月25日官宣，其一年期、两年期、三年期和五年期人民币定期存款利率至1.35%、1.45%、1.75%、1.8%。（此前分别为1.45%、1.65%、1.95%、2.00%）。

随后大量股份制银行跟进，2024年7月29日兴业银行宣布，一年期、两年期、三年期、五年期利率分别是1.55%、1.6%、1.8%和1.85%，虽然对六大银行保持了一定优势，但与自身比仍然大幅下降。

至此，我们最为关心的数据要来了。2024年初之间，随着对“五年存款利率”的超越，西安租金第一次超过了所有银行定期利率。在7月这一轮次降息潮下，斜率或将进一步放大。

当然，我们非常关注中小银行的利差压力。在传统印象中，“农商行利率普遍较高”，但根据《21世纪经济报道》的统计（见上图），只有揭阳农商行、珠海农商行及揭东农商行五年期利率略超2%。

但事实上，利差过低将会严重影响中小银行对本土经济的支撑能力，这一现象需要引起业内的高度重视。

市场信号：谁在异动？

众所周知，中国经济最大的风险是“谁也没见过现代经济周期”。而事实上，在成熟经济体，每个人一生之中，都会踏进不同的价格周期。

在西安租金与利息的各自运行之中，多个社会主体都产生了不一样的推力。

西安工业大学附近的德佑地产中介表示：租金上涨确实会增加毕业生的生活成本。从签约案例来看，越来越多学生党愿意为家具、家电、商圈、装修等支付更高房租，2000元以内的月付精装一居室基本要靠抢的。

“不过，仍有一部分学生出于工作通勤长短、租金高低的考虑，可以接受与他人或者室友合租，但这类人数有所减少”。

从“公司制”供给方来看，6月以来，西安安居集团陆续推出多个保障性租赁住房项目，例如西咸新区的希望里·启航、高陵的希望里·鹿鸣、安居·乐筑（老城根店）项目，显然是通过加大了供给量完成保障房任务。若以价格计，我们发现其投运的9处安居项目价格区间为16.78元/㎡/月至51.71元/㎡/月，平均价格为28.67元/㎡/月。当然，我们猜测这里有一个统计口径的原因（例如区位、面积、房龄等）

对于最敏感的购房售房群体来说，金融棒棒糖则观察到两大现象：

1：购房意愿首先得以改善；

中指研究院最新数据显示，2024年7月，西安二手住宅交易活跃度显著提升，共成交9507套，同比增长32.32%；1-7月累计交易量已达57021套，同比增长31.68%。这一连串数据背后，或许意味着西安购房意愿的明显改善。

未央区房产中介王先生亦向金融棒棒糖证实：2024年二手房交易活跃度确有提升，雁塔、高新、经开、浐灞四区的改善型以及次新楼盘的小户型依旧断档领先。但与此同时，西咸新区等部分区域的购房意愿却相对冷淡，交易量较去年减少近五成。