(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

林悦瑶与赵启君因农村宅基地及地上房屋转让产生纠纷。2017 年 1 月 20 日，双方签订宅基地转让协议，后林悦瑶诉至法院要求确认协议无效，并要求返还转让款及利息等。

二、当事人信息

1. 原告：林悦瑶

2. 被告：赵启君

三、原告诉称

林悦瑶向本院提出诉讼请求：

1. 判令林悦瑶与赵启君所签订的宅基地转让协议无效；

2. 判令林悦瑶将赵启君转让所得的农村宅基地和地上房屋退还给赵启君，赵启君将已收取林悦瑶的转让款 136 万元退还给林悦瑶；

3. 判令赵启君支付林悦瑶转让费所产生的利息。

事实和理由：2017 年 1 月 20 日，林悦瑶与赵启君签订宅基地转让协议，实际为农村房屋买卖协议。约定赵启君将位于北京市大兴区 A 村的宅院及所盖房产以 136 万元转让给林悦瑶，当时院内有北正房五间，东、西厢房各一间。协议签订当日林悦瑶支付赵启君 106 万元，2017 年 4 月 11 日支付 30 万元。2019 年 1 月，林悦瑶委托赵启君在案涉院落盖南房五间，花费 5.5 万元且已支付给赵启君。林悦瑶并非 A 村集体经济组织成员，根据法律规定，案涉宅基地转让协议应属无效，林悦瑶应返还宅基地和房屋，赵启君应返还转让款及利息。

四、被告辩称

赵启君辩称，认可林悦瑶第一项诉讼请求，不同意其他诉讼请求。不同意退还136 万元，称签订协议时双方都知道是违法合同，且有中间人介绍，合同无法律效力，五年来有房租损失及房屋折旧问题，不同意全部退还，要求扣除房租损失及折旧费；不同意支付利息；林悦瑶在买房后委托其建造南房五间，实际花费 15 万元，林悦瑶还欠 10 万元，建房未经审批属违法建筑，不同意把房屋给林悦瑶并给付 5.5 万元；不同意承担诉讼费。

五、法院查明

2017 年 1 月 20 日，甲方赵启君与乙方林悦瑶签订宅基地转让协议，约定甲方将宅地基及地上所盖一层房产有偿转让给乙方，转让价格 136 万元。付款方式为合同签订后，乙方先向甲方支付 106 万元，余款 30 万元待甲方按约定时间将道路开通修建完工交付使用时支付。同日，林悦瑶通过银行转账方式支付转让款 101 万元，并给了 5 万元现金，后续 30 万元于 2017 年 4 月 11 日通过手机银行转账方式支付完毕，后该院落交由林悦瑶居住使用。

双方当事人均认可上述院落转让时有北房五间以及东、西小厢房各一间。事后，林悦瑶委托赵启君在案涉院落新建南房五间，赵启君称共花费152170 元，林悦瑶对此不认可，林悦瑶给付赵启君 5.5 万元建房款后再没出资。

就案涉院落，双方当事人均未提交宅基地使用权属证书。诉讼中，双方当事人均认可赵启君已经退还林悦瑶转让款60 万元。另查，林悦瑶并非 A 村村集体经济组织成员。

六、裁判结果

1. 确认林悦瑶与赵启君所签订的宅基地转让协议无效；

2. 林悦瑶将占用的位于北京市大兴区 A 村的院落及房屋返还给赵启君（于本判决生效后三十日内履行）；

3. 赵启君返还林悦瑶转让款 760000 元（于本判决生效后七日内履行）；

4. 驳回林悦瑶的其他诉讼请求。

七、房产律师点评

合同是双方当事人意思一致的表示，但不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则应属无效。关于案涉宅地基转让协议，首先，双方当事人并未提交案涉院落的宅基地使用权属证书，并不能证明案涉院落系宅基地；其次，即便案涉院落属于宅基地，但农村宅基地属于农民集体所有，非集体经济组织成员购买宅基地上的房屋应属无效。林悦瑶非该村村民，其无权取得农村集体经济组织所有的宅基地使用权。因此，林悦瑶与赵启君签订的宅基地转让协议，违反了相关法律、行政法规的强制性规定，应属无效。林悦瑶请求确认该买卖合同无效的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。案涉宅基地转让协议无效，作为买受人的林悦瑶在因双方之间的宅基地转让协议而占有涉案院落房屋的情况下，应当将涉案院落房屋返还给作为出卖人的赵启君，故对林悦瑶基于合同无效而要求返还案涉院落房屋的诉讼请求，法院应予支持。同时，赵启君应将案涉转让款136 万元返还给林悦瑶，扣除双方均认可的已返还的转让款 60 万元，赵启君仍应返还转让款 76 万元。关于林悦瑶要求赵启君支付利息的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。

办案心得

一、农村宅基地交易的法律风险认知

在本案例中，林悦瑶与赵启君之间的农村宅基地及地上房屋转让纠纷凸显了农村宅基地交易中存在的重大法律风险。农村宅基地属于农民集体所有，非集体经济组织成员购买宅基地上的房屋一般被认定为无效。

这提醒我们，无论是买方还是卖方，在涉及农村宅基地交易时，必须充分认识到法律的严格规定。对于买方而言，不能仅仅因为价格便宜或其他因素而盲目购买农村宅基地上的房屋，否则可能面临合同无效、财产损失等风险。对于卖方来说，也不能随意将宅基地及房屋转让给非集体经济组织成员，否则同样可能导致合同无效，并可能引发一系列后续纠纷。

作为律师，在为当事人提供法律服务时，应明确告知当事人农村宅基地交易的法律风险，引导当事人合法合规地进行交易。对于已经发生的纠纷，要准确把握法律规定，为当事人提供合理的法律建议和解决方案。

二、合同无效后的财产返还处理

当合同被认定无效后，如何处理因合同取得的财产是一个关键问题。在本案中，法院判决林悦瑶将涉案院落房屋返还给赵启君，同时赵启君返还林悦瑶相应的转让款。这体现了法律对于合同无效后财产返还的基本原则。

在处理类似案件时，律师要协助当事人明确各自的返还义务，确保财产返还的顺利进行。对于可能存在的争议点，如房屋折旧、建房费用等问题，要依据法律规定和具体情况进行合理的分析和处理。同时，律师也要提醒当事人在财产返还过程中注意保留相关证据，以避免后续可能出现的纠纷。

三、证据在纠纷解决中的重要性

本案例中，双方对于南房五间的建造费用存在争议。由于林悦瑶对赵启君所称的花费金额不认可，且双方在证据方面存在不足，导致这一争议难以确定。

这再次强调了证据在纠纷解决中的重要性。在交易过程中，当事人应妥善保留各种合同、付款凭证、沟通记录等证据，以便在纠纷发生时能够有力地支持自己的主张。对于律师而言，要善于指导当事人收集证据，并在诉讼过程中合理运用证据，通过证据展示案件事实，为当事人争取有利的裁判结果。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！