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优势

1、目前深圳湾超级总部基地唯一住宅新盘，具备稀缺的地段+供应优势；

2、限价优势，限价13.33万/平，与周边住宅结合楼龄和设计后综合评估，有一定价差空间；

3、项目外立面具有未来感、科技感，突破7090限制的大平层产品，圈层更纯粹；

4、周边配套醇熟且丰富，三地铁+主干道环绕，出行更便捷。

劣势

1、视野景观较为欠缺，被周边小区和几个总部写字楼遮挡；

2、中海口碑拉胯，豪宅开发品质担心不如预期；

3、地块占地面积不大，建设6栋，社区花园不会太大；

4、存在自持租赁单元，小户型为主，未来是否共享公区花园以及租客管理方面有待确定；

5、没有凸窗+凸阳台赠送少，只有小房间的内嵌式阳台或生活阳台让人遗憾。

项目基础信息

开发商：深圳市启超房地产开发有限公司（400-850-8831）

物业：中海物业

占地面积：34608.81平方米

建筑面积：293040.78平方米

总栋数：7栋（5栋住宅+1栋自持租赁+1栋幼儿园）

总楼层：1A栋41层；2A、2B、2C栋42层，1B栋59层，1C栋自持租赁54层，幼儿园4层。

总户数：1015户（商品房515户，自持租赁500户）

车位：1209个

绿化率：31.5%

容积率：6.01

物业费：待定

交楼：2027年9月30豪装

产品类型：（住宅）

产权：（2023年6月至2093年6月）

梯户比：四梯两户，四梯三户，三梯两户

状态：即将首推2A、2B、2C栋293套住宅（已开展示厅和样板房）

中海深超总项目地处深圳核心豪宅腹地

——深圳湾超级总部基地。

深圳湾唯一纯粹大户型产品高端圈层住区。

定制仅为少数人所拥有的人居私藏孤品。

未来将是深圳湾最为稀贵的顶级豪宅作品标杆，也是深圳的豪宅代言！

区域•地段

深圳湾超级总部基地是深圳继后海、前海之后最重要的发展区域，是深圳7大总部基地之一，也是深圳唯一一个全南向拥有一线海景资源的总部基地，有着“深圳曼哈顿”之称，地段条件非常好。

在这个片区，政府投资了3000亿，规划总建筑面积约520万平米，定位是整个产业链的终端，目标是吸引世界/中国500强总部，从2001年开始规划，多年来经过n次推翻和调整才正式落地。为了把地面绿化环境和造型层次做得更高端，gov投入了大量的金钱和心血打造，甚至把已建成多年的滨海大道改下沉隧道，其重要程度可想而知。

深超总基于“总部+生态+文化”三大主题，通过加强其功能的复合性、景观的优越性和交通的系统性，着力构建集全球总部聚集区、都会文化高地、国际交流中心、世界级滨海客厅为一体的未来城市典范。

一、超级规划——世界的超总基地

深圳湾超级总部基地规划建设的总体要求是把深圳湾超级总部基地打造成世界级滨海城市天际线，并成为展示深圳竞争力、影响力卓著的创新引领型全球城市形象的“巅峰之作。

深超总片区现已开工项目16个，深湾汇云中心、神州数码集团总部、天音大厦、中国电子总部主体结构已封顶，中信金融中心、中兴通讯总部、OPPO国际总部、招商银行总部、碳云大厦等项目已进入主体施工阶段。世界500强企业总部争先进驻，是深圳未来最有发展潜力的区域，俨然深圳走向全球城市的名片。

超级形象——深圳未来城市名片

这里规划了约680米、500米超高层各1座，超过400米和超过300米的超高楼各2座，中国未来高楼最集中地，打造深圳湾最美天际线，比肩东京湾，美国曼哈顿等国际顶级湾区。

紧邻三条大动脉——深南大道、沙河西路以及滨海大道。10分钟畅达华侨城和后海，20分钟直达前海、深圳湾口岸、福田高铁站。

交通配套

超级交通——立体交通枢纽离

该地块最近的地铁站是2号线红树湾站，步行300米左右；周边还有9&11号线红树湾南站，地铁出行方便。

唯一一个可以无换乘即可到达海陆空出境口岸的枢纽！通过2号线、11号线可直抵福田站、宝安机场，3条城市轨道汇聚，2号线、9号线、11号线无缝接驳，捷达全城

滨海大道（总部基地段）交通综合改造工程西起沙河东路，东至广深高速滨海立交。改造路段全长约6公里，全线按主路双8+辅路双6进行改造，其中下沉隧道长约1.2公里，下沉隧道与高强度开发地区交通组织衔接形式采取多点进出，主、辅路均原位下沉，主线平铺浅埋，辅路竖向分层

滨海大道（总部基地段）交通综合改造工程的建设通过“地面”+“地下”立体化组织超级总部基地段交通，将有效缓解地面交通压力，有利于扩容改造滨海大道总部基地瓶颈路段，确保通行能力全线匹配。同时，也能够消除滨海大道对深圳湾景观带的分隔，促进城市建筑与滨海景观融合，提供更高品质的公共空间。

双轴纵横交叠，构成了深圳湾超级总部基地的“十字”结构。在十字交汇处，三栋超高层环绕站城一体的超级城市枢纽，聚合而成具有强大势能的地标建筑群。以开合壮丽的城市天际线为背景，世界级文化设施、庆典广场、深湾舞台相得益彰，共同塑造“24小时活力城区”

“十字”代表着南北中轴的深湾绿谷和东西轴线的未来城脊，南北中轴实现中轴分时段无车化管控，东西轴线导入超级枢纽和特色总部街区；“生境”为山海连接，生态通廊。此外，片区最东侧南北向道路深湾五路为连接华侨城内湖湿地与深圳湾的主要鸟类迁徙通道

对滨海大道处于超总中轴最核心的1.2km路段进行下沉改造，主辅路全下沉至负二、负三层，负一层设置慢行连通超总与滨海空间，释放10万m²地面空间；并通过铺装、管理等手段打造地面无车化空间，提升T型绿轴出行体验。

优先布局公共交通、动静态精准调控小汽车，切实落地公交优先。

一是明确引入城市轨道29号线、莞深城际线和穗莞深城际线，打造6线6站枢纽并围绕枢纽实现地下负一层慢行全连通。二是多措并举提升常规公交设施及服务，根据超总实际需求设置多样化、规模适宜的场站，包括常规公交场站、班车、出租车、旅游巴士等，场站布局时减少对城市立面的影响。同时，结合滨海大道辅路下沉设置一对地下港湾式公交中途站。三是压缩停车配建与需求管理相结合，未出让地块按深标下限70%配建，并通过费用、时段、预约管理等调控需求。四是精简地下道路规模，并采用匝道汇入管控、分级诱导等智慧交通手段确保运维高效安全。

休闲•生态

深圳湾超级总部基地，以“一心双核，十字生境”为结构。

中央绿轴，即为十字的南北轴线，是连接山海的超级生态系统、都市滨海生活热点、人文生活魅力舞台。

深超总中央绿轴总占地面积约31公顷，西至深湾公园路、东至深湾三路，北至白石路，南临深圳湾公园，范围含滨海大道下沉段公园在内。

目前相关规划中央绿轴区域总建筑面积暂估43万㎡（具体项目指标待进一步研究及政府审批确定。），功能主要包括地面景观，地上地下商业、文化、轨道交通设施、地下公共通道、地下道路、滨海大道空腔、其他市政配套及相关设备等。

需融合建筑、景观、岭南文化与轨道交通、市政道路及其他设施统筹考虑，打造全球顶级品质的超大型立体复合标杆项目。

深圳湾超级总部景观方案 “超级校园”，旨在开发一种新的校园型、开放型的总部区模式。

该方案将片区建筑物整合在一起，形成开放空间，为创新学习型群体提供交往互动的活力场所。全球企业之间开放协作，城市与生态环境深度融合，打造未来总部区的新典范。

为更好地深化超级校园概念，设计将分为五大区域：

北段：生态森林公园，连接华侨城生态公园；

中段：车站广场，整合交通枢纽与城市活动中心；

南段：演绎与艺术公园，连接城市文化设施；

滨海公园：融合海湾生态系统；

西带状公园：体育休闲公园，服务学校与社区。

三条重要街道连接五大分区，分别是：深湾公园路—艺文大街、白石四道—总部景观大道、海旁街—滨海步行街。

北段的生态森林公园，是超级校园景观的生态科普场所；通过生态绿桥，向北与华侨城湿地公园相连，向南与中央车站区相连。

片区模拟深圳山地森林环境和大湾区典型的生境群落，在城市中心营造出自然教育与沉浸式学习的环境，设置生态教室、温室等，形成户外自然科普中心。

沿深湾公园路将设置自然主题的艺术花园。连接B1层和地下商业的下沉广场，将设计为大榕树凉荫下的雨林花园，创造独特的聚会场所。

中央绿轴中段为车站广场，该广场 “水晶山丘” 屋面覆盖着地下枢纽大厅，在地面创造出独特的城市地标，与地下繁忙的共享大厅、地下森林、地面广场、周边建筑之间建立视觉联系，成为公园美景的一部分。中央绿轴南段为演绎与艺术公园，是艺术表演群体和爱好者们交流、练习、演出和欣赏的空间。滨海公园是由湿地和水生态组成，该区域包含沼泽和浅水池微地形，延伸红树林湿地的生态功能，为包括候鸟在内的物种提供逗留、觅食的栖息地。湿地为鸟类提供清洁的淡水、食物丰富的滩涂、栖息植被、躲藏与筑巢空间。西带状公园为体育和运动区，设置有社区中心、各类球场，并在南段入口处设置了小型咖啡厅、互动水景和树阵广场，为周边社区居民带来更多的运动和活力空间。

夜景光影与相交的花旗木大道配合，打造极具设计感的车站广场空间。

该区域连接周边街区的文化设施，将超级总部及周边的文化创意功能引入公园，为深圳和全球的创意群体服务。

利用大型草坡地形，连接B1层的下沉花园，设计多种剧场空间，为音乐、戏剧、舞蹈、诗歌朗诵等艺术爱好群体，提供正式和非正式表演、练习和切磋的舞台。

大型疏林草地环境，构建山海之间的亚热带季风草甸型景观，人们可在此远眺海湾风景，不同的创造性文化亦在此交流互动。

湿地公园连接未来文化设施，人们可在茶室中静看海湾的风景。

两个地景建筑提供了与地下公交车站、地下商业的交通联系，同时为商业与文化活动提供空间，激发地面活力

地景建筑的南侧被设计成户外剧场，提供一览深圳湾全景的视角，以及用于户外活动的大草坪。地景建筑的北侧围合成一个大型广场，用于庆祝节日、举办大型城市活动

商业•配套

商业：自带6000㎡的商业，周边还有京基百纳商业+万科臻湾汇的10万㎡睿印商业，开车10-20分钟可达还有万象天地、深圳湾万象城，益田假日广场，绿景白石洲40万㎡商业街区+购物中心，海岸城、欢乐海岸等商圈

学校医疗

自带9班幼儿园，南山实验深湾小学，一路之隔是南山实验集团华侨城高级中学，旁边还有深湾小学、深圳外国语学校（国际部）等。

开车10-20分钟可达华侨城医院，港大医院，南山区人民医院

项目5栋可售住宅，共 515套，标准主力户型分别为：196㎡、252㎡、 328㎡，同时设有极少量400-600㎡传世顶复

户型鉴赏

4房2厅2卫196㎡

5房2厅3卫252㎡

6房2厅5卫328㎡

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温馨提示：看房需提前预约400-850-8831感谢您的配合！

小区•品质

中海深超总项目位于南山区沙河街道，深湾二路与白石二道交汇处西南侧。北侧是华侨城高级中学，南侧是深铁万科臻湾汇，西面是中信红树湾，东面是TCL、神州数码等总部大厦

项目共6栋，512套建面约190/500㎡的住宅设计也让每个户型都有270度观景面，将城市风景与风情极致 “引入” 室内，进一步紧密住区与城市的关联。

『中海深湾玖序』T207-0060宗地为70年产权二类住宅用地，分为东、西两个地块，占地面积约3.63万㎡，规划总建筑面积约28.55万㎡，计容建面约20.77万㎡，容积率≤6.01，绿化率≥30%，涵盖商品住宅、自持租赁住房、裙楼商业、幼儿园学校、基础生活配套等业态。而不显平淡、弱势。楼栋通过扭转布局避免了高密度布局容易产生的对视问题