上海从来都不缺房子，缺的只是好房子。什么才是当下市场中，真正的爆款好户型？销售业绩最有说服力！
上海闵行【保利光合跃城】
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保利光合跃城106㎡高性价比三房，出道即巅峰，自面世以来，就凭借超强的产品力和超高的性价比迅速去化，赚足了市场关注度与美誉度，在市场中“大杀四方”，无不彰显着自身受追捧的程度。
如今，时隔2个月后，在市场热切的期盼下，红盘“断货王”保利光合跃城19#楼106㎡户型在“虎视眈眈”中再度回归，有且只有72套，错过不再有的网红户型，势必将上演一场沪上抢房大战，抢占刻不容缓！
抛开户型本身的超硬核实力，此次加推的19#楼位置更是凤毛麟角，更是综合素质+性价比的王炸楼栋。
首先19号楼倚靠得力总部、申通花园总部办公及高管别墅区，可谓是总部后花园，享受更直观的一线产业利好！同时，纵揽沪上首个约三万方的凌空潮流体育公园，活力绿意尽在眼前。其次，19号楼单价更低，预计单价仅约5.46万/㎡起，5499万级抢闵行主城凌空低密墅质洋房，妥妥成为闵行主城性价比之王。
百万方滨水TOD之上 上海惟此凌空墅质洋房
5站徐汇三个红绿灯上中环
保利·光合跃城
建面约102-143㎡凌空墅质洋房重磅加推
主力户型106㎡高性价比三房 仅72套！
一梯两户无连廊三开间朝南
单价5.48万/㎡起！
明天认筹
抓紧抢藏错过再无
居住体验断层领先
对于一个住宅项目，容积率从物理层面就决定了居住体验的上限
也因此更低的容积率，本身就意味着更强的溢价能力
数据来源各项目官方一房一价表
保利光合跃城 | 凌云容积率仅约1.13，已经有了打造墅类产品的条件
同等资质的地块近年来罕有
注定了保利光合跃城 | 凌云断层领先的居住体验无法被追赶
数据来源上海土地交易官网
更难得的是，保利光合跃城 | 凌云并没有“恃才傲物”
反倒在规划设计层面，充分利用低容积率优势，打磨出更优质的居住舒适度
一、稀缺墅质洋房社区
项目将更多土地让位于景观和公共空间，打造纯粹墅质洋房社区
示意图供参考
并且整体营造立体式、多元化的森居大盘
不仅在小区内部打造9大社区活动场所，涵盖亲近自然、运动健身、休闲社交等多重功能
而且连社区外围也做足了功夫，绿化景观与功能多元的公共空间有机融合
实景图
二、前所未有凌空居住体验
相比其它常规住宅项目
保利光合跃城 | 凌云所有房源都在“中高区”
采光、通风、视野景观没有短板，且资源均衡
效果图仅供参考，具体以交付为准
在这里自家阳台就是城市观景台，随意的一瞥就是蓝绿交融、视野开阔的独特风景
示意图仅供参考，具体以交付为准
三、奢适无连廊神户型
得益于低容积率和较为规整的地块形状，保利光合跃城 | 凌云在打造好户型方面拥有先天优势
而它也确实不负众望，结合自身景观资源条件，即便是小户型也营造出了相当的奢适感
项目本批推出建面约102-143㎡三房/四房，我们就从小户型说起
户型分布示意图，仅供参考
百平米左右的功能三房本身已经很难卷出新高度，但保利光合跃城 | 凌云却仍然能做出令人惊喜的产品
1、建面约106㎡三房两卫
该户型一梯两户无连廊，不仅得房率高，而且私密性更强
LDKB一体化设计将家人的生活场景打通，让家人间的互动更轻松、更自然，也可以在一定程度上增加空间采光通风面，同时也从视觉上增大了空间感
1.5个开间面宽的阳台，并在一侧做了转角玻璃的设计，阳台的采光、视野更加优秀
此外室内的动线将洁污和活动动线分区，厨房的生鲜进入和垃圾运出都不会经过客餐厅区域
户型示意图，仅供参考
2、建面约143㎡四房两卫
而项目建面约143㎡的奢适四房，则将尺度感进一步放大，是当下难得的改善优选
户型示意图，仅供参考
客餐厅、厨房、阳台融为整体构建起“生活场景中心”，家庭成员们既可以充分互动，也可以各自拥有相对独立和私密的个人空间
样板展示间实景图，仅供参考
整体联动融合，没有墙壁和立柱遮挡的室内空间，也让视觉效果上显得更大、更奢适
IMAX级别的大尺度阳台视野，则进一步凸显了项目内外皆公园的景观资源优势
样板展示间实景图，仅供参考
居住舒适度断层领先，且难以追赶
这样的保利光合跃城 | 凌云单价仅约5.48万元/平起，怎能不被热烈追捧？
生活方式断层领先
一个十几万方甚至几万方的纯住宅社区，只能被动接受外部的生活方式
只有整体打造百万方超级大城，才有全方位重塑生活场景，营造领先生活方式的机会
因此整体开发的超级大城，也往往拥有更强的保值增值能力
从老牌核心地段，到新兴板块这一规律屡试不爽
数据来源链家网公开成交数据
而保利光合TOD就是全市罕见的百万方级别整体开发街区
通过3层底盘将7大业态有机融合，为业主打造领先的生活方式
示意图仅供参考
住在这里你的日常将不再是枯燥的“两点一线”
因为商业、运动、休闲、艺术……丰富多元的活力元素，将自然而然的融入生活的点点滴滴
生活动线示意图
特别值得一提的是，这一切无需想象，可以眼见为实
为了给到购房者们更大程度的确定性
保利不惜成本将大量生活场景前置化展示出来
一、实景兑现一座活力公园
约4万㎡滨水城市公园已经完整的实景展示
其中约1000㎡的邻里中心造型酷似UFO，如今已经成为颇有名气的网红打卡点
实景图
专业级别的约1300㎡的波普艺术滑板公园，俨然已经成为沪上新晋运动圣地
实景图
在硬件逐步兑现的同时，保利光合TOD还展现出其强大的运营能力，构建光合社群体系，与先锋品牌一起共创超过50场社群活动
实景图
近期的大型活动已经吸引无数网红、市民前来打卡，提前演绎活力四射的生活方式
图片来自某社交平台
二、实景兑现新天地般的网红街区
TOP级商业地产品牌保利商旅继徐汇滨江保利时光里后，在光合TOD贡献又一力作——约2万㎡光合里街区
实景图
光合里街区，以带着会【玩】的态度，满足文化休闲、购物餐饮、亲子社交等需求
这不是简单造一个商业盒子，而是以开放式的形态，让商业与景观和居住相互融合
实景图
全方位营造领先于区域，充满活力生活方式，并且实景兑现
这样的保利光合跃城 | 凌云单价仅约5.48万元/平起，怎能不被热烈追捧？
产业势能断层领先
强力的科创产业，是上海房价的重要支撑
上海各个主要的科创产业高地板块
其核心居住区价值都远超同环线自成一派
数据来源链家网成交信息
而南上海科创中心+高浓度地铁线路，为保利光合TOD的腾飞提供了丰饶的土壤
1、千亿级产业，科创产业浓度极高
根据规划，保利光合跃城 | 凌云所在的闵行主城区南部单元将高度聚焦“科创赋能闵南，深度产城融合”，目标建设成为“产业创新、活力人文、品质生态的上海南部科创中心”
随着大零号湾、马桥人工智能等科创园区陆续落地，这里将与张江、漕河泾等科创中心看齐，成为上海全新的科创高地
示意图仅供参考
项目周边聚焦3大国家级产业区、5大科创中心、12大科创园，沿线产业营收达千亿，入驻企业超1.2万，就业人口超75万
示意图仅供参考
2、5大黄金轨交，地铁线路密度惊人
同时项目位于地铁15号线元江路站上盖，拥有着闵行主城区罕见的链接效率
15号线不仅是上海千亿级科创轴线，串联起3大国家级科创园区、9座高校10大校区
而且素有“换乘王”的美称，链接上海西站、上海南站两大交通枢纽，能与11条轨交便捷换乘坐，5站可达徐家汇
轨交15号线换乘示意图
未来还将与19号线（在建）换乘，从项目出发9站前滩，还能高效抵达陆家嘴、北外滩等核心CBD，上海重点产业区、CBD，皆可便捷往来
项目周边轨交配套示意图
强悍的科创产业实力，出众的城市链接效率，注定了这里将成为国际科创人才涌入上海的首选聚集地
这样的保利光合跃城 | 凌云单价仅约5.48万元/平起，怎能不被热烈追捧？
示意图
保利光合跃城 | 凌云就是一个充满了“偶得性”的项目
- 无论是1.13低容积率带来的舒适度
- 还是百万方TOD大城+实景兑现，提前演绎的精彩生活方式
- 亦或南部科创中心+高密度地铁形成产业势能
每一项都是经受市场验证，格外硬核的价值支撑
而这些特质竟然同时汇集在了保利光合跃城 | 凌云身上，绝对是卖一套少一套的稀缺品
神奇的是，这样一个项目单价仅约5.48万元/平起，一定不容错过
百万方滨水TOD之上 上海惟此凌空墅质洋房
5站徐汇三个红绿灯上中环
上海527限购政策主要变化有如下：
1、非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房；
2、非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从5年调整为3年（青浦、嘉定、松江、奉贤、宝山、金山调整为2年，临港新片区特定人群为1年)；
3、取消上海离婚三年合并计算限购套数的政策；
4、已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数；
5、在限购基础上，二孩及以上多子女家庭在原有基础上可多买一套；
6、企业购买70平以下二手房不再限制套数。
什么是“多子女家庭”？
答：对本市或外地户籍居民家庭成员中有二孩及以上子女、且其中至少有一名子女未成年，认定为多子女家庭（例如一对夫妻，有一个子女已成年，另一个子女未成年，该夫妻及其未成年子女即为限购政策中的“多子女家庭”）。
上海新房限购地图↓↓
非户籍单身可以在全市购买一套二手房（崇明除外）
非户籍单身可以在外环外S20以外购买一套新房或二手房
五大新城+宝山、金山人才购房2年社保或税单，临港人才1年社保或税单，除此都是3年社保或税单。
第二 贷款政策
2024年5月27日，上海调整首付比例：
首套住房最低首付不低于20%，二套最低首付不低于35%
其中，二套房最低首付比例根据住房所在区域进行调整，临港以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的住房降至30%；其他区域全部调整为35%。
同时，上海商业贷款利率也进行了调整：
首套房的商贷利率调整为3.4%；
二套房商贷利率根据住房所在区域进行调整，临港以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区调整为3.6%；其他区域调整为3.8%。
自5月18日起，上海执行全新的个人住房公积金贷款利率：
5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别下调至2.35%和2.85%。
5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别下调至2.775%和3.325%。
第三 上海新房交易流程
1、认购率目前有1:2.5、1:2、1:1.8、1:1.3四种比例。
2、签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金。
3、认购金只能刷储蓄卡走开发商的POS机，认购金不允许现金支付，且开发商必须出具盖章过的有效收据，购房者支付认购意向金，才有参与摇号的资格。
一手房认购材料(居民)
认购人提供以下所列材料，增加认购材料的需报区房管部门审核同意。
（一）身份、婚姻、家庭关系证明材料类
1、身份证、户口簿
2、未成年人提供出生证
3、护照、港澳身份证、台胞证
4、现役军官证(含士官)、退役军官证
5、博士(含在读)学历证明或学籍证明
6、结婚证
7、离婚证、离婚协议或法院民事调解书、判决书(包括生效告知书）
（二）购房资格证明材料类
1、房屋权属证明(不动产登记证、房产证)
2、预告登记证明、网签合同
3、征收补偿安置协议
4、上海市不动产产调
5、非本市户籍家庭社保或者纳税证明材料
6、境外个人、港澳台居民，有效的劳务合同、工作类的居留许可证明
（三）资金证明类材料
1、个人信用报告
2、存款证明
第四 税费政策
上海新房，涉及两种税费：契税和房产税。
上海历年房产税率↓↓
以下6种情形免征房产税：
1、沪籍首套住房可免征。
2、沪籍购房者在限购之日前同父母（沪籍）共有住房≤2套，再购住房属于首套可免征。
3、沪籍家庭（原住房面积+新购住房面积）＜家庭人数×60㎡可免征。
4、外地居民在沪居住证连续满3年或积分达到120分可免征。
5、外籍人士在沪居留许可连续满3年并在有效期内可免征，或持有人才引进居住证或绿卡的可直接免征。
6、华侨、港澳台居民在沪暂住证/居留签注或税单/社保/就业证连续满3年可免征。
第五 退税政策
注意：上海二手房交易个人所得税，退税优惠延续至2025年12月31日！自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
（一）退税时间
1、出售住房时间应早于购买住房时间，且出售和新购住房时间间隔不得超过1年。
2、出售现住房的时间，以纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准。
3、新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准。
4、新购住房为新房的，购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准。
（二）退税地点
1、纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市(地区、州、盟)所辖全部行政区划范围。
2、纳税人享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应当向征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请，也就是说，纳税人卖房时在哪个税务机关缴纳了个人所得税，就向哪个税务机关申请退税。
（三）退税金额
1、新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税；
2、新购住房金额小于现住房转让金额的，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。
3、现住房转让金额和新购住房金额与核定计税价格不一致的，以核定计税价格为准。
4、现住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。
（四）退税主体
1、出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。
2、对于出售多人共有住房或新购住房为多人共有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。
（五）退税材料
《居民换购住房个人所得税退税申请表》；
纳税人身份证件；
现住房的房屋交易合同；
新购住房为二手房的，提供房屋交易合同、不动产权证书及其复印件；
新购住房为新房的，提供经住房城乡建设部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。
第六 上海新房摇号积分制政策
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