图源：广州天河发布
刚刚，广州年度“王炸”地块成功出让！
宗地为天河临江大道北侧AT080722地块（南方面粉厂地块），历经5小时厮杀，148轮竞价，最终被保利以总价1175509万元斩获，折合楼面价66957元/㎡，跻身广州TOP2!
据了解，报名有4家房企，分别是保利（668号）、中海（658）、越秀（600号），而鹏瑞开拍前就因为超过限时没有出价，退出竞争。
“王炸”地块，点燃广州楼市
地块地处金融城板块内，与珠江新城一路之隔，毗邻临江大道，南面与琶洲隔江相望。地块位置优越，妥妥的一线望江地块。
值得一提的是，官方也对该宗地寄予厚望：地理位置优越+一线江景+低容积率+130%使用率！
近日一系列重磅利好官宣，例如，降准、降息、降存量房贷利率，减少供楼负担；降低2套房首付比例降至15%；提供在贷款资金支持比例，还有金融16条等等，对于房地产有非常精准的帮助作用。加上地块的出让，对于下半年的土地市场，也是一剂强心针。
地块为二类居住用地兼容商业用地、商务办公用地，容积率3.7，可建设用地面积约4.74万平方米，计容建筑面积约17.5万平方米，起拍价88.15亿元，折合楼面价约5.02万元/平方米，刷新了今年广州涉宅地块的起拍价纪录。
此前第三批宅地供应清单的曝光，广州土地出让推介工作媒体座谈交流会上，对于即将出让的南方面粉厂地块，相关人士表示，该地块是为了吸引产业招商，引进高端人才而设，“地块产品面世以后绝对不是刚需盘”。
此外，日前的官方土地推介会上，明确该地块的阳台部分面积占比可以扩大到30%，其他项目是20%。也就是说，它的最高使用率能达约130%。
价格方面，参考地块周边的保利华创都荟天珺，新盘目前的售价在9-13万元/平方米。考虑到AT080722地块的位置优势及一线江景资源，预计后期也将打造为改善型豪宅项目。
近10年罕见的“黄金地段”地块
据广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析：
1、广州南方面粉厂地块为近年来极其罕见的压箱底好货。地段上处于金融城西区，与广州真正的、保值功能最强的顶豪汇悦台只隔了一条街，景观上南向一线望江，容积率3.7，对比珠城以及周边项目，都有明显优势，可以打造一线沿江、低密度豪宅，加上地处珠江新城和金融城之间，规划条件之好是史无前例的。最重要是，面粉厂地块叠加了建筑新规，根据地块计容建筑面积条件，得房率最高可达到130%。
2、政策的绝对支持9月26日，政治局会议提出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。房地产政策史无前例的支持，特别是“止跌企稳”给市场传达了积极的信号，意在不扭转预期不罢休；完善土地政策，打造新模式，被认为是房地产未来高质量发展的方向。此次广州面粉厂地块，就是在这种背景下推出的。综合来看，必然会提振开发商拿地的预期和信心。
3、此次地块的出让具有重要意义，今年1-8月份广州土拍遇冷、仅成交4宗宅地。8月19日，广州市公布了2024年第三批共计50宗商品住宅用地出让清单，拟于今年8月15-11月14日陆续发布出让公告。这也是广州近年来最大规模的集中供地，超过了商品房市场景气度较高的2021年首轮集中供地的48宗。因此，尽管本宗地只是个案，地块也有特殊性，此次广州拿出优质地块、取消各种限制，给出足够的扶持，想借助多家房企抢地、高溢价率来提振市场的信心，通过个别项目激活全局，为剩下几个月土地供应能顺利推进创造条件。
4、对广州楼市的影响：一是，通过完善规划条件，包括周边配套成熟，取消各种限制，给开发商让利，实现土地供给端提升效率，从而减轻开发商拿地的压力，不供则已，供应则必然是高效率地块，这将是后续供地的主导思路。
二是，让开发商成为市场供给的主导方、产品打造的主导方，将市场主导权给到市场、给到开发商，让开发商根据市场变化和需求的新特征，在合理利润的确定性预期下，充分打造高质量的产品。
三是，新房市场供给，将充分贯彻“严控增量、提高质量”的逻辑，即全面转向改善型住房需求，通过高品质、配套好、区位优、价格适度的特征，释放改善型需求，改变目前新房去化难的局面。最后，也建议广州能学习深圳周末的供地，即“交地即交证”，让开发商马上就能拿证办理规划报建、土地融资等等。
另外，开发商也要明确“交房即发证”，从而提高新房在市场上的竞争力。也就是说，高质量的房子，不是价格高、规划高端，更应该是服务好、品质有保障，以人为本。
地块规划方案已获批
8月20日，《金融城西区临江大道北侧地块（AT0807规划管理单元）控制性详细规划》经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第二十一次会议审议通过。
《规划》的通过将为加快推进金融城西区开发建设提供动力源，不断完善广州国际金融城等重点功能片区规划，形成更多支撑高质量发展的空间载体。
提高土地利用效率
加快金融城西区开发
项目地块原为南方面粉厂和员村粮食集团用地，已由市土发中心完成收储，现状为空地。为充分发挥中心城区土地价值、盘活现状存量用地、提高土地利用效率，本次规划方案调整后项目地块可提供商业商办、社区服务等配套设施，推动街道空间环境及景观界面提升，符合区域发展需求，助力广州高质量发展。
广州市金融城西区的规划研究一直在持续深化，目前已经具备对局部地块先行编制规划的条件。本项目地块作为西区首个开发的临江地块先行启动，可推动金融城西区开发建设，连接沿江发展的断点。下一步，将进一步稳定片区路网结构，推动骨架路网贯通，提升出行环节品质。
图源：广州规自局
优化中心城区产居结构
促进片区产城融合
广州市国际金融城西区是珠江新城与金融城的战略纽带，也是珠江高质量发展带的创新窗口，整体功能定位以金融办公及生活配套功能为主。
本项目地块结合所在区位规划为商住功能，为西区核心区引入高端商务功能、提供高品质住房和社区商业公服配套，打造提升珠江沿岸景观带活力的人文艺术新明珠、引领金融城西区产城融合的品质家园新标杆，并强化与周边商业商务等功能融合发展，促进片区产城融合。
本次规划衔接金融城西区核心区与周边区域建筑高度，整体形成东高西低的空间形态，地块内建筑高度由南向北渐高呈梯级变化。为塑造良好的滨江空间形态、保障沿江视野开阔，规划范围内预留一条垂直江面、宽度不少于30米的通江视廊。同时，鼓励建筑设置公共开放空间及半开敞空间，打造新一代高品质人居环境。
与周边历史环境要素相协调
延续场所记忆
规划范围南侧临江带状公园现存有一处天河区登记不可移动文物——广州南方面粉厂南筒库区，建筑高度约20-28米，本方案一线商办建筑高度限高30米，在建筑高度上与南筒库区相协调。
在建筑功能上，考虑筒仓后续活化利用，项目地块将南侧一线建筑设为商办建筑和高标准配套各类公服设施，塑造珠江一线多元文化与艺术活力集聚地。
来源：广州市公共资源交易中心、广州规自局、合富研究院、拆神等
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