(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案例背景
原告孙伟、孙悦起诉要求确认孙伟与李江于2000 年 12 月 25 日签订的购房证明书无效，被告及第三人对此提出不同答辩意见。
二、当事人信息
1. 原告：孙伟、孙悦
2. 被告：李明、郭琴、李刚
3. 第三人：吴强、苏武、郑瑞、庄贤
三、原告诉称
原告孙伟、孙悦向本院提出诉讼请求：
1. 依法确认孙伟与李江于 2000 年 12 月 25 日签订的购房证明书无效；
2. 本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：孙伟与妻子周芳（2020 年病逝）有位于北京市昌平区 D 号宅院和房屋 5.5 间。孙悦系孙伟、周芳之女。1996 年孙伟、孙悦与朱霞、朱峰签订宅基地使用协议书，向其购买了位于北京市昌平区 D 号北侧的宅院及北房 3 间。2010 年 10 月，昌平区人民法院判决确认“孙伟、孙悦与朱霞签订的宅基地使用协议书有效”。2000 年 12 月 25 日，孙伟代表妻子周芳和女儿孙悦将本案中的两个宅院及 8.5 间房屋一同卖与昌平五街居民李江，并签订购房证明书。因李江不是 Y 村集体经济组织成员，不具备购买该村宅院房屋的资格，故此双方签订的购房证明书无效。2016 年 1 月 30 日，李江去世，其继承人为妻子郭琴、长子李刚，次子李明。经了解，李江生前将涉案 D 号宅院、房屋卖与居民吴英，后又转卖给第三人吴强、苏武夫妻，现由第三人吴强、苏武控制使用。李江将涉案 D 号北侧宅院、房屋卖与第三人郑瑞、庄贤夫妻，现由该二人控制使用。因为涉案宅院买卖合同的效力与第三人具有利害关系，据此，原告将涉案宅院的购买、使用、控制人作为第三人一并起诉。故原告诉至本院，请求如上。
四、被告辩称
1. 被告李明答辩称：2010 年原告起诉李江。本案事情已经经历了三次诉讼，房子是我父亲买的，具体情况我不太清楚，我认为合同是有效的。
2. 被告郭琴、李刚未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
五、第三人辩称
1. 第三人吴强、苏武答辩称：房契买方是苏武，吴强不应作为第三人，2006 年 5 月 20 日我们从吴英手里买的，支付了 6 万元，之后两三年全部进行翻建及扩建（苏武扩建），我们不同意原告的诉讼请求，翻建扩建之后苏武夫妇一直在此居住，我们买的是前院。
2. 第三人郑瑞、庄贤答辩称：不同意原告诉讼请求，第一，买房和卖房之间合同已经实际履行，并且经过转手转卖，20 余年已经形成事实的法律行为，合同应该认定为合法有效；第二，涉案房屋已经由郑瑞、庄贤翻修改建扩建，房产价值早已不仅 13000 元，对于原告主张的房屋价值不认可；第三，我们是 2002 年 1 月 12 日从李江处买的，签订了协议，支付了 42000 元，现在房屋是郑瑞夫妇居住使用，我们买的是后院。
六、法院查明
1. 孙伟与周芳系夫妻关系，孙悦系孙伟、周芳之女，周芳已去世。李江与郭琴系夫妻关系，李刚、李明系李江、郭琴之子，李江系城镇居民，已去世。
2. 2000 年 12 月 25 日，孙伟与李江签订购房证明书，约定将家中的宅院出售，房屋共计八间半和院中所有树木一起出售，售价共计人民币壹万叁仟元。庭审中，原告称前院 5.5 间房屋（北房三间半、东屋两间）使用人是孙伟，后院 3 间房屋是二原告从朱峰、朱霞手中购买的，已经诉讼确认此购买后院宅基地的合同有效。
3. 吴荣、苏文称前院 5.5 间房屋是 2006 年 5 月 20 日从吴英手里买的，由苏文和吴荣实际控制使用，已经全部重新翻建、扩建了。郑卓、庄贤称后院 3 间房屋是 2002 年 1 月 12 日从李江手里购买的，由郑卓和庄贤实际控制使用，买的时候李江已经翻建了，之后又多次改建、扩建。
七、裁判结果
孙伟与李江于2000 年 12 月 25 日签订的购房证明书无效。
八、房产律师点评
1. 合同效力的法律依据：当事人订立合同，不得违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦不得损害社会公共利益和第三人合法权益。宅基地使用权具有特定的身份属性，是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。无论是 1998 年修正施行的中华人民共和国土地管理法，还是现行有效的中华人民共和国土地管理法，均明确规定任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
2. 本案合同的无效认定：在本案中，购房证明书所涉及的标的是建筑在集体土地上的宅基地房屋，并非一般房屋的买卖。孙伟与李江之间的购房证明书于 2000 年 12 月 25 日签订，无论依据当时施行的法律还是现行法律，涉案房屋的流转都只能发生在本集体经济组织成员之间。而李江并非北京市昌平区 Y 村的集体经济组织成员，不享有购买涉案房屋的资格，故购房证明书因违反法律的强制性规定应属无效。
3. 诉讼请求的合理性：原告孙伟、孙悦要求确认购房证明书无效的诉讼请求，符合法律规定。法院的判决正确维护了法律的严肃性和农村集体土地的管理秩序，保障了农村集体经济组织成员的合法权益。
总之，在处理涉及农村宅基地房屋买卖纠纷案件中，律师需要准确把握法律规定，深入分析合同的效力问题，为当事人提供专业的法律服务，维护当事人的合法权益。同时，要提醒当事人在进行房屋买卖交易时，务必遵守法律规定，避免因违法交易而导致合同无效，引发不必要的法律风险。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
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