作者丨程维妙
编辑丨方海平
新媒体编辑丨实习生 王梦媛
9月29日晚间，央行楼市新政四箭齐发，其中备受瞩目的存量房贷利率调降时间表出炉，将于10月31日前实施批量调整。截至9月30日中午，已有至少15家银行发布公告，具体操作细则拟于10月12日发布。
综合各机构公告，本次调降的思路为首套、二套房存量房贷款利率统一批量下调。另一种“转按揭”的思路，在央行公告中也被提及，批量调整完成后，借贷双方可按照公告，自主协商、动态调整存量房贷利率，后者更突显市场化原则。据央行行长潘功胜此前透露，初期会先在本行内实施转按揭，下一步再考虑是否需要跨行转按揭。
房贷是各家银行长期稳定的生息资产，时隔一年再次统一调整，外加后续“转按揭”空间打开，银行的息差压力再受关注。
有机构预测此次存量房贷利率调降对净息差的拖累在6个基点左右；也有受访人士表示，考虑到近期降准降息落地，节省了银行负债成本，且“转按揭”细则尚待落地，预计本次调整对银行整体影响有限，息差有望保持基本稳定。
权威人士表示，此次批量调整完成后，预计存量房贷利率下降将减少银行利息收入约1500亿元。但新老房贷利差收窄后，提前还贷会明显减少，有利于银行稳定贷款规模，提高贷款质量。综合考虑，对银行净息差的影响基本中性。
0130万亿存量房贷利率将下调，或拖累银行净息差6bp
“9月24日国新办发布会透露存量房贷利率下调后，客户咨询量暴增，都在问什么时候落地，自己月供能减多少。”9月29日下午，一家股份行北京分行的客户经理对记者称。
当日晚间，央行楼市新政四箭齐发，明确各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整。根据市场利率定价自律机制同时发布的倡议，除北京、上海、深圳的二套及以上存量房，其余存量房贷利率均可以下调为LPR-30BP的利率水平。北京、上海、深圳的二套及以上存量房，可以调整至新发放房贷利率政策下限。（政策解读详见：存量房贷利率何时降、怎么降？来看简明版“六问六答”→https://m.21jingji.com/article/20240930/herald/2751965a5deb3a733e3184e731a52aef.html）
本次调整预计平均降幅在50bp左右。以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，节约借款人利息支出每年约5600元。潘功胜预计，本次存量房贷利率下调将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大约1500亿元左右。
“结合预计平均降幅为50bp、每年可节约1500亿元利息支出，（银行存量房贷）调整规模或在30万亿元，占2024年上半年存量按揭贷款的80%左右，此次调整或拖累上市银行净息差6.1bp。”东方证券分析师屈俊表示。
不少机构预测的净息差影响幅度都在6bp上下。开源证券首席分析师刘呈祥认为，存量按揭利率下调，预期拖累2025年净息差5.41bp。根据上市银行2024年上半年静态数据测算，存量按揭利率下调50bp的情形下，预期拖累2025年国有行、股份行、城商行、农商行净息差分别为6.06bp、4.54bp、2.8bp、2.77bp。中国银行研究院测算，如果存量房贷利率下调50bp，将导致银行净息差降低7bp，营业收入下降3%，净利润减少6%。
不过市场上也有相对乐观的看法。招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼分析称，今年以来随着存款利率持续下调和整治“手工补息”等政策效应显现，银行资金成本已经有所降低。近日央行宣布降准降息以及推动存款利率继续下降，都将进一步降低银行成本。因此，此次存量房贷利率集中调降，对银行整体影响有限，息差有望保持基本稳定。
02可对冲提前还贷现象，整体影响中性
从去年9月一轮存量房贷利率下调，到本轮下调落地前，银行净息差压力都是绕不开的话题，也被一定程度上视为下调阻力。
原因在于，目前银行净息差已处于低位。国家金融监管总局发布的2024年二季度银行业保险业主要监管指标数据显示，我国商业银行净息差为1.54%，与去年同期相比，下降20bp。这一息差水平已突破了《合格审慎评估实施办法（2023年修订版）》中自律机制合意净息差1.8%的临界值。若按上述机构测算的6bp影响幅度，银行净息差将进一步收窄至1.5%以内。
但另一边，存量房贷利率与新增房贷利率的利差仍然存在。据央行此前公布的数据，去年存量房贷利率下调后的加权平均利率为4.27%，平均降幅73bp，每年减少借款人利息支出1600亿元到1700亿元。不过今年5月17日全国层面房贷利率政策下限取消后，除北京、上海、深圳3个一线城市外，其余城市首套和二套房贷利率下限均取消，新增房贷利率快速下行，一些城市的首套房贷利率甚至跌破3%，存量与新增的利差再次走扩。
“高位站岗”的存量房贷用户再度掀起一轮提前还贷潮。北京的祁先生告诉记者，排了近3个月的队，于今年8月办理了提前还款。前述股份行北京分行客户经理称，截至目前，年内分行下面大约有70%左右的支行按揭贷款是负增长，“就是增量少，提前还款多。”
从银行中报披露的数据看，截至今年6月末，42家A股上市银行个人住房贷款余额共计34.04万亿元，较2023年末减少3190.63亿元。一方面是房贷投放有所回暖，另一方面就是高早偿率拖累了规模增长。中金公司近期统计数据显示，银行按揭早偿率位于14%左右的高位，并且可能存在使用消费贷和经营贷置换按揭的空间。
“新老房贷利差收窄后，提前还贷现象可能明显减少，有利于银行稳定贷款规模，提高贷款质量。综合而言，对银行净息差的影响基本中性。”权威人士指出。根据央行今年7月发布的《区域金融运行报告（2024）》，去年8月全国个人住房贷款提前还款额达到4324.5亿元，8月31日政策出台后，9-12月房贷月均提前还款金额较政策出台前下降10.5%。
在9月24日国新办发布会透露存量房贷利率下调后，也有部分存量房贷客户撤回提前还贷申请，准备观望细则落地。北京的王女士9月30日告诉记者，她原本申请了10月13日提前还贷，现在准备等到10月12日看下各家银行出台的细则，再决定要不要取消提前还贷的申请。
董希淼表示，商业银行应立足自身禀赋和比较优势，优化金融资源配置，努力挖掘新的增长点，通过“以量补价”的方式提升净利息收入并大力发展中间业务，提高稳健发展能力和服务实体经济质效。
一家国有大行研究人士也对记者表示，本次央行四箭齐发是一次重大决策，旨在带动房地产止跌回稳，并明确了下一步动态调整存量房贷利率的市场化机制。“不应从短期计算谁赚一点还是亏一点，而是看长期发展。比如你买了房，后续还会装修、买电器，房地产的复苏能带动上下游产业链发展，进而推动经济恢复发展。长期来看，银行应从发展中找机会，形成良性循环。”
（本报记者边万莉对本文亦有贡献）
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