董希淼（招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员）

9月29日晚上，中国人民银行发布公告〔2024〕第11号，调整商业性个人住房贷款利率定价机制；市场利率定价自律机制发出《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，就批量调整存量商业性个人住房贷款发出倡议。在9月24日人民银行行长潘功胜在新闻发布会上宣布将推动降低存量房贷利率后，备受关注的存量房贷利率批量调整工作进入实质性阶段。这一措施将显著降低存量房贷利率借款人利息支出，但也可能影响银行息差稳定，应继续采取措施进一步提振居民消费与投资。

此次批量下调存量房贷利率，是2023年9月以来的第二次。2023年8月，人民银行、国家金融监管总局发出《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，就批量下调存量首套房贷利率工作进行部署，2023年9月25日起存量首套房贷利率开始下调。人民银行公布的数据显示，2023年共有超过23万亿元的存量首套房贷利率批量下调，平均下调约73个基点（0.73个百分点），每年减少借款人利息支出约1700亿元。2023年批量下调后，存量房贷利率平均水平降至4.27%。

从自律机制的《倡议》以及人民银行的《公告》看，此次存量房贷利率调整有三个明显特点：首先，调整对象进一步扩大，既包括存量首套房贷，也包括其他存量二套及以上房贷。其次，不但浮动利率存量房贷可以调整，固定利率存量房贷转换为LPR加点形式后也可以调整。当然，2023年调整也将固定利率存量首套房贷纳入。再次，借款人可与银行重新约定重定价周期和加点幅度，从而将可能建立常态化、更灵活的调整机制。

从操作上看，符合条件的房贷借款人通过网上银行、手机银行等渠道完成“一键式操作”后，将由商业银行统一进行批量调整。预计对多数房贷借款人而言，无需到银行网点申请办理，手续将非常简单快捷。其中，设置了两个时间节点：原则上在10月12日之前，中国建设银行等18家全国性商业银行公布批量调整存量房贷利率的操作细则；原则上在10月31日之前，各商业银行完成批量调整工作。预计从11月份开始，借款人将可以与银行协商确定新的重定价周期等事宜。

以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从4.4%降至3.55%，可节约借款人利息支出每年约5600元。此次调整后，存量房贷利率相当于贷款市场报价利率（LPR）减30个基点（即0.3个百分点）。如果考虑到此前人民银行政策利率下调20个基点（即0.2个百分点），10月21日LPR可能跟随下降20个基点（即0.2个百分点），在贷款重定价后，调整后的存量房贷利率水平还将明显低于3.55%，降到约3.35%左右，部分借款人房贷利率更将下降100个基点（即1个百分点）以上，这将大幅度节省房贷借款人利息支出。部分房贷利率在5%以上的借款人，最大下调幅度有望达到200个基点（即2个百分点）。当然，北京、上海、深圳市的部分区域，对二套房贷利率仍然设置下限，存量房贷利率下调后应不低于本地区利率下限。

据人民银行测算，此次存量房贷利率下调，将惠及约5000万借款人，每年降低借款人利息支出约1500亿元。总体而言，存量房贷利率下调，有利于借款人进一步降低房贷利息支出，或将提升居民消费意愿和能力。同时，如果建立更加灵活的调整机制，可能将有助于稳定购房者预期，提振市场主体信心。叠加二套房贷全国性最低首付比例下调至15%以及城市政府调整限购、限售政策，住房金融政策大幅度密集调整，向房地产市场发出了明确且强烈的信号，对促进房地产市场健康平稳发展将带来积极作用。毫无疑问，房地产市场的“政策底”已经显现。

此次批量调整完成后，预计存量房贷利率下降将减少银行利息收入每年约1500亿元。但新老房贷利差收窄后，提前还贷现象可能明显减少，有利于银行稳定住房贷款规模。考虑到人民银行已经降低存款准备金率0.5个百分点，降低政策利率20个基点（即0.2个百分点），预计带动中期借贷便利（MLF）利率等利率下行，也节省了银行资金成本，有助于提升银行可持续经营能力，为银行更好支持实体经济提供一定支撑。综合考虑这些政策措施，存量房贷利率此次调整后，银行净息差将有望保持基本稳定，稳健发展能力和服务实体经济能力将保持基本不变。

但存量房贷利率批量下调，能在多大程度上促进居民消费和投资，仍需继续观察。从短期看，还应采取更多措施，进一步提振居民消费与投资需求。如进一步降低个人所得税起征点，降低小微企业和个人工商户税负。从中长期看，应进一步完善全覆盖的社会保障体系，更好地满足居民养老、就医、教育等方面的迫切需求，降低居民后顾之忧进而降低预防性储蓄意愿，从根本上提振居民消费、投资的意愿和能力。