今天起，《成都市物业管理条例》正式施行。条例明确，小区车位不能只租不售；物业费不得与代收水电燃气捆绑收取，且可双向调整；物业服务事项、公共收益、物业费收支情况等10项事项进行公示公开。
新条例施行后，业主权益、物业的责任和义务发生了哪些变化？记者采访了市人大法工委相关负责人和律师，解读了这一条例。
“近年来，我市物业管理纠纷问题增多，业主大会设立难、业主委员会规范难、新老物业交替难等矛盾纠纷突出，亟需完善物业管理制度有力化解。”谈到该条例修订的背景，市人大常委会法工委相关负责人介绍道。
列出物业正负清单
业主、物业可双向调整物业费
记者走访成都部分小区发现，业主和物业公司不和较常见，矛盾的焦点集中在物业费用和共有资金的使用上，主要体现在：物业公司服务不到位、物业收费不合理、管理不规范、业主不满意；业主不配合、不理解、诉求不合理等。
“条例新增了业主共有资金管理、物业服务信息公开、物业费预收、物业费双向调整等市民关注关心的内容。”市人大法工委相关负责人介绍称。针对物业服务收费标准调整难、程序不规范的问题，条例新增物业服务收费标准双向调整制度，在遵循质价相符的原则下，业主、物业服务人均有权提出调整收费，兼顾业主与物业服务人的权益，明确政府指导价与市场调节价适用情形。明确规定物业费的计收时间节点，要求业主按照法律法规及合同规定按时足额支付物业费。条例还提出，物业服务人代收水电燃气等费用的，不得与物业费捆绑收取。同时，要求加强对物业服务人退出的监管，明确新老物业移交清单、退出程序，以及拒不退场的法律责任，规定物业服务合同终止后，拒不退出物业管理区域的，业主可以不支付合同终止后的物业费。
针对物业服务信息不对称、收费不公开、不透明等问题，新增信息公开机制，要求物业服务人定期线上线下公示物业服务事项、费用收支、共有部分经营情况、维修资金使用、信用信息等，赋予业主查阅、复制权，使物业服务过程更加公开透明。对违反信息公示要求的，《条例》规定要对物业服务人处1万至3万元罚款。
同时，明确共有资金范围，要求业主大会成立前由物业服务人开设账户代为单独列账管理，不得挪用侵占，业主大会成立后，物业服务人应当及时向业主委员会移交共有资金账目明细及相关资料，要求业主共有资金账户接入市智慧物业信息管理系统，为业主查询共有资金收支情况提供便利。条例明确，对未开设业主共有资金账户、未将业主共有资金全部存入账户或者未将业主共有资金账户接入市智慧物业系统的，可对物业服务人处予以2万至5万元罚款，对业委会直接责任人员处3000元至1万元罚款。
破解业主自治难题
降低业主大会成立和召开难度
为破解业主自治难题，《条例》细化了“三会”（即业主大会、业主委员会、物业管理委员会）成立与运行规则，业主大会筹备流程得以明晰，降低了成立和召开难度。同时，加强了对业主委员会的监管，建立权责一致运行机制，细化了业委会换届改选规定，明确业委会换届移交事项，设置拒不移交法律责任、拒绝接受审计法律责任，填补业委会监管空白。
《条例》还创设物业管理委员会制度，以应对业委会缺位或失能。由镇（街）、社区、派出所、建设单位、业主代表组成的物业管理委员会，在业委会无法正常履职时，可代行其职责，包括组织业主大会、选举业委会、处理小区共同事项等，确保政府对业主自治全过程的有效指导与监督。
为解决物业服务水平参差不齐、信息不透明等问题，《条例》规范了物业服务行为，明晰权责，强化安全管理。比如，列出物业服务人职责清单，明确禁止行为，并引入项目负责人制度，将七类严重损害业主权益的行为纳入信用评价，通过抓好物业服务关键人提升物业服务品质。
为了降低业主大会召开难度，今年4月，“成都智慧物业”微信小程序正式上线，通过电子投票即可表决投票。通过该小程序功能模块，业主还可一键查看小区物业信息和物业服务动态，以及住宅专项维修资金使用情况，更精准便捷地提供公共服务，为该条例的施行提供了技术保障。
车位不能只售不租
禁止电梯运载电瓶车
该负责人介绍，此次《条例》还新增了物业专有部分和共有部分使用规范、车位出售（租）规范，电瓶车使用规范，既有住宅加装电梯、加装充电桩等规定，切实解决当下小区管理中最容易遇到的热点问题。
为解决部分小区车位紧张、停车难的问题，《条例》完善了小区的停车位管理制度，明确规划配比内的车位（库）首先满足业主需要，建设单位不得出售给业主以外的单位或者个人，出租给业主以外的单位和个人的不得长租。建设单位应当公开未出售或者未附赠的车位（库）信息，业主要求承租的，建设单位不得拒绝。
条例细化了电瓶车使用规范，禁止利用电梯轿厢运载电动自行车、电动轻便摩托车、电动摩托车及其配套动力蓄电池。同时，在鼓励使用新能源汽车上，条例新增规定，物业管理区域使用电动汽车以及相关设备改造的，物业服务人应当根据业主的需求协助办理充电设施安装，不得擅自收取或者变相收取费用。
建设单位在销售房屋时，应当公示车位（库）的规划配建情况及租售价格等信息；增设建设单位违规租售车位（库）法律责任。条例明确，为适应老龄化需求，依法推动既有住宅增设电梯。业主依法配合既有住宅增设电梯，并且对相关费用的承担方式给予了明确。
律师解读
业主权益全面升级
“条例针对业主的停车需求、物业费的缴纳和调整、公共资金的使用等，都作出了明确规定。”重庆中钦（成都）律师事务所律师华清平表示，这些都是市民非常关心的问题，有效缓解小区车位紧张、停车难的问题，也确保了业主的知情权、参与权和监督权。
他认为，条例施行后，业主的话语权与选择权都得到提升。条例也明确了业委会的监管职责与运行机制，业委会的工作透明度增加，业主的满意度也会增加。同时，物业损害业主权益的行为纳入信用评价体系，也将强化物业管理人员的职业操守，也会推动物业行业想更加健康有序的方向发展。
此外，在物业费的缴纳方面，一方面新规要求业主按时支付合理的物业费，另一方面又规定物业费实行预收制度和双向调整制度，这一变化规范乐物业费的合理性和透明度，促进小区的正常运营与和谐发展。
记者调查
业主和物业不和较常见
近日，记者走访成都部分小区发现，业主和物业公司不和较常见，主要体现在，物业公司服务不到位、物业收费不合理、管理不规范、业主不满意；业主不配合、不理解、诉求不合理等。
比如，新津区儒林路某小区，在发生入室盗窃案后，物业不能通过调取监控帮助破案，导致这位业主以后以此为借口拒交物业费。由于这位业主的“示范效应”，该小区目前有好几户业主都以各种理由拒缴物业费。物业公司收不齐物业费，“理所当然”降低了保安、保洁等支出，其他业主又因为物业服务水平降低，对于缴纳物业费也是颇多诟病。
此外，记者在走访调查中发现，绝大多数业主对于物业公司的收入支出并不清楚，特别是小区广告收入，物业公司不公布且自行处置。这也是业主、物业矛盾的一个爆发点。
物业经理：
条例实施后，缓和与业主的矛盾
新的《成都物业管理条例》施行后，将产生什么样的影响？新条例里有诸多关于物业费用的新规定，这些对物业又有什么影响？
记者了解到，9月26日，成都市物业管理协会通过线上方式召开了条例的宣贯动员会和工作推进会，对接下来如何执行好该条例进行了工作部署。
“很多小区物业费是很多年前制定的，但是现在成本上涨，各种成本开支逐年增加，物业费没涨还面临收不齐的情况，收不到物业费就会影响我们的服务，这是个恶性循环。”青羊区一小区物业经理表示，物业也有苦衷。“新条例施行后，其实对业主和物业都是有好处的。”
“新条例有很多业主普遍关注的新规定，这些规定也可以推动物业服务公司更好地为业主解决问题。”锦江区一个小区物业经理表示，比如公共收益这方面，有些企业没有清晰地进行收支情况的公示，导致了一些误会和矛盾。条例施行后，对公共收益的处置分配进行了细化和明确，有利于这些矛盾问题的解决。同时，部分物业确实存在恶意不交物业费的情况，也有捆绑电、水、气代缴费而催交物业费的情况。条例一方面明确了业主应按时足额支付物业费，另一方面又规范了物业收取物业费用的行为。
成都日报锦观新闻 记者 李霞 图片 李霞 责任编辑 常莉娟 编辑 王玲
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