金秋十月庆佳节,锦绣河山共欢颜。肚子君祝大家都生活得越来越好。

节前,相信不少小伙伴都收到了大礼包,假期的心情愉悦许多。

楼市这边动作也不少,有存量房贷利率下浮礼包,也有上海、广州、厦门这些城市的楼市政策调整。

回到福州市场,节前,9月30日上午,距离上一轮土拍结束不到一天,福州四城区2024年第五场土火速敲定,仅供应一幅商住用地。

一幅地块撑起一场土拍,想想这地块的分量就不轻。

到底是何方神圣,大家一起来一看究竟

一、重新上架

拿地十年未开发,控规修改又一次,退地消息坊间传,如今上架再拍卖。

根据9月30日发布的公告,公开出让福州四城区1宗国有建设用地使用权,

鼓楼区斗池路北侧、西环中路西侧地块,地块出让起始价9.47亿

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地块选址面积67.82亩,出让面积45033㎡(约合67.55亩)。

其中,A地块15.54亩已建成,B地块35.6亩,C地块公园绿地16.41亩。

住宅用地70年、商业商务(含酒店)用地40年。

地块容积率为3.7,其中商业建筑面积不少于8000㎡,酒店建筑面积不少于16000㎡,商务建筑面积不少于14700㎡。

建筑限高100米。

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此外:

A地块已建成交付使用,由竞得人负责根据原开发企业审批材料继续办理产权总登等手续。

B地块新建住宅划片钱塘小学教育集团怡山校区

C地块公园绿地建设方案应征求市园林中心意见,建成后对外开放使用。

A地块配建的商业(0.2万㎡)及全部地下车位,B地块配建的商业(含酒店)商务(3.87万㎡)及相对应规划建设停车位,均无偿移交给指定单位,并配合办理不动产登记手续。

地块按照价高者得原则现场拍卖出让。

二、拿地十年

前几日,原斗池路项目地块控规草案公示,肚子君写了篇文章《等待十年,商业熬出住宅,福州西二环地块能凤凰涅槃吗?》,聊了聊地块再次修改控规后将何去何从?

结果没过几天,答案就公布了:地块重新上架。

十年前,2014年6月,地块上架拍卖,最终以底价9.2亿拍出,地块面积约67.56亩,成交楼面价约4085元/㎡ 。

彼时地块共分东、西两部分,用途为商服(商务办公、商业)用地、住宅用地、公园绿地,容积率1.0至5.0。

10年来,该地块仅开发了西区的安置房部分,剩余东区的商业、商务办公部分,因为各种原因推进缓慢。

2019年,项目东地块总平面方案调整公示。

原拟建设的3栋高层调整为4栋,最高的楼高度为186米,另外还有一座4层的商业中心。

容积率调整为5.3,计容总面积约18.4万平方米,其中商业面积约3.9万平方米,办公面积约14.4万平方米。

2024年9月,斗池路地块的商业和商务办公部分再次进行调整,地块用地面积2.37公顷(合35.55亩),容积率变为3.7;用地性质将由原来的商业、商务办公用地,变更为商业商务住宅混合用地;建筑高度也将由原来规划的最高186米变更为100米

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三、肚子君观点

地块位于鼓楼区,紧邻西二环、乌山路,虽不是老福州所认为的鼓楼核心,但妥妥是现在福州的市中心。

市中心,城市路网交通四通八达,公交线路密布;周边有乌山、黎明湖、西禅寺等风景区,另外距离华润万象城和万宝苏商圈也不远,周边新旧小区密集,生活气息浓厚。

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用地控规调整后

1.变更为商业商务住宅混合用地,可以建住宅了,鼓楼区、二环边的住宅地块,结合这两年鼓楼区的土拍市场,能吸引一定的目光。

2.容积率从5.3下调至3.7,建筑限高则降至100米。降低容积率,降低住宅高度,也是为了住宅
的舒适度进行调整。

3.计容面积从原规划18.4万方缩减至8.77万方,新增住宅部分,商业商务规模大幅“缩水”。市场相对艰难的商业和商务办公部分去化压力减轻不小。

另外土拍明确划片钱塘小学教育集团怡山校区,作为鼓楼区的优势,也是为了地块的市场前景增加砝码。

十年前,原成交价9.2亿。十年后,起始价为9.47亿,不知道原开发商
还会参加竞争吗?

感谢阅读,以上文章由“肚子君观房”原创。沉淀现实世界的“碰撞”,与您拓展思想空间的边界。欢迎关注与探讨。