2024年9月29日夜，堪称最近几年房地产行业的最大转折点。
这个无眠之夜，不仅央行、金融监管总局等部门，宣布了存量房贷降息的细节、时间点、方式，还宣布“完善商业性个人住房贷款利率定价机制”。
下面两张图，分别来自新华社和“21世纪经济报道”，供大家参考。
根据各大行的公告，拟于2024年10月12日公布存量房贷利率降低的具体操作指引和细节，2024年10月31日前完成存量房贷利率批量调整工作。
以下我们重点来分析上海、广州、深圳的楼市新政。
截止目前，广州已经全面取消了住房限购，力度符合预期；深圳松绑力度略微低于市场预期，上海的松绑力度则明显低于预期。至于北京，发稿时尚未出台政策，但各种猜测已经满天飞，相信也会有新一轮政策。
我们先来看一下上海的“沪七条”
上海市发布《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》：
一、调整住房限购政策
（一）对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。
（二）对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。
（三）在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，对在新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。
二、优化住房信贷政策
（一）落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。
（二）首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。
三、调整住房税收政策
（一）调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。
（二）按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。
本通知自2024年10月1日起施行。
在来看一下深圳：下调住房首付比例
9月29日晚间，深圳市住建局和深、国家税务总局深圳市税务局、中国人民银行深圳市分行、国家金融监督管理总局深圳监管局共同发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知深建字〔2024〕284号》。
一、优化分区住房限购政策
（一）本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，下同）限购2套住房，本市户籍成年单身人士（含离异，下同）限购1套住房。在执行上述住房限购政策的基础上，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内，可再购买1套住房。
（二）非本市户籍居民家庭及成年单身人士限购1套住房。在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道范围内购买住房，需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，无需提供个人所得税或社会保险证明。
有两个及以上未成年子女的非本市户籍居民家庭，在执行上述住房限购政策的基础上，可再购买1套住房。
（三）深汕特别合作区按照其现行政策执行。
二、取消商品住房和商务公寓转让限制
商品住房和商务公寓取得不动产权登记证书后，可上市交易。
三、优化商品住房和商务公寓价格备案流程
商品住房和商务公寓项目由房地产开发企业自主合理确定销售价格，并报市场监管部门备案，抄报区级住房建设部门。通过招拍挂方式取得居住用地的商品住房项目另有约定的，按照原约定执行。
四、调整个人住房转让增值税征免年限
将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年。
五、优化个人住房贷款政策
（一）首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为20%。
（二）购房居民家庭及成年单身人士名下已有住房无按揭抵押登记或只有一套按揭抵押登记（含抵押合同备案信息），新购买的住房，在办理个人住房贷款业务时可适用第二套住房贷款政策。
（三）有两个及以上未成年子女的居民家庭，购买第二套住房的，在办理个人住房贷款业务时可适用首套住房贷款政策。
（四）深汕特别合作区首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为15%，取消利率下限。
六、加快构建房地产发展新模式
完善“市场+保障”住房供应体系，推动建立“人、房、地、钱”联动新机制，加快构建房地产发展新模式。结合商品住宅去化周期、住宅用地存量情况，优化调整住宅用地规模、布局和结构。开展现房销售试点，逐步提高新供应用地的现房销售比例，有序推进销售制度改革。充分发挥城市房地产融资协调机制作用，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理的融资需求。
本通知自2024年10月1日起执行，原有政策与本通知不一致的，以本通知为准。
最后我们来看一下广州，全市放开限购
9月29日晚，广州发布《广州市人民政府办公厅关于调整我市房地产市场平稳健康发展措施的通知》，明确为深入贯彻党中央、国务院决策部署，回应群众关切，促进房地产市场平稳健康发展，经广州市人民政府同意，取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策。
《通知》明确，此前《广州市人民政府办公厅关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》(穗府办函〔2023〕49号)和《广州市人民政府办公厅关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（穗府办函〔2024〕6号）规定，越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区为住房限购区域，非本市户籍居民家庭和单身人士能提供购房之日前6个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，享受户籍居民购房待遇，在限购区域分别限购2套和1套住房（120平方米及以下）。
本次限购政策调整后，本市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制住房套数。
政策调整自2024年9月30日0：00起施行，原政策与《通知》不一致的，以本通知为准。
国有六大行齐宣布利率调整
9月29日，为积极响应市场利率定价自律机制倡议，国有六大行宣布将调整存量个人住房贷款利率，10月12日发布具体操作细则。
中国银行公告称，积极响应自律机制倡议，正在依法有序推进降低存量商业性个人住房贷款利率工作。该行将按照市场化、法治化原则，依法合规制定实施细则，同时进行技术准备，拟于2024年10月12日通过该行官方网站、官方微信公众号、贷款经办行、95566等渠道发布具体实施细则，并于2024年10月31日前对存量房贷利率实施批量调整。
中国农业银行公告称，将按照市场化、法治化原则，通过多渠道提供便利服务，依法合规开展好利率调整工作，将于2024年10月12日发布具体操作事宜，2024年10月31日之前统一对存量商业性个人住房贷款利率实施批量调整。后续在中国农业银行官网、微信公众号、贷款经办行、95599等渠道公告相关信息。
中国建设银行公告称，该行正在抓紧制定批量调整存量房贷利率实施方案，拟于2024年10月12日发布具体操作细则，2024年10月31日前完成批量调整。相关事宜将及时在建设银行官方网站、微信公众号、网点等渠道发布。
中国工商银行公告称，积极响应自律机制倡议，正在有序推进存量房贷利率调整工作。该行将按照市场化、法治化原则，依法合规开展存量房贷利率调整工作，拟于2024年10月12日通过中国工商银行官网、微信公众号、网点、95588等渠道公布具体操作指引及相关事宜，并于2024年10月31日前完成存量房贷利率批量调整工作。
中国交通银行公告称，将提供高效便捷的多渠道服务，依法合规组织实施，拟于2024年10月12日发布具体操作事宜，2024年10月31日之前统一对存量商业性个人住房贷款利率实施批量调整。后续交行将在交通银行官网、微信公众号等渠道公告，敬请留意。
中国邮政储蓄银行发布公告称，积极响应自律机制倡议，按照市场化、法治化原则，依法有序推进存量商业性个人住房贷款利率调整工作。中国邮政储蓄银行表示，该行正在抓紧制定存量房贷利率调整实施方案，拟于10月12日发布操作细则公告，并于10月31日前完成存量房贷利率批量调整工作。
一线城市购房政策仍有放宽空间
近两个月，成都、杭州、长沙、西安、苏州等省会城市或准一线城市全面取消限购，每当有大城市为政策“解绑”，购房者和从业人员就越发关注北上广深的动向。
进入5月，作为国内房地产行业的风向标，北上广深相继出台政策，或为原先的限购政策“松绑”，或调整优化信贷政策，引发市场热议。
4月30日，北京优化调整住房限购政策，核心内容是在现有限购政策基础上，对五环外增加1套购房指标（即，允许在京拥有2套住房的京籍居民家庭、在京拥有1套住房的京籍成年单身人士、在京拥有1套住房且连续5年在京缴纳社保或个税的非京籍居民家庭或单身人士，可在五环外新购买1套商品住房）。根据中原地产研究院统计数据，目前北京新建商品房住宅库存超过8成在五环外，且多为改善型楼盘，二手房约70%房源也在五环外。
近半年来，北京在出台楼市新政方面采用了“小步快跑”的策略，根据市场需求和楼盘热度，已进行多轮调整优化，先后发布“执行‘认房不认贷’”“首套房首付30%”“公积金贷款额度上浮”“取消离异家庭购房限制”等政策，有针对性地释放市场需求、缓解购房压力。有机构监测数据显示，新政发布以来，北京二手房成交量有明显企稳迹象。部分专家表示，由于北京房地产市场整体平稳，政策调整节奏不会过快，不少购房者仍在观望下一阶段北京是否会“松绑”限购限贷相关政策。但截至目前，原有的限购条件仍未改变，对于本市户籍、五年社保等要求未有变动。
事实上，此前上海也曾采用相同策略，先后“松绑”“认房不认贷”“放宽普宅认定标准”“下调首付比例和房贷LPR加点”等重点政策，但部分政策力度偏小，被认为是“挤牙膏”，对市场带动作用不明显。而此次新政发布一方面延续了政策调整整体宽松趋势，同时也加大了力度、扩大了范围。
深圳的做法是“因区域实策”，提出有两个及以上未成年子女的深圳市户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内再购买1套住房；非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）在以上7区范围内购买住房，社保、个税缴交年限要求由3年调整为1年。
不难发现，三城均以定向疏解的方式，引导购房者向新房、二手房存量较大的区域拓展，这些区域外来人口集中、高端人才聚集，定向“松绑”既可帮助外来人口安居乐业，也可缓解存量区域“库存去化”压力。但大部分业内人士表示，政策解绑或将阶段性推高成交量，但并不会致使楼盘涨价，而成交量的增长也将呈现稳步回暖态势，市场突然“过热”的情况较难出现。
紧跟上海之后有所动作的广州，在新政中明确，居民家庭在购房所在区内无住房且符合购房条件的，新购住房贷款可按首套住房认定；在购房所在区内符合“租一买一”“卖一买一”条件的，新购住房申请住房贷款政策可按核减后名下住房套数认定；在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，非本市户籍居民家庭能提供购房之日起前6个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，享受户籍居民家庭购房待遇。此外，首套房商业贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套房调整为不低于25%，取消利率下限。而该政策力度显然较上述三城又迈进了一步。据悉，新政策落地前，广州已有不少楼盘开始宣传“首付15%起”。
截至目前，北上广深在楼市政策调整优化上都表现出了极大的诚意，尽管尚未全面放开限购政策，与其他非一线城市仍存在较大差异，但这也为后续政策进一步放开留下余地。诸葛数据研究中心通过对比当前各地楼市政策来看，上海本次新政的松绑力度及涉及宽度均上升到了新高度。此外，不排除这似乎向市场传递了一定的信号，即接下来各地房地产政策的松绑或有强化趋势。亿翰智库同样认为，此轮政策不仅仅是为提振楼市，也是为长期高质量发展蓄力，发挥城市优势抢“人口”，提振整个城市的活力，激发城市发展动能，缓解人口老龄化、少子化等压力，未来不排除政策进一步放松的可能。
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