上海宝山『金融街·美兰金悦府』

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肉眼可见的实景示范区！有实景园林还有交付样板间，每一个细节你都看得见;

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项目示范区实景照

宝山美兰湖板块7号线旁

北上海美兰湖科创大湖区

金融街·美兰金悦府

建面约89-102㎡精装3房，超80%得房

总价339万起，首付119万起

金融街·美兰金悦府预约热线：400-877-8334√√☎贵宾热线

轻松入主北上海，不容错过

低积分，高品质，刚需改善首选

对项目感兴趣的朋友

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区域内少有的现房

相对期房的漫长等待，现房的优势非常明显：

示意图

这3个优势，在金悦府表现很突出。

1）是整个宝山新盘中，交房最早的！

周边的其他新盘，交付周期普遍比较长，短的要等一年，长的要两年多！

示意图

2）业主提前入住，等于省下了两三年的房租！

这笔费用少则几万，多则几十万，对于大部分“踮着脚尖”够一够才能上车的刚需来说，真的是省在了“刀刃上”。

3）确定性更强，品质看得见、摸得着！

效果图描述得再好，也不及亲眼所见。

金悦府打造了实景园林示范区，几乎都是交付标准。客户来到现场，可以亲眼目睹项目的社区环境、精装样板间和交付样板间。

这样的社区实景，我敢说市面上没有第二个。这种巨大的诚意，让买房人更加安心。

也间接可以看出，开发商对项目品质的自信！

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园林的植被水景、高颜值的外立面、楼栋的间距、甚至入户大堂等，所有这一切都清晰可见。

真心建议大家来项目案场逛一逛，实地感受一下，什么叫一眼心动！

总价339万起

怎么比，都是满满的性价比！

说实话，300万左右的预算，在整个上海新房市场，能选的区域真的不多。基本集中在临港、金山、奉贤。

而宝山的置业门槛，基本都站到了500万以上！金悦府3字头的单价，算得上是宝山新房的一个大BUG！

我们可以从全市范围内，来PK一下它的性价比：

1）同等距离下，金悦府单价更便宜！

示意图

以人广为核心，同等半径下，江桥、徐泾、颛桥、周浦、川沙等区域的新房基本都站上了6w/㎡。项目仅3.83w/㎡的单价，打着灯笼也找不着！

2）同等价位中，金悦府距离市区更近！

示意图

300万级总价段里，有且仅有金悦府直线距离市中心22km，其他几个板块，直线距离基本都在35km以上！

3）从地铁维度去看，项目也是性价比凸显！

从7号线来说，往后一站的美兰湖，比金悦府贵了约8000元/㎡+，往前几站的潘广路、刘行和顾村公园，都比金悦府贵了1w/㎡上下！

另一条南北大动脉1号线，杨行板块的新房均价达到了4.93w/㎡。

一对比，金融街·美兰金悦府，是名副其实的价格洼地！

所以，无论是从距离，价位还是地铁三个维度去PK，金融街·美兰金悦府都是上海新房市场的扛把子！

4）从板块能级和未来发展去看，依然是赢麻了！

首先，美兰湖板块是历经20年发展成熟的“高端生活板块”。

板块内的美兰湖景区、美兰湖高尔夫球场、北欧风情街等生活配套早已一一兑现。

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美兰湖高尔夫球场实景图

不仅如此，金融街·美兰金悦府还是约158万方锦邑产城融合区内首个住宅项目，

它以百亿级商用卫星产业集群为定位。

整个区域包括10块住宅用地, 5块教育用地、1块商住用地、1块医疗用地、1块人工湖，集教育、高新产业、高端居住于一体。

示意图

而同在美兰湖板块内的北上海生物医药产业园发展势头更引人瞩目。

目前已有上海康希诺、汉氏联合、复星朝晖、景峰制药等尖端龙头企业入驻，园区内还未竣工的宝山药谷出租率已达9成，未来发展潜力可见一斑。

图片来源于网络

项目同时坐拥北郊产业园和锦邑产城融合区的发展利好，潜藏着巨大的发展势能。

现在选择金悦府，就是坐享板块升值的第一桶金。

同时，板块内的交通和配套，正在不断升级、蜕变！

S7沪崇高速一期、二期都已通车，可快速衔接外环高速，便捷通达上海核心。

图片来源于网络

商业上，附近有美兰城TOD、宝龙广场、龙湖天街等，繁华即刻享受。

教育上，周边有九年一贯制公立学校——世外教育集团附属美兰湖学校。

医疗上，周边有三甲医院华山医院北院，上海美兰湖妇产科医院（第一妇婴医院）等。

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不止接驳巴士

人性化的服务，随处可见

除了可以享受到丰富的周边配套，在金悦府，更可以享受到贴心的社区服务。

这里我首当其冲要说的一点，就是社区有偿提供接驳巴士服务。接驳7号线（罗南新村站）、1号线（富锦路站），方便业主们早晚高峰出行；

打通了地铁站的最后几公里，金悦府等同于是一个双地铁盘！而300万级的总价，比附近沿线的地铁盘，可谓足足剩下了大几十万甚至上百万！这笔钱用来买辆车，也是绰绰有余的。

图片来源于网络

其实，社区是有公交车到地铁站的。但停靠站点多，耗时更长。

接驳巴士是点对点式服务，中间不停靠其它站点，直达地铁站。

比如到7号线地铁站，所需时间和住在地铁附近七八百米的步行时间，几乎相等。同时，也免去了严寒酷暑天里走路去地铁站的苦恼。

这个服务，真的是把业主们的通勤痛点设身处地考虑进去了。

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不爱洗衣服、不爱做饭、喜欢买买买但是工作日家里没人收货，年轻人的这些生活喜好，金悦府全都懂。并且给出了完美的解决方案。

社区内部配有衣物送洗、社区食堂等便民服务。

孩子放暑假了没处去？老人在家太无聊？

金悦府利用自身优势，植入了金融街书局、金天有茶、阳光健身房等特色IP服务空间，为不同年龄段业主提供更多元的生活体验。

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日常想买些简单的日用品，又不想等外卖太久，直接到楼下的怡己铺仔就可以！

融社区的人性化服务细节非常多。

可能乍一看没那么重要，但有了之后就会大大改变你的生活幸福指数！

你会觉得，生活太方便、太舒服了！

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刚需天花板

建面约89-102㎡3房，超80%得房

即使是刚需首次置业，金悦府在户型上，也给足了舒适性。

建面约89-102㎡精装三房中，破天荒的实现了超80%的得房率！

通常，高层得房率在75%左右金融街·美兰金悦府预约热线：400-877-8334√√☎贵宾热线，做到80%以上的，市面上真的太少见了。

但金悦府实现了。我以为，这是一个创举，是对首套刚需置业者的狠狠奖励！

所以，我们看到，在户型上，金悦府把空间的尺度感和功能性都拿捏得死死的！

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建面约89㎡ 三房两厅一卫

建面约89㎡户型图

约5.5米双开间大阳台，在90平的小户型中真的不多见。

这个空间视野、采光都非常赞，可以用做家庭健身、儿童活动，全看业主心情。

餐客厅阳台一体化的设计，延伸了空间的尺度感，让家显得更大！

值得一提的是，主卧有+1多功能空间。

可以随心DIY，做一个步入式衣帽间、收纳室都行。

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建面约89㎡户型样板间实景图

建面约102㎡ 三房两厅两卫金融街·美兰金悦府预约热线：400-877-8334√√☎贵宾热线

建面约102㎡户型图

说实话，这个户型在当下新房市场上，属于超配版！

我们常见的大横厅，一般都是放在120㎡以上的大户型上面。

百平米左右的三房，一般都是中规中矩的三开间朝南，但少有横厅。

金融家·美兰金悦府，以约5.4米大尺度横厅，实现生活的越级享受！

整个南向的面宽，达到了惊人的11.4米！

这个设计带来的采光和景观view，都是非常能打的。

注意一个细节，不仅三个卧室都带飘窗，主卧还做了转角飘窗。

舒适性和生活的氛围感，真的拉满！

还有一个是，两个洗手间的淋浴房都是“一”字型，更加阔绰的洗浴空间，实际实用的时候，体验感会更好。

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建面约102㎡户型样板间实景图

一线城市的楼市松绑政策落地在即，对于刚需刚改置业者来说，现在就是上车的好时机！金融街·美兰金悦府预约热线：400-877-8334√√☎贵宾热线

金融街·美兰金悦府，不仅是在同地段里的价格洼地，也是在同价位里距离市区更近。

所见即所得的实景准现房，更是为您避免了“后顾之忧”。

总价仅339万起、积分友好、品质过硬，即刻抓住这个难得的上车机遇！

宝山美兰湖板块7号线旁

北上海美兰湖科创大湖区

金融街·美兰金悦府

建面约89-102㎡精装3房，超80%得房

总价339万起，首付119万起

轻松入主北上海，不容错过

低积分，高品质，刚需改善首选

上海金山『金融街·美兰金悦府』售楼处电话☎400-877-8334(预约热线)✔✔✔

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上海再出7条楼市新政，调整限购降低首付比例，最新解读来了

降低首付比例的首付款变化（万元）普宅标准退出后增值税税率的可能变动情况（结合“5改2”政策）

上海再度综合施策，优化调整房地产市场政策，回应市场住房需求。9月29日晚间，由上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局等四部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》（以下简称《通知》），提出调整住房限购政策、优化住房信贷、调整住房税收等七条政策措施。《通知》自2024年10月1日起施行。

值得关注的是，此次新政距离“沪九条”出台时隔仅四个月，上海为何再次多措并举？新政策释放怎样的信号？多项调整政策又将分别惠及哪些人群？带着这些市民关心的焦点问题，解放日报·上观新闻记者采访了相关部门负责人，部分房地产开发企业负责人、中介机构负责人，以及专家学者进行解读。

七条举措体现综合施策

在调整住房限购方面，《通知》明确：

一是，对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

二是，对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。

三是，在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，对在临港工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。

在优化住房信贷方面，《通知》提出：

一是，落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。

二是，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。

在调整住房税收方面，《通知》提出：

一是，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

二是，按照国家工作部署，适时取消普通住房标准和非普通住房标准，更好满足改善性住房需求。

更好满足刚性和改善性住房需求

“沪九条”施行4个月以来，上海房地产市场反应如何？此次为何再次出台新政策？

综合多家房地产中介机构数据，“沪九条”自5月28日起正式施行以来，政策效应逐步显现，市场整体保持向好向上趋势，交易活跃度明显提升，一手房和二手房的成交量均增加，成交价格总体平稳。

以二手房为例，今年6月至8月，上海连续三个月成交套数超过1.5万套“荣枯线”，走出了“淡季不淡”的势头。总体上看，“沪九条”对上海房地产市场的稳定作用显著，有效巩固了市场健康发展态势，楼市表现在全国持续领先，展现出较强的市场韧性和活力。

党的二十届三中全会《决定》明确，要“加快构建房地产发展新模式……充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”。9月26日，中央政治局会议再次明确，“要促进房地产市场止跌回稳……回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”。同时，相关部门留意到，自“沪九条”出台以来，不少市民提出，希望进一步优化房地产调控政策。

本次新政出台，就是为了深入贯彻落实党中央、国务院的最新决策部署，回应群众关切，因城施策，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

聚焦限购、金融和财税领域

上海本次优化调整房地产市场政策措施，有哪些方面的考量？主要覆盖哪些人群？

结合党中央、国务院的要求，相关部门持续加强政策预研储备，及时充实政策储备工具箱，推动增量政策和存量政策形成叠加，促进政策实施过程中的协同联动，放大政策的组合效应。

自“沪九条”施行以来，相关部门密切监控市场数据，同时联合相关部门深入分析研判了市场变化趋势，广泛听取专家学者、市场主体等各方面的意见建议，形成了一系列政策措施。

本次新政聚焦限购、金融和财税三方面，体现了整体性、系统性。比如：在住房限购政策方面，立足服务安居、促进职住平衡，缩短了非沪籍居民购房缴纳社保年限。在住房信贷政策方面，最低首付比例，首套房贷已降至15%，满足合理购房贷款需求。在税收方面，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿说，此次政策优化主要体现了三个方面的考量。聚焦安居，从需求端入手，促进职住平衡，进一步支持改善性住房需求；分类施策，如在需求端，立足服务安居，针对区域市场特点，差异化、分区域优化住房限购政策，缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限。在信贷端，差异化实行二套房贷最低首付款比例。精准施策，如对在临港工作、职住分离的群体，实施更加差异化的购房政策。

非沪籍调整社保缴纳年限

本次调整住房限购政策中，对非本市户籍居民家庭以及单身人士的购房条件均有所放松，相比之前政策，此次调整主要体现在哪里？

来自全国各地的青年人才，是上海这座城市的重要组成和发展动能。针对这类群体的住房需求，上海不断优化购房细则，让这类青年人才能够在沪安居乐业，打造人才“强磁场”。

因此，本次上海房地产政策优化调整中，非常关键的一点是针对非沪籍群体，调整社保缴纳年限。

此前的“沪九条”明确，非沪籍居民在沪购房，需在上海缴纳社保或个税年限满3年及以上；其中，如果是新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房，只需连续缴纳满2年及以上，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房需连续缴纳满1年及以上。

本次的调整政策，则覆盖到以上所有人群，即所有非沪籍居民家庭以及单身人士。如果购买外环外住房，需要在沪缴纳社会保险或个人所得税的年限，均调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

有数据显示，非沪籍人群对外环外住房的需求量较大，以新建商品住房市场为例，自“沪九条”施行以来，购房者中超20%为非沪籍人群，这个人群中60%以上购买的是外环外的新房，所以这个政策是切中非沪籍购房者的需求的。

关注持有居住证人群

本次新政还覆盖到了持有《上海市居住证》的人群，对于他们而言，要满足哪些条件才能够享受新政？具体变化在哪里？

2002年，上海开始实行居住证制度。这项制度从设立之初，就是为了鼓励国内外人才来沪就业，从而提高城市综合竞争力。本次新政针对持有居住证的在沪市民，通过在住房方面加大改善力度，让各类为上海做出贡献的人才们能够在上海安居乐业。

根据《上海市居住证积分管理办法》，上海实行居住证积分制度，对在上海合法稳定居住和合法稳定就业的持证人进行积分，达到标准分值的，可享受子女教育和社会保险等方面相应的公共服务待遇。总积分标准分值为120分。

此次上海针对居住证落实优惠和支持政策，赋予了居住证更多购房权益。持有《上海市居住证》的非沪籍居民家庭（非单身人士），如果积分达到120分，并且在上海缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上，在购买住房套数方面，将和沪籍居民家庭享受一样的购房待遇，即无孩或一孩家庭可以购买2套住房，如果是二孩及以上的多子女家庭，可以购买3套住房。

持有《上海市居住证》的非沪籍家庭，在满足标准分值的前提下，仍存在一部分人群，需要等待最长7年的时间才能实现“居转户”（落户上海）。对于这部分人群而言，现在最多可以提前4年，享受到落户上海之后的购房待遇。这项政策调整将释放这部分人群的改善性住房需求，帮助他们更早实现安居理想。

引导临港新片区职住平衡

新政对于临港新片区的限购政策也有所调整，主要覆盖哪些人群？限购条件有何变化？

上海中原地产分析师卢文曦表示，本条举措的重点在于“职住分离”，和临港新片区的改革导向密切相关，有助于更好推进产城融合、职住平衡的工作导向。

针对在临港新片区工作，但是居住于新片区以外的人群，如果已经在上海其他区域购房，达到现有限购政策的上限，且确实居住在新片区以外，那么无论此前拥有几套住房，根据此次新政，将可以在临港新片区增购1套住房，降低通勤成本。

商业贷款首付比例继续下调

本次新政中也提到优化住房信贷政策，具体做出了哪些调整？覆盖哪些人群？政策力度有多大？

本次优化政策进一步下调了商业性个人住房贷款的首付比例，较大力度降低购房门槛和首付成本。

新政施行后，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例，从20%下调至15%，累计降幅5个百分点；二套房商业性个人住房贷款最低首付款比例从35%下调为25%，累计降幅10个百分点，差异化政策区域（临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等6个行政区全域）从30%下调至20%，累计降幅10个百分点。

下表对认购总价500万元和1000万元的商品住房进行测算。可以看出，两类购房都享受到非常明显的降首付、降成本的效应。

适时取消普宅、非普宅标准

在税收方面，还有哪些政策可以降低居民的交易成本？

上海市易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次上海明确，将按照国家工作部署，适时取消普通住房标准政策，这和房地产从“有没有”转向“好不好”的市场特征有关。挂钩在普通住房标准上的增值税和个税政策，有望迎来调整，进而实现减负效应。需要说明的是，两个税种和“买”的关系不大，但和“卖”的关系较大，即对房东降低售房成本有显著的作用。

有专家初步预计，对于出售持有年限略短的住房、出售持有超5年的原非普通住房、出售面积超144平方米的住房等，都有望获得较好的减税效应。

2021年，上海市住建委、房管局等8个部门联合印发的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。当时政策明确，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。此次调整，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年，通过降低交易环节的税收成本，更好支持改善性住房需求。