01
时间过得真快啊。
不知道大家还记不记得，去年年底的时候，表姐写过一篇
对玖玥府的操盘方中建玖合，提出了两个灵魂拷问：
第一，神盘玖合府的高光之下，玖玥府是不是更有能力，延续高光，超越高光；
第二，在西红门板块的贴身厮杀中，面对强势的竞品们，玖玥府是不是能够突出重围，赢得下一局。
十个多月过去，随着玖玥府会所、园林以及实楼样板间的陆续开放，这两个问题的答案正在浮出水面。
并且，这也让表姐更加确信：
1、玖玥府的操盘能力，不仅仅体现在营销力、规划、建筑、软装、园林、会所等方面，还会随时间持续迭代，是全系统降维打击式迭代。
2、特别是伴随四居大户型134-154产品推售，开始以会所和园林为抓手，改善底气越来越浓，并且一骑绝尘。
3、作为改善盘，到底卖什么，玖玥府给到不一样的答案。在通常说的场景+面积+环境+服务背后，客户到底在买什么。
02
在回答改善盘买什么前，我们先来看一组数据。其实，玖玥府的网签业绩，已经能从侧面印证一些答案。
表姐查了下，今年在整个大兴区域：
玖玥府已经以断层第一的差距，拿下大兴区前三季度的网签套数、网签面积以及网签金额「三冠王」。
并且，在刚刚过去的9月份，玖玥府又以强势的姿态，力压北京一众热盘，拿下北京网签金额TOP1。
按照目前的趋势，今年大兴区的年度销冠，已经稳稳地握在玖玥府手中。
其实，早在去年底，表姐就发现玖玥府埋下一条暗线，昭示冠军相。在揭密这条隐线前，我问问大家4个问题：
为什么把孔子叫「孔老二」；为什么把输送佛教的印度人叫「阿三」；老大又到哪里去了？
中国人常说的「老子天下第一」，又是什么意思？
这里面的老子，其实是道家创始人，古人称他是天下第一。后来庄子继承和发展老子学说，提出逍遥游学术观点。
玖玥府最早披露建筑方案时，对外流出的乘风之翼、垂天之瀑等效果图，就是以《逍遥游》为主线，已经在传递「天下第一」的隐秘霸气。
就在上周，随着玖玥府的园林和会所陆续实景展示，这份霸气也不需要再掩饰了，
会所园林化+园林会所化，出鞘。
可以说，建筑规模1500㎡城市会客厅的规划，在板块内打响了社区会所内卷的第一枪。
☉玖玥府社区大门实景
据表姐所知，到目前为止，玖玥府的社区会所，依然是西红门板块内规模最大。
会所尺度为什么要这么大？因为要在会所要园林化，需要这么大的尺度。
而这，是玖玥府的一张隐秘改善底牌。
其实，之前对于要不要做这么大规模的社区会所，要不要内卷到这种程度，表姐有过疑问，中建玖合内部是有过分歧的。
但是，当表姐置身会所巨大挑空空间，看室外12米爆布飞流直下时，感受到的巨大震憾已经是答案了 。
03
不过，会所究竟要如何园林化？
先给大家贴两张实景图，一起感受空间营造的情绪张力，以及情绪转场的秘密。
下面这张图片，就是玖玥府下沉庭院的核心景观之一：垂天之瀑。
☉玖玥府园林实景
即便是在十几米的距离之外，三层楼高的垂瀑，还是能给人视觉上的震撼感。
而从垂瀑之下的亭下空间回望，视角是这样的：
☉玖玥府园林实景
发现了没有，无论是从哪个视角看过去，都能感受到一种疏朗的大气，扑面而来，这或许就是庄子所言：
天地有大美。
不过，要做出这样的实景效果并不容易。
首先，就是要营造大的尺度，大挑高、大面宽，要有足够的空间尺度，还有成本在燃烧。
☉玖玥府园林实景
仔细看瀑布前的枫树，高度估计在10米以上。
亭下空间的挑高，也做到了5米左右，而空间的面宽，大概是挑高的3倍多，大约在17米左右。
所以，整个空间的尺度，看起来不像是亭，倒像是一个带有巨大伞盖的小广场。
甚至，两个胸径在35cm左右的大松，一左一右伫立，也不妨碍空间的疏朗大气。
实际上，敢在这种亭下灰空间种植成年松树，一定是对自己空间的尺度，有绝对的信心。
闲暇的时候，跟家人或三五好友在这里闲座聊天，视线望向室外，真是有「天」可聊，看着由天而降的水瀑，应该也会感慨一句：
「天地有大美，举头望垂瀑，银河落九天」。
04
当然，这还只是玖玥府实景展示的一角。
当我们说会所园林化时，其实是说会所安缦化，因为会所有自己的气质，才是买点。
去过现场的朋友们会知道，这次玖玥府的会所打造，很不一样到很走心程度，营造的是情绪场景。
首先，就是延续了与下沉庭院一贯的，大尺度的风格。
只要看到下面这幅画面时，才会明白为什么高端会所，以及酒店，不管要花掉多少成本，都要做一个大挑高中庭。
☉玖玥府会所实景
这是玖玥府会所休闲区的一角，整个挑空空间大约有13米左右，与垂天之瀑遥相呼应。
坐在沙发上，大挑高带来的大空间上的放松，仿佛让人的心情也随着打开了。
而从下沉庭院的视角望去，挑高带来的尺度感，伴随的夜色下的灯光，会更加湖光山色的人间归隐感。
☉玖玥府园林实景
实际上，除了休闲区的大尺度挑高，玖玥府连接室内外空间的柱廊，尺度也非常宽阔。
☉玖玥府会所实景
金属点缀的石材方柱，一字阵列排开，就像列队的石阵，欢迎客人。
再加上超大的面宽和层高尺度，尊贵感和仪式感拉满同时，又有私家会所感，没有大尺度后的压抑和不自在。
其实，玖玥府就是这样一点点的一点点的，去扣每一处的细节。
整个项目的气质和面貌，也就自然而然地变得不一样了。
05
除此之外，大家 应该也已经发现了：
玖玥府的整个会所空间，用了大量的木饰面元素，很安缦。
☉玖玥府会所实景
比如会所的首层接待，除了第一眼就注意到的，香格里拉翡翠奢石接待台，就是相当有特色的华夫格天花顶棚。
表姐仔细问了设计师，这种复杂的天花顶棚设计，灵感来源抽象自北京的传统古建。
木色的栅格搭配暖色的灯光，让整个空间蒙上了一层温暖且自然的感受。
不过，这种设计实施起来，相当费功，因为整个栅格并不是一体成型，而是要通过手工穿插编制。
并且，还要在每一个格子里置入灯光。
这样一来，不仅要考虑材料的耐热、防火，还要考虑灯光的色温区间值、瓦数与置入点。
单单是实施模型，设计师就做了很多很多个版本。
而地下一层的接待吧台，与地上接待吧台的风格是统一的，都是奢石搭配木饰面。
☉玖玥府会所实景
只不过，左侧的这面艺术栅格背景墙，做起来的难度，也并不比华夫格天花顶棚要简单多少。
如果说华夫格天花顶棚的难点，在于光源的设置。 那么这面艺术栅格背景的难点，就在于穿插精度的把控：
需要在6公分的厚度上，完成4层木饰的穿插。
这在设计领域是一种很常见的「模数」分割法，但在实施工艺上，却是个难度超高的挑战。
06
但玖玥府会所打造的社区安缦，在细节上的用心，还远不止如此。
就拿会所的业主食堂空间，第一眼感觉肯定还是奢阔，以及温润的木饰面元素。
☉玖玥府会所实景
但说实话，表姐看过的社区会所也不少，但鲜见有项目会预留如此大尺度的用餐空间。
其实，这么大的面积，做2-3个私宴包间，表面上会显得有档次，还有格调。
但是，玖玥府还是坚持做成大跨度空间的开敞餐厅。
这样早上业主们来不及做早饭，或者晚上下班回家，不想做饭又想吃一口热乎的就可以来这里。
无论是从使用频率，还是惠及业主的覆盖率来说，业主食堂都要更实用，更温暖。
累了一天，一碗热汤面或许就是最能抚慰人心的烟火气。
不过，因为提前做足空间格调和品味私宴化，通过格断和围合，会所其实也方便业主的私宴化需求。
并且，玖玥府还在天花板上的灯带里暗藏了玄机。
☉玖玥府会所实景
平时就是略带暖色的白光，但如果要组织一些消夏的观影活动，灯光就可以随需要调暗：
业主食堂就可以变身成业主们的放映厅。
当时在现场的时候，表姐就总感觉到，玖玥府的实景园林与会所，跟别人总是有些不同。
但当你沉浸其中时，就会知道，那是独属于改善的质感与韵味。
07
现在复盘来看，玖玥府很可能是西红门板块，第一个主动在产品上，向高端改善迭代的项目。
实际上，这也是板块以及市场发展到现在的必然结果。
放在四五年前，西红门板块还是个没人在意的小透明，但随着城市发展的不断推进，我们能看到的是：
19号线二期规划公示落地，官方文件给出了西红门东的具体站位；
黄城根小学西红门校址1已经临近建成，今年可以开始首次招生；
以及，区域板块的商业配套、养老配套也都陆陆续续在交付落地的路上。
一般来说，同时集齐「交通+学校+配套」的板块，一定会慢慢衍生出改善需求。
所以，在玖玥府实景示范区开放后，项目134㎡、154㎡的户型，反而成为推售主力。
表姐猜测，除了园林和会所表现出的，绝对的改善气质，134㎡户型所能提供的空间，也很戳改善的需求。
实际上，在漫长的人生阶段上，对空间改善的需求，一定会在某个节点出现。
原因可能是进入下一阶段的关系，可能是家庭人口的裂变，也可能就是想犒赏自己。
而玖玥府134㎡户型的特点，如果用一个字概括的话，那就是「稳」。
南向三个面宽，主卧套房，且方正全明，这样的结构，能够适配绝大多数的改善家庭。
☉玖月府134㎡户型样板间
除了能让小两口拥有绝对自主权的主卧套，北向阳台书房的设计，也很贴合改善客群的痛点。
当下的改善客群，大多数都有自己的事业，一间能办公，又能接近自然，放空自己的书房，绝对是必选项。
而加载收纳，面宽等宽的餐客厅，又可以作为家庭社交的聚集地，既能照顾到孩子，也能顾及到家人。
认真论起来，改善想要的需求很立体，既要板块方便生活，又要交通方便工作；
既要在社区里就找到度假的感受，也要户型能改善家庭关系中的种种痛点。
而恰好，这就是玖玥府。
随着项目的建设，除了已经开放的下沉庭院、业主食堂、健身房和棋牌室，后面还会陆续开放游泳池以及更多的景观空间。
我想，那个时候应该是一场更丰盛的改善空间盛宴。销冠100
注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。
.最近更新.
热门跟贴