当前城市更新主要分政府主导、房地产开发企业主导两种类型，其中房地产开发企业主导的城市更新多数是以盈利为目的，更侧重的是经济效益兼顾贡献部分公共住房。城市更新的主要矛盾在于拆迁补偿，主要是货币补偿和产权调换。基于深圳存量住房的特征，本文拟对小产权房的货币补偿定价思路进行分析探讨。
当选择产权调换时，回迁房以建筑面积为基准，按照1.1—1.2比例回迁，无需考虑房产是否为完全产权。当选择货币补偿时，货币补偿金额一般为房产现状权益价值。小产权房虽然有一定的二手市场交易行为，但是纳入城市更新范围后，若是选择产权置换，未来就会拥有取得完全产权的房产，在这个背景下，其价值与未纳入城市更新范围的小产权房存在差异，但是目前市场上没有针对小产权房进行货币补偿的定价标准，以谈判为主。站在房地产开发企业的角度，小产权房的货币补偿金额应少于完全产权的房产，假设存在如下关系：
小产权房的货币补偿金额=完全产权的现状权益价值-产权瑕疵折扣
上述等式中“产权瑕疵折扣”是无法合理量化的，进而难以确认货币补偿金额。如果产权人要求现阶段进行货币补偿，那么补偿多少金额，就成为房地产开发企业需要思考的问题。
对于同一个小产权房产，在产权调换方案下，未来将获得确定面积的回迁房，站在房地产开发企业的角度，就是开发完成后进行房产的移交，即：
产权调换成本=直接成本+间接成本=补交地价的分摊金额+综合建安成本+销售利润
考虑时点原则，则：
产权调换成本现值=（补交地价的分摊金额+综合建安成本+销售利润）/（1+折现率A）^(城市更新时长)
在货币补偿金额方案下，现阶段产权人会得到一笔现金，站在房地产开发企业的角度，可以理解为，将本该在未来移交的回迁房，由房地产开发企业完成销售后，将现金支付给产权人，则扣除一切成本税费之后的净额是房地产开发企业愿意支付的最大金额，即：
货币补偿金额=未来回迁房的转售价值-分摊的各项成本税费之和
考虑时点原则，则：
货币补偿金额现值=（未来回迁房的转售价值-各项成本税费之和）/（1+折现率B）^(城市更新时长)
从理论上来说，这两种方案下，支付的成本应该是相等的。方案一的难点在于如何合理确定项目的成本和利润，毕竟在城市更新项目前期，规划指标存在不确定性，项目定位尚未明确，因此产权调换的直接成本、间接成本可的合理估算是有难度的。方案二的难点在于如何合理确定未来回迁房的转售价值，这个与市场环境和城市更新时长都是密切相关的。另一方面，产权调换发生在未来，相比现阶段直接支付货币补偿，房地产开发企业承担的风险较小，即折现率A要小于折现率B。同时，折现率B除了要包含一般房地产开发项目的资金成本、建设风险和销售风险外，还要考虑城市更新项目过程的不确定，政策风险，周期长的特点。
关于折现率B，我们可以通过完全产权房产的货币补偿方案来模拟计算。假如站在完全产权持有人的角度，现阶段的货币补偿金额至少等于产权人获得回迁房后自行销售的金额，即产权人角度——公式1：
货币补偿金额=完全产权现状价值=未来回迁房转售价值/（1+折现率C）^(城市更新时长)
同时，站在房地产开发企业的角度，现阶段的货币补偿金额同样也等于未来销售净利润的现值，即房地产开发企业角度——公式2：
货币补偿金额=完全产权现状价值=（未来回迁房转售价值-各项成本税费之和）/（1+折现率B）^(城市更新时长)
在设定的折现率C和城市更新时长下，可以计算得出未来回迁房的转售价值，再代入公式2，可以模拟得出折现率B。
实际上，由于深圳城市更新市场火热，城市更新周期较长，已经催生了小产权回迁指标房的交易，一般是参照周边二手房的成交价，与城市更新项目推进的进度挂钩，基本呈现前低后高的特点，比如开发商刚进场谈判阶段，不确定性强，这个时候指标房就便宜，大概是市场价的五折左右；越到后期，确定性越强，定价越贵。这种已经形成的城市更新阶段折扣规律，可以用来反向验证上述折现率B取值的合理性。
以上是笔者关于城市更新背景下“小产权房货币补偿定价思路的探讨分析”的理论推导。产权调换和货币补偿方案中涉及的补交地价金额、建安成本、房产转售价格与各项成本税费支出时点差异等问题，还需进一步讨论。
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