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坐拥西贵四环，高端繁华居住区

幸福ONE华府金街

地铁零距离，纯一层开放临街商铺

周边商业租金8-12元

地处成熟高端居住区，周边人流巨大

专业运营公司统一管理

57-220㎡全业态稀缺旺铺

总价区间：464万起

项目位置：京投发展 ·万科西华府-北门

北京市丰台区郭公庄南街

产权年限：40年

产品类别：开放式临街旺铺

业态：全业态有燃气不可做餐饮

得房率: 93%

取暖：中央空调

物业公司：北京万科物业服务有限公司

临地铁交通枢纽出行人流量巨大

周边成熟社区众多为固定居住人口

地处丰台科技园区周边办公人群聚集

丰台郭公庄项目用地规划获批

建设地点：丰台区花乡。具体用地范围由规划自然资源管理部门确定。

规划用地：规划建设用地56737平方米。具体规划用地指标由规划自然资源管理部门核定。

规划建设规模及内容：建筑控制规模为 162338 平方米（不含地下面积），建设内容为住宅及配套、幼儿园、商业、办公等。

该地块在2018年12月挂牌出让，由京投+郭公庄投资有限公司以37.2亿元的总价拿下。

出让条件：出让宗地中商品住房销售均价不超过67702元/平方米，且最高销售单价不得超过71087元/平方米，含保障房用地，执行“90/70”政策。建设的回迁安置房，共189套，位置位于R2二类居住用地地块内北侧。建设3360平方米幼儿园、7000平方米室内公共体育设施、1500平方米残疾人康复托养所、406平方米文体活动设施和0.15公顷的密闭式垃圾收集站，并无偿移交相关主管部门。

项目概况

郭公庄一期公租房位于北京市丰台区郭公庄地铁车辆段北侧，是北京市保障性住房建设投资中心直接投资建设的公租房项目。用地四周均为城市道路，东侧是樊羊路，南邻六圈南路，北侧是规划的郭公庄一号路，西侧紧邻规划的小学、幼儿园和公共绿地用地。项目距郭公庄地铁站约1公里，是为数不多的距城市中心较近的公租房用地，交通很便利。用地面积5.8786公顷，规划容积率为2.50，限高不超过60米，需要设计公租房不少于3000套。

规划指导思路

开放街区

在南北出入口之间规划了一条S形的绿化生活轴，连接南北两个入口广场和中心活动场地；在用地南部，沿东西向设计了一条商业步行街，连接用地西南侧的公共绿地和东侧的沿街绿地。

这样形成了“十”字形的公共空间结构。以此为骨架，将社区分成9个直接与城市相连的开放小型街区。街区之间的道路、公共绿地、步行商业街形成开放的公共空间，成为城市公共空间向社区的延伸。

这种模式虽然会增加了管理的成本，但对于破除大规模高密度社区的封闭感、增强公租房人群与城市公共生活的联系有很大作用。

图1 总平面图

图2 鸟瞰图

围合空间

每个街区用两到三栋住宅与配套公建围合成院落，院落内是安静和安全步行空间；机动车行驶在街区外的公共道路上，实现了人车分流。围合的院落，有利于增强居民的归属感。每个院落有独立的步行入口大门，公共门厅成为社区生活的核心节点。

混和功能

许多居住社区，被人们称为“睡城”， 原因是只有单一的居住功能。为提升社区活力，在郭公庄一期公租房社区内，规划设计了15%的商业、办公、社区服务设施，这些设施沿着南北向的十字形绿化活动轴和东西向的商业轴两侧布置，与每一个街区均有紧密的联系，为社区提供良好的配套服务，另一方面也可以提供一些“小、微”就业和创业机会，成为社区最有活力的地方。

多种功能的有序混和，对提升社区的活力，改善社会组织结构，减少城市通勤交通的压力都有益处。

人文活力社区

规划设计不仅要关注小区的物理空间环境，也要考虑居民的生活方式，尽可能提升社区的活力，促进居民的交往，体现对居民的人文关怀。郭公庄一期公租房社区，通过居住和商业、办公、休闲、娱乐功能的混合，创造工作和就业机会，使之不仅具备良好的居住环境，也为社区的自我组织、自我发展创造条件。通过物业的有序管理和引导，可以发展自我服务和管理的社区组织，提高居民对社区的认同感和归属感，形成有尊严、有活力的良好社区。

交通组织

按照人车分流的原则进行交通组织。

机动车出入口共四个，其中两个靠近北侧郭公庄一号路，另外两个设在南区商业的背后。机动车从汽车坡道直接进入地下车库，步行人流在地面，自然形成立体人车分流。除北区西侧道路外，其他的道路除临时机动车通行（卫生、搬家、急救和消防等）外，平常只允许步行通行。这样就在地面形成了安全宜人的步行环境。

考虑到有大部分承租人会大量使用公交和地铁，步行回家的路线就设在南北向的S形景观生活轴上。每个组团的步行出入口均与景观生活轴直接相连，沿步行回家流线，享受良好的公共景观环境。

地下车库两层，形成环线，与每一栋住宅都直接相连，使每栋楼的居民回家都很方便。

景观设计

景观环境设计以创造有生活气息的宜人景观为目标，强调居民的生活体验，促进居民的交往，不追求宏大气派。铺装建筑材料以预制混凝土条板、彩色混凝土为主，植被以北京当地常见主要树种为主，形成四季不同的北方景观特色。为了降低维护成本，多种树和灌木，少种草。

按照空间复合功能的理念，对贯穿南北的S形景观生活轴进行重点处理。设置了入口广场、林荫道、商业步行街、多个小广场和中心健身活动广场，使之不仅成为景观的中心，也是居民活动的社交中心。步移景异，形成宜人的多层次景观序列。

图6 中心广场景观图

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