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项目用地是2020年6月23日被爱情地产以楼面价16626.21元/㎡斩获，溢价率达到38.78%。地块面积达56641.7㎡（其中A区35415㎡，B区21226.3㎡），容积率要求为>1.0，且≤1.9 。

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项目总建筑面积约14.98万平方米，其中地上建筑面积约10.76万平方米，建筑密度约22.6%，容积率1.9，绿地率约30.1%。

共规划了15栋住宅，其中A区（西区）规划了12栋17层的高层，B区（东区）规划了3栋9层的小高和2栋17层的高层。

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A区整体排布为经典的围合式,这种布局有两大好处，一方面是可以保证各楼栋的采光，另一方面可以让中庭景观的面积最大化，使得景观的可塑性更高。

B区楼栋为排列式布局。前低后高的排布，不论是从风水还是从采光都合理。

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基本情况：

山河万物小高层二期(122~143~165平)

总高：17层小高层

梯户比:2梯2户

车位比:1: 1.4

面积段：95-122-143

交房时间:现房

开发商:爱情地产

物业费:7.5(物业费3.6➕五恒系统费3.9)

物业:爱情物业

绿化率:30%

周边土拍情况：

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惠山古镇三期DE地块-XDG-2023-39号

位置：梁溪区盛岸路与规划道路交叉口东南侧

土地面积：33679.1㎡

土地用途：居住用地

容积率：＞1且≤1.2

起始楼面价：21000元/㎡

最高楼面限价：24161元/㎡
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惠山古镇三期F地块

XDG-2023-40号

位置：梁溪区规划道路与山东浜交叉口东南侧

土地面积：34239.4.㎡

土地用途：居住用地

容积率：＞1且≤1.3

起始楼面价：21000元/㎡

最高楼面限价：24150元/㎡
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1、新建住宅中成品住房比例50%。
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2、根据地块具体建设要求：D块:住宅建筑≥4层(龙光塔视线廊道高度控制区内建筑≥3层)且屋脊高度≤15m；E块：住宅建筑≥4层且屋脊高度≤18m。龙光塔视线廊道高度控制区内建筑呈北低南高；非住宅建筑高度≤12m。

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02

「核心卖点」

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一·区位

梁溪主城是无锡“一城两核”中关键的一环，随着梁溪科技城建设等重大战略机遇叠加，主城价值回归，周边临近中山路，地铁4号线·1号线交通非常便利。

二.配套情况 爱情山河万物售楼处电话☎：400-8123-224✔✔✔（来电详细解答楼盘&预约看房）

处于主城区北塘板块，距离3号线及4号线交汇处盛岸站，1公里以内，步行乘坐方便。

距离市中心，3公里半径之内。商业临近盛岸市场，平时步行买菜悠然自在，学区是连元街小学，本部老师教学，项目本身也有不少教职人员置业。

项目过往售价架构：
备案价：3.2-3.3万，成交价在3.1万左右。
山河万物：精装备案均价33760元/㎡（毛坯31510元/㎡+装标2250元/㎡）；山河万象：精装备案均价32250元/㎡（毛坯29770元/㎡+装标2480元/㎡）；
地价成本：16626+17426，2宗地价在1.7万。
硬性成本：建筑安装工程费用+配套费用+装标2480/2250元每平。

PART.

03

「其他优点」

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实景现房：

项目采用首层安哥拉黑石材一体板，各层银白色铝板腰线，辅以大面积玻璃栏板、深灰色真石漆立面，营造出高级典雅的建筑气质，历久弥新，格调十足。

整体采用围合式中央景观布局，拥有最大约125米超大楼间距，社区开发了约8000㎡的中央花园，由草坪、地被植物、低矮灌木、球类灌木、中乔木、大乔木组成的“多重景观”，景观与建筑的自然衔接，形成步移景异的多观感游园体验。

楼栋“首层架空”打造约3000㎡多彩生活互动空间

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04

「户型」

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在售建面约98、122、143平的小高层房源，均价31000元/平。

98的户型做了三房两厅一卫，类似四叶草的布局，三开间朝南。

122平的户型比较有特点，做了一个270度的拐角阳台，引景入室。

但是转角的空间不足，可做晾衣架的改造。

143平的尺度感一下子就起来了，大横厅的设计，三开间朝南，南北各两个卧室，唯一美中不足的是厨房空间比较小。

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05

「总结」

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31000元/平的价格对于山北来说一定是偏高的，现在24000元/平的价格就是真香。
作为一个能够兼顾教育与交通，且实景现房的项目，该项目值得现在的您实地看看。

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