广州新盘频频突破区域底价。吕颖雅/摄
相信在多轮利好政策的刺激下，市场将朝着更健康的方向发展。
吕颖雅/发自广州
“底部已确立”“回调是上车最好时机”“信号已至，置业正当时”……
9月26日，中共中央政治局召开会议，首提“促进房地产市场止跌回稳”。业内普遍认为，这一明确的信号意味着，四季度各地或将出台多项重磅利好政策，以稳定市场交易和价格。
随之而来，朋友圈迅速被各类楼盘宣传海报刷屏，让原本冷清的“金九银十”重燃希望。
供需两端表现平淡
“9月的成交量居然比8月还低，这在往年是闻所未闻的。”
广东中原地产项目部总经理黄韬表示，如今的开发商不再热衷于传统的营销节点，而是采取“有货就推，能卖多少就卖多少”的策略。
每年的9月和10月，本是房企营销的重要节点。但“5·28”广州楼市新政出台后，激活了本应冷清的6月和7月市场。随着购买力逐渐消化，广州楼市随之转淡。
克而瑞数据显示，9月（截至23日）广州一手住宅供应51.01万平方米，与去年同期相比减少14.8%，成交37.05万平方米，同比减少4.3%。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，今年9月供需两端均表现平淡，由于近两年卖地减少，昔日热闹的“金九银十”如今只剩寥寥新盘亮相，成交也显得冷淡。
开发商的低调，背后藏着更深层的原因。一位TOP20房企相关负责人在私下里透露，现在只有新盘敢于大肆宣传价格，许多在售楼盘在降价宣传上格外谨慎。一方面要面对老业主的维权诉求，另一方面又担心购房者的降价预期越来越高，越降越卖不动。
“目前项目价格随行就市，降价主要面向前期意向较高的客户输出。”市区一在售楼盘操盘手表示，由于成交萎缩，年度销售任务仅完成50%左右，他们对市场的预判仍十分谨慎。按照目前的趋势，完成销售目标几乎不可能，国庆假期只能趁利好再降价，尽量多卖出一些。
部分板块价格仍在“探底”
在平淡的市场之下，频频突破区域底价的新盘格外引人注目。
位于荔湾区广钢新城板块的保利雅郡在中秋假期开售，69平方米的三房总价仅280多万元，折合单价不足4.1万元/平方米，87平方米三房370多万元起，108平方米四房480万元起。
而就在不久前，周边花地湾板块的楼盘最低售价也要4.2万~4.3万元/平方米。保利雅郡在户型使用率和价格上均具优势，门槛最低的69平方米户型仅90多套，假期内便全部锁房，成为近期热销的代表。
位于老黄埔的中建海丝城在国庆前推出了一批特惠房源，价格低至3.1万~3.4万元/平方米。78平方米三房总价253万元起，88平方米三房297万元起，107平方米四房379万元起，117平方米4+1房416万元起。值得一提的是，中建海丝城在8月底开售时，价格为3.5万~4.3万元/平方米，短短一个月优惠幅度超过10%。
三个月前，同样位于老黄埔的保利招商华发中央公馆以4.1万元/平方米的起售价入市，81平方米三房320万元起，刷新了该板块的价格新低。有业内人士分析，虽然中央公馆位置更优，但地段溢价无法与中建海丝城形成1万元/平方米的差距，老黄埔的底价再一次被击穿，预计后续老黄埔几个旧改项目的定价将会更“卷”。
事实上，如黄埔科学城、天河智慧城、番禺创新城、番禺莲花湾等板块的价格仍在持续下探。
黄韬表示，新盘大幅让利开售，是最直接有效的应对之策。但在售楼盘的降价并非总能奏效，甚至有时会出现一边降价卖房，一边前期客户退房的滑稽局面。
尽管如此，面对业绩压力，许多品牌开发商仍采取多种促销手段。如“金九银十”期间，越秀地产推出百套特价房源秒杀活动、成交最高送万元管理费、旧业主推荐新客户成交送10万悦秀会积分。中海地产推出团购专场、部分项目清盘折上折优惠等。中国铁建地产华南公司推出额外折扣、成交送家电、老业主推荐新客户成交送高额佣金、管理费等。
此外，开发商也加大了渠道促销。有资深中介经纪人透露，临近国庆假期，提升佣金的楼盘越来越多，部分项目达到了历史最高点。即使是之前热销的网红盘，最近也纷纷开通渠道带客，竞争的激烈程度可想而知。
购房者担忧买入被套牢
降价潮不仅引发了市场波动，更使开发商与购房者之间的博弈愈演愈烈。
林小姐今年年初开始关注越秀区的港汇台项目，最初价格在10万元/平方米以上。随着时间推移，楼盘推出少量“8”字头的特价单位，但她始终未出手。进入9月后，销售人员不断来电，声称价格已是最低，并提前给出了“金九银十”的优惠折扣，林小姐惊讶地发现，总价又降了一些，而可选择的特价单位楼层也更好。
根据国家统计局的数据，8月广州一手房价格环比下降0.5%，尽管跌幅有所收窄，仍延续了15个月的下跌趋势，同比下降10.1%。
通过与多位购房者的交流，中房君发现，无论是刚需还是改善型购房者，对市场的信心普遍不足。频繁的降价让他们感到困惑，担心一旦买入便被套牢。此外，当前市场上户型迭代速度过快，使用率越来越高，这使得购房者面临选择困难，宁愿持币观望。
但这种僵局并非无法打破，市场中已出现了一些积极的信号。
为了提振市场信心，保利发展广东公司推出了“金九银十”千套“保价”计划，包括特惠一口价单位、置换立减、租房补贴等优惠政策，以及部分项目的保价房源无忧购。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，保利作为龙头企业，如果带头保价、提供无理由退房，有利于带动供给端价格稳定。近期房价的下跌，很大程度上是房企竞相降价，导致市场普遍预期房价将继续走低，从而选择观望，这不仅不利于市场销售，还进一步加剧了对房价下跌的预期。
土地出让条件不断优化
除了在市场端不断释放利好信息，广州在土地出让条件上也在持续优化，务求激活低迷的土地市场。
在8月底召开的2024年秋季全周期土地服务推介会上，相关负责人表示，广州将更加注重土地的高品质开发，计划推出更多符合“好房子、好小区、好社区、好城区”标准的土地产品，同时，不断优化容积率、建设高度等具体指标。
过去由于地价高昂，中心四区出现了大量高容积率项目。克而瑞数据显示，近十年来，广州共供应了133宗容积率在4.0以上的涉宅用地，其中2021年推出了35宗，2023年则供应了18宗，创下十年来的次新高。
但自今年下半年以来，低密宅地开始在中心四区频频涌现，居住舒适度也进一步改善。8月挂牌的12宗涉宅用地中，容积率大于3.0的地块仅3宗，其余9宗地块的容积率均在3.0以下。
此外，为了吸引开发商拿地，广州在计容办法上也有所突破，以帮助开发商推出更高使用率的产品，提升楼盘的市场竞争力。
例如，天河区临江大道北侧的AT080722地块（即南方面粉厂地块）被列为“高品质住宅”试点，其阳台等半开敞空间的占比可提升至30%，意味着该地块的最高使用率可达到130%。
早前，招商蛇口以10.18亿元成功竞得南沙横沥岛的2024NJY-3地块。该地块除了允许半开敞空间的占比达25%，还是广州立体花园住宅的首个试点，所有户型都能设置“空中花园”，符合相关标准要求，可不计入容积率和产权面积。
有资深业内人士透露，目前无论是政府、业内还是开发商，大家都在积极努力，以促进房地产行业的平稳发展。相信在多轮利好政策的刺激下，市场将朝着更健康的方向发展。
肖文晓也表示，随着市场迎来各项重磅利好，开发商将会乘势加快推货，同时加大各种优惠促销的力度，国庆黄金周市场的人气有望上升。
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