两天前，环二说上海楼市进入新周期（《上海楼市，即将进入新周期》），引起了很大反响。

环二曾经成功预测2020-2024年这次周期，在普遍悲观时提出2020年大涨的判断，现在被验证。

环二曾经成功预测上海楼市的分化。2020年初环二讲解了独家分化模型，当时争议很大，现在也被验证。

分化模型部分内容

现在环二提出第三个重要判断：上海楼市即将进入新周期。

上轮周期尘埃落定，是时候盘点一下哪些区域是楼市万人坑。

01

高营销溢价区域

大虹桥、临港的故事，人尽皆知，但是给我们的教训缺少深度分析。

今天还是得再讲讲。

大虹桥最火时，万科天空之城成交价9.7万，蟠龙天地号称10万。

临港最高成交单价6.5万，挂牌价超7万。

现在大虹桥回落到6万多，招商虹桥公馆已经跌破6万。

临港已经回落到3万以下，创造了上海跌幅纪录。

有客户问环二：当时那些人疯了吗？

大虹桥在售新房6万多，为什么花9万多买二手？临港新房才3万，谁傻到6万多买二手？

现在你觉得奇怪，是因为舆论变了。

舆论一致看好大虹桥时，很多人都被影响了，至少环二调研的高位接盘客户是这样。

2021年大虹桥规划升级，面积扩大至7100平方公里，超过上海全域。

甚至有人喊出“东有陆家嘴、西有大虹桥”的口号，大虹桥宇宙级规划全网热推。

我们对世界的判断，很大程度真的是被媒体塑造着，全网都说好，很多人就认为真的好。

有些人连“我是秦始皇”这种骗局都信，信大虹桥成为第二个陆家嘴很正常。

上面是之前环二文章下的留言，真的有人愿意接盘他们的二手。

在有些人认知中，大虹桥价值至少12万，这样才愿意9.7万接盘。

临港一样的逻辑。2020年临港自贸区规划出炉，号称再造一个浦东，经济总量要达到1万亿，金融定位下一个香港。

当时真的有太多人想去临港投资，拦都拦不住。既然对标香港了，6.5万也不算贵。

2021年初临港挂牌房源

现在临港敢挂7万，大家会觉得房东疯了。

2021年挂7万，其实市场基本认可，没人当笑话看。

除了环二。

大虹桥、临港事件给我们的最大教训是，千万不要低估媒体的力量。

所有媒体都说一个地方好，这个地方价值一定被严重高估。

所有媒体都说一个地方不好，这个地方反而有可能被低估。

现在媒体铺天盖地唱衰大虹桥、临港，自住客户反而适合入手了。

大部分媒体的作用只是贩卖焦虑，增加房价波动。

如果当初不是一致看多大虹桥，可能二手也就炒作到8万。

可惜的是，当时只有环二比较冷静，一致劝大家不要买大虹桥、不要买临港。

大家一定要记住，听环二的，能避坑。

02

杨浦区

环二有三顶大帽子：大虹桥黑、杨浦黑、普陀黑。

环二写了大量区域评价，难免讲一些区域缺点，杨浦讲的多一些，当地居民就不爱听了。

截止目前，杨浦房价绝对是跑输市区。

具体数据环线推文写过，大家可以查阅（《上海跌得最惨的市区》）。

不管是老破小还是商品房，杨浦都大幅跑输了南四区的黄浦、静安、徐汇、长宁。

具体原因《上海跌得最惨的市区》中也分析过，杨浦经济持续跑输，是最大的利空因素。

很多人讲杨浦经济实力不错，其实我们不能看存量，要看增量。

真正带来购买力的，都是新加入的企业、员工，存量居民置换速度很慢。

另外就是杨浦位置确实不太好，偏居一隅，只能辐射宝山北部部分区域，杨浦的科教文卫优势根本体现不出来。

这些之前都讲过，今天环二想说的是，大家分析房价潜力时一定要摒弃掉地域情结。

很多人说环二是外地人，不懂上海。

环二懂不懂先不说，很多上海本地人选房时容易加入太多主观因素。

自住选房无所谓，喜欢就好，判断房价走势就容易犯错。

屁股决定脑袋，既然选择了杨浦，一定对杨浦是认可的。

选择了杨浦，当然也会强化对杨浦的认可，这样才能证明自己的判断准确。

在一个地方长期生活，也需要逐渐的忽视它的缺点，放大它的优点。

这样生活才能更开心，否则天天抱怨，性格都会出问题。

这也算人类自适应的一种本能。

正确的判断房价潜力，一定要抛开这些因素，结合数据，真正的客观评价每个板块。

每次讲一个区域的缺点，当地居民都会说，我在这生活了很久了，觉得很不错。

上海是中国最好的城市之一，能让你觉得很不错的地方实在太多。

多出来走走，多看看数据。

03

青浦新城

2020年前后，呼声最高的郊区其实是青浦新城。

长三角一体化中心、大虹桥直接辐射，大家预期拉满。

现在潮水退去，青浦涨幅反而低于嘉定、松江。

其实前几天环线还写文章认可青浦经济发展，现在怎么又说青浦不行？

其实环二从未看好青浦楼市。

2020年1月环二就分析青浦的房子被严重高估。

经济是经济，房价是房价。

经济增速快，当然利好楼市，但不是唯一的考虑因素。

青浦经济的问题不好展开讲，不然文章也会被删掉。

总体而言就是，结构不算合理。

更重要的是，青浦新城新房供应量实在太大。

经济增速快，带来了增量，这个优势直接被供应量打没。

2023年上海共出让住宅用地73块，青浦和浦东各自出让9块，并列全市第一。

青浦拿什么跟浦东并列啊？

经济增速快，是跟五大新城相比，跟浦东比你还是个弟弟。

跟浦东比绝对增量，那更不是一个量级。

经济总量是浦东十分之一不到，人口五分之一，建那么多新房卖给鬼去？

其实郊区都存在供应过量的问题，青浦尤甚。

环二整个2024年都在呼吁大家，一定要关注供应量这个数据。

有可能打死你家房价的不是经济、不是老百姓没钱，而是新房实在太多。

青浦新城能让大家记住这个教训，就算环二没白写。

04

市区老破小

环二多次评价老破小，有褒有贬，但涉及到保值，环二一直劝退老破小。

尤其是学区老破小。

外环内的次新房，普遍房价比2020年高10%-30%，外环内老破小却跌穿2020年，直接跌到2016年。

很多人问环二，应该买老破小还是远大新？你不看好老破小，是建议大家选远大新吧？

不是。

老破小和远大新，在环二看来根本没区别。

在保值性上，他们是一类产品。

老破小的问题绝对不是一些专家分析的：没有电梯、没有物业、户型不好、没有车位。

这些都不是问题，因为老破小也有优势：地段好、配套全、总价低、上班近。

老破小的真正问题是，市场暂时不需要你。

整个上海都是置换市场，老破小是资金抽离的对象，而不是流入。

风水轮流转，什么时候资金开始流入老破小，这种产品才有复苏可能。

老破小的结构性危机才刚开始，暂时先不要买，需要一定时间消化这些利空。