(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

李雪梅向一审法院起诉请求确认其与张明宇就北京市大兴区F 号于 1997 年 2 月 20 日签订的买卖房屋协议书有效，并要求张金宝、张昊宇、张峰宇承担诉讼费用。张金宝上诉请求撤销一审判决第一项，依法改判或发回重审，并由李雪梅承担一、二审诉讼费。

二、原告诉求

判决确认李雪梅与张明宇就北京市大兴区F 号于 1997 年 2 月 20 日签订的买卖房屋协议书有效。

三、被告辩称及上诉理由

1. 一审辩称

- 张金宝、张昊宇、张峰宇认为李雪梅未能提供案涉协议原件，即使存在房屋买卖关系，也不能认定协议真实有效；李雪梅翻建房屋与协议是否有效无关；案涉房屋系张明宇、王芳夫妻共同财产，协议落款处无“王芳”签字，一审认定协议有效不当。

2. 上诉理由

- 一审法院在李雪梅未能提供案涉协议原件的情况下认定协议有效是错误的，张昊宇、张峰宇对协议没有质证；李雪梅翻建房屋不能作为认定协议有效的依据；案涉房屋系夫妻共同财产，协议无王芳签字应认定无效。

四、法院查明

1. 张明宇与王芳系夫妻关系，共育有二子一女。张明宇于 2020 年去世，王芳于 2000 年去世。

2. 1997 年 2 月 20 日，李雪梅与张明宇签订买卖房屋协议书，约定张明宇将旧北房三间、靠北房东小棚子一间卖给李雪梅，房价 3200 元整。房屋集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为张明宇。

3. 李雪梅主张协议签订后在院落内居住并多次翻建房屋，张金宝、张昊宇、张峰宇认可翻建事实但不清楚具体时间。

4. 李雪梅出示买卖房屋协议书、集体土地建设使用权证、户口本、村委会证明、房屋现状照片及现状图、刘国强和赵发财的证人证言等证据。张金宝对李雪梅的证据除集体土地建设用地使用证和户口本外，其余证据真实性均不认可，认为证人应当出庭作证。

5. 张金宝出示王舟和吴清的证人证言，李雪梅对证人未出庭的证言真实性不认可。王舟出庭作证，证明为李雪梅开具村委会证明的情况。

6. 一审法院电话联系证人刘国强，刘国强陈述了张明宇卖房和李雪梅买房的经过及在证明上签字的原因。

五、裁判结果

1. 李雪梅与张明宇于 1997 年 2 月 20 日签订的买卖房屋协议书有效。

2. 驳回李雪梅的其他诉讼请求。

六、房产律师点评

本案争议焦点为李雪梅与张明宇于1997 年 2 月 20 日签订的买卖房屋协议书效力的认定。

张金宝主张李雪梅未提交案涉协议原件，但结合案涉协议内容、李雪梅居住使用并翻建房屋的情况以及协议中证明人的证言，能够形成证据链，达到民事证据之高度盖然性要求，有理由相信李雪梅与张明宇之间存在买卖案涉房屋的事实。

张金宝否定李雪梅与张明宇之间的房屋买卖，但未提供相反证据推翻。李雪梅与张明宇系同一集体经济组织成员，双方的房屋买卖行为不违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他无效之情形，双方之间的买卖房屋协议应属合法有效。

张金宝主张案涉房屋系夫妻共同财产，协议落款处无“王芳”签字应认定无效。但双方签订房屋买卖协议后李雪梅居住房屋已数年之久，且李雪梅与张明宇系同一集体经济组织成员，当事人从未就此提出异议。即便存在无权处分的情形，亦不属于确认合同效力的要件。

办案心得

一、证据的重要性与完整性

在本案中，李雪梅为了证明房屋买卖协议的有效性，提供了多方面的证据，包括买卖房屋协议书、集体土地建设使用权证、户口本、村委会证明、证人证言等。这些证据相互印证，形成了较为完整的证据链，对法院认定协议的有效性起到了关键作用。

对于当事人来说，在进行重大交易时，应尽可能收集和保留完整的证据。无论是合同文本、付款凭证、产权证明还是证人证言等，都可能在日后的纠纷中成为支持自己主张的有力证据。律师在代理案件时，要指导当事人全面收集证据，确保当事人的权益能够得到充分的保护。

二、农村房屋买卖的特殊规定

本案涉及农村房屋买卖，农村宅基地使用权具有特定的身份属性，仅限于农村集体经济组织成员享有。李雪梅与张明宇的房屋买卖行为之所以被认定为有效，一个重要的原因是他们同属一个集体经济组织。

在农村房屋买卖中，当事人应充分了解相关法律法规的规定，确保交易的合法性。对于可能涉及到的宅基地使用权的转让问题，要严格按照法律程序进行，避免因违反法律规定而导致交易无效。律师在处理农村房屋买卖纠纷时，要准确把握法律规定，为当事人提供专业的法律建议。

三、夫妻共同财产处分的注意事项

本案中，张金宝以案涉房屋系张明宇与王芳夫妻共同财产，协议落款处无“王芳”签字为由，主张协议无效。虽然法院最终未支持这一主张，但这也提醒我们在涉及夫妻共同财产处分时应注意的问题。

在进行房屋买卖等重大财产交易时，如果财产属于夫妻共同所有，应确保夫妻双方都同意交易。对于出售方来说，最好取得夫妻双方的签字确认，以避免日后因一方不同意而引发纠纷。对于购买方来说，要谨慎审查财产的权属情况，确保交易的合法性和安全性。

四、合同效力的认定标准

法院在认定李雪梅与张明宇签订的买卖房屋协议书的效力时，依据了《中华人民共和国民法典》中关于民事法律行为有效的三个条件：行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

这一认定标准为我们在处理合同纠纷时提供了明确的指导。当事人在签订合同前，应确保合同符合这些条件，以保证合同的有效性。律师在审查合同效力时，也要依据这些标准进行全面分析，为当事人提供准确的法律意见。