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问答400期
今天是入行第10年的时间，也是房哥问答这个栏目更新第400期的时间。
每周五，不间断，用最直白问与答形式，解答西安业主买房问题，认识很多朋友，也收获很多成长，感谢大家一路陪伴，留此开篇以作纪念。
问：中海锦业元晟143㎡，从北郊来雁塔，刚改是否可以上车？
答：如果价格合适，均价控制在18000+以下，应该是今年西部大道，西沣路板块最具性价比的新房。
位置上，地处西沣路腹地，周边雁南公园，宜家荟聚，雁塔二小二中，红星美凯龙等配套一应俱全，生活居住气息浓厚，且距离高新一路之隔，房价更有优势。
其次，周边新房供应有限，主要集中在西部大道上的中粮，龙湖，泰发祥，陕建等，中海相比上述，品牌，产品，兑现能力更强。
户型上，四代住宅，143㎡为四代草设计，阳台+主次卧露台，整体户型没做太大创新，面宽，进深中规中矩，小区定位刚改，起步116㎡，最大180㎡，虽是纯高层，容积率稍高，但127亩的地块也有足够的景观，活动区发挥空间。
相比周边新房，中海位置和品牌占优，相比二手万科，海亮，金地，融创这些，中海产品更新，最关键的就是价格，走量快销还是高价利润为王，直接决定买这里，还是看中粮。
问：西安买学区房，哪里的性价比更高？
答：一分钱一分货，没有所谓性价比，只是在学区和房子中间进行取舍而已。
从教育的关注度上，高新首选，门槛较高，带指标的一二三四小，价格不菲，剩余的第一，第二学校，五小，六小，七小等周边二手房可以看。。
其次曲江，尤其是二期，以金乎沱为圆心，周边万科，中海，金辉，天地源，招商，金地的二手房，学区基本都是三小、四小，二中。
最后是城北方向，主要是经开区，包括经开第一学校，第二学校，经开一小一中，经开五小等，附近预算要求不高，200万以内的二手房一大把。
学区问题看预算，看需求，家长预期不同，很难有统一答案，建议可在“西安房哥问答”小程序下单提问，获取一对一高质量交流。
问：大明宫的新房或二手房，预算200万内，怎么选？
答：基本只有二手房可选，周边新房在售的都是大面积，纯改善，典型的中铁建西派城，大明宫金茂府，华润明德润府等，而剩下的几家，要么小盘，要么小开发商，不值得折腾。
二手房部分，大明宫横跨二环南北，北侧有龙湖枫香庭、金科天籁城、瑞和大唐府邸、正荣府、中海太华府、旭辉国悦府等，由于靠近万达余家寨地铁口，生活商业配套更加便利。
南侧房龄更老，但距离公园更近，预算内主要是中海开元壹号和华远君城。
对于城北的土著来说，大明宫生活便利，自住还是很舒服的，唯一的短板是曲江之名，但教育仍属于未央，没有太多亮眼的学校，此前在这里买房的，很多人遇到上学又会卖房搬走，很大程序影响区域房价。
外加大明宫片区以旧改，拆迁为主，整体的密度和容积率高，城市界面一般。
问：空港新城，地建嘉信臻城如何，靠谱吗？
答：需要想清楚三个问题，第一能否接受住在空港新城，西咸的五大新城里，空港由于靠近机场，距离主城区远，热度是最低的。
区域内环境不错，学校，公园，住宅也陆续交付，但没有疑问的是，这里是典型的城郊，在空港买房的，要么是周边工作，要么预算实在紧张。
再说地建本身，接手苏宁的项目，刚改，刚需为主，户型，小区规划中规中矩，附近是住宅区，陕建，金地，绿地等都在附近，距地铁14号线距离约900米，最大亮点房价8500+。
最后来看买房目的，如果是附近机场上班，完全不考虑后期转手，升值这些因素，就地自住，可选的挺多，龙湖二手房，地建新房，绿城的二手房。
如果生活范围在西安，指望每天地铁通勤，这个位置是在过于偏远，秦汉新城，港务区，高铁新城，甚至是未央湖，大把房源可选。
问：苏宁二手房19000+打样，周边紫薇，南飞鸿的小面积是不是不能买了？
答：不是新房买不起，而是二手房更具性价比，当下的新房优势，主要在产品，品牌和地段上，如果都不沾光，那无疑选二手更加明智。
以这个逻辑，紫薇和南飞鸿往后的交付水平，和苏宁比你是否有信心，可以看看近两年他们交付的小区实景。
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再说地段，苏宁虽然地位刚改，但位置确实不错，学校，图书馆，云吧，公园等配套一应俱全，邻里的素质和团结度也很高，这都是往后居住的软性优势。
最后是产品，新房还是沾光的，户型面宽，阳台面积等更大，同样价位看苏宁，还是买新房，就看老户型能否接受。
从现状看，软件新城的新房和二手房需求会同时存在，软东和软西也是两个市场，软西土地稀缺，新房价格会带动二手房价格，而软东，供应充足，价格优惠会更加直白。
问：纯自住养老，不考虑学区，在意交通便利，医疗，陆港滨海湾怎么样？
答：基本到这个需求，都是女儿已经成人，为自己养老准备，医疗配套是必要条件，从这个考虑上，城北有经开区和港务区可选，前者儿童医院，红会医院，大兴医院聚集，后者目前有交大一附院陆港医院。
再看环境，各有优势，经开方向有紫薇湖，西安湖，渭河公园，港务区有浐灞湿地公园，渭河绿道等。
而交通上，经开就有短板，不开车，公共交通有限，且地铁规划中，唯一可选在白桦林溪，门前红会，背后公园，门口地铁，且是二手现房。
港务区的陆港滨海湾环境不错，对望公园，灞河，门口也有地铁10号线，但东侧为大片农田待开发区域。
养老其实没有统一标准，有人喜欢热闹，有人喜欢安静，有人需要距离子女近，方便照顾，有人卧床需要紧邻医院，完全看自己的个人喜好，不要走入误区，认为退休了就该住河边，公园旁，独自静好。
问：中建景瑞，保利未央璞悦，中粮悦著云朗，绿城桂月云翠，如何排序？
答：两个徐家湾，两个秦汉大道北，从区域热度上，港务区还是明显占优势的，反映在住宅的销量上也是远好徐家湾片区。
交通上，徐家湾目前更加便利，毕竟是主城区，旧改区域，基础的道路，城市配套都是齐全的，产品上，保利更加优势，中建没有声音，不是一个体量的竞争对手，备选还有绿城桂语未央。
能在这里买，多是周边居民旧换新自己住，对房价预期不高。
再看港务区，秦汉大道北，由于招商，绿城，中粮等头部开发商进入，兑现速度快了不少，核心卖点是在建的交大陆港，学校因素很重，产品上也比较卷，四代住宅，大赠送，会所都有。
能在这里买的，多半学校是第一诉求，其次是大品牌，新房。
既然学区因素靠后，就看对徐家湾有无感情，大众认可度上，港务区更好一些，绿城和中粮，观感上，绿城大门，会所，实景区更好一些。
问：碑林工作，不想太远，二手房怎么看，能否去雁塔买？
答：这就是主城区的遗憾，由于开发年代久远，又是城市腹地，房子多以单位家属院为主，偶尔的几个高层，还是小开发商的筒子楼，要么将就住，要么换地方。
碑林区辖区范围，北到钟楼，西到西工大，东到金花北路，南到南二环沿线，二手房普遍老旧，新房目前仅有青龙寺区域，包括金泰和保利，主打大户型，对预算要求高。
而雁塔范围辖区很大，既包括传统的电子城板块，新房的信达雁栖云著，也有二手房融侨馨苑，原则买新不买旧。
第二个方向则是西沣路，西部大道沿线，二手房融创西安宸院，新城首府，金地中央公园，万科高新华府等选择较多，目前没有地铁，且出门堵车，实际的通勤时间会很长。
预算多，青龙寺买新房大户型，预算少，土门的华发，电子城的信达，作为自住，兼顾生活便利，也都在选择范围内，二手房实在挑不出像样的小区。
【楼盘点评】
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【装修报告】
● 户型解析： | | | | | | | | | | | |
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作者：Kikyo
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