近日，福建石狮市一位名叫郑亚奶的女士来电向媒体反映，2016年5月，她通过中介向拆迁户黄勇溪买了一套位于石狮市九二路长福社区建设改造工程-C地块 10幢 804不动产，买卖双方签订了《房屋转让协议书》后，郑亚奶花了快50多万元装修这套房子，并于2017年4月实际入住。2020年8月案涉804室安置套房产权证办理出来后，黄勇溪偷偷以郑亚奶向其购买C地块 10幢 804不动产作为抵押，向郭丽君借款80万元（实际收款收据上到款现金50多万元），之后，由于黄勇溪没有及时还款，被郭丽君告到了石狮市人民法院，2022年6月17日，石狮市人民法院作出了查封郑亚奶已经入住的不动产的裁定。
2023年，郑亚奶向石狮市人民法院提起执行异议，在石狮市人民法院(2023)闽0581民初7560号民事判决、之后的泉州市中级人民法院(2024)闽05民终80号民事判决中均认为，郑亚奶与第三人黄勇溪2016年5月13日签订的《房屋转让协议书》是双方真实意思表示，该合同的效力，经过已经生效的石狮市人民法院(2022)闽0581民初4188号民事判决，已经确认为合法有效，对合同效力有效均没有异议。但对于郑亚奶提供的付款证明以及物业费、水电费单据，却不予采信，郑亚奶对媒体称，如今，石狮市人民法院要对该不动产进行拍卖，她将面临流落街头，无房可住的风险。
法学专家：一、二审判决中存在认定事实错误，适用法律不当
针对石狮市人民法院(2023)闽0581民初7560号民事判决、泉州市中级人民法院(2024)闽05民终80号民事判决，郑亚奶特向法学专家请教，法学专家通过细致研究该案件认为，一、二审判决中存在认定事实错误，适用法律不当等诸多问题，具体体现在以下几个方面:
一、一审判决及二审判决存在以下认定事实错误的地方
1、郑亚奶二审提交已付物业费及水、电费单据，以上费用的支付绑定郑亚奶的银行卡，供水、供电部门的交费清单上逐月产生的水电费金额与郑亚奶绑定银行卡缴纳的水电费金额吻合，且物业公司也出具证明，该证据可以认定郑亚奶从2017年4月已经实际入住，并占有诉争石狮市九二路长福社区建设改造工程-C地块10幢804不动产。但是在水电费证据链十分明确的证据面前，二审判决认定郑亚奶“水电费、物业费缴交记录，未能体现缴交的是案涉房屋的相关费用，故不予采信”是错误的。郑亚奶如果是租户，会花费50多万元进行装修，显然不符合常理。
法学专家认为，郑亚奶从2017年4月已经实际入住10幢804不动产。而郭丽君作为抵押权人，对诉争房屋办理抵押登记的时间是在2020年8月12日，明显在再审申请人占有不动产之后。石狮市人民法院查封案涉不动产的时间是2022年6月17日作出查封裁定。郑亚奶占有该不动产的时间在抵押登记及法院查封之前。
2、一、二审法院判决不认可郑亚奶已付 737678.4元购房款是错误的，郑亚奶购买案涉石狮市九二路长福社区建设改造工程-C地块10幢804不动产已经付清全部购房款737678.4元。在二审中，郑亚奶找到了当时购房的介绍人黄明旭(已去世)的弟弟黄明首，让他帮忙找黄明旭之前保存的收条，黄明首在黄明旭之前存放在瓷砖店中的材料里，找到了2017年5月16日黄勇溪的收条一份，该收条中明确黄勇溪收到郑亚奶的购房款是737678.4元。该新发现的证据的真实性已经得到二审黄勇溪的认可，且与一审判决书第11页中郑亚奶提出“我录音只是要证明我款都有给他。当时黄明旭是说给我们开一张全款支付的收条，因为我比较相信他，但是他去世了收条就都没有了”的情况完全一致。但是二审却错误认定“郑亚奶就案涉购房款的支付和收条、收据的出具等事实上多次陈述不一致，且在案涉房屋未办理过户的情况下,郑亚奶就案涉房款支付事实的陈述及上述收条体现案涉房款已付清的内容，与案涉《房屋转让协议书》关于‘三、付款方式:甲方同意乙方分二期付款：第一期，甲乙双方约定在签署该安置房的买卖合同当日支付¥707678.4元(大写:人民柒拾万柒仟陆佰柒拾捌元肆角)；第二期，剩余尾款￥30000.00元(大写:人民币叁万元整)待甲方协助乙方配合办理产权两证过户当日一次性支付给甲方。’的约定不一致，故对郑亚奶提供上述收条的证明目的，不予采信”。该法学专家指出，付款方式约定为分期付款，与后来黄勇溪合并又写一张收条给黄明旭并没有矛盾，也符合日常生活的做法，该证据的真实性已经得到黄勇溪本人的认可，与银行取现的流水也可以形成证据链，证明一、二审判决不认可郑亚奶已付 737678.4元购房款是错误的。
二、从适用法律方面，原审判决不予支持郑亚奶可以排除强制执行，存在适用法律错误。
1、在本案中郑亚奶未办理房屋过户登记的情况，符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条第二款规定:“一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”电话录音证据，可以证实郑亚奶已经有积极的向房屋出卖人黄勇溪及其妻许宝珠要求办理分户登记的积极行为，应认定符合该条件。且从已经生效的石狮市人民法院(2022)闽0581民初 5603号一案，与本案的情况一致，也是向房屋出卖人黄勇溪及其妻许宝珠要求办理分户登记，该判决认定符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件，因此，同样的法院，同样的情况，也应当认定郑亚奶有权排除强制执行。
2、郑亚奶二审新提供《石狮市不动产登记信息查询结果表》，可以体现本案诉争的10幢804室的房屋为郑亚奶唯一居住的房屋。对居住性房屋的占有使用，涉及人的基本生存权利，而抵押权的设立是为债权提供担保。作为抵押权核心内容的优先受偿权，通常是指抵押权人优先于一般债权人而获得清偿，并非指优先于其他任何权利人。最高法院《批复》及《执行异议复议规定》也是体现了对生存权的保护优先于其他债权的原则。买受人虽然不是司法解释中所指的商品房买受人，但安置房买受人是因经济困顿而无力购买商品房，才会购买安置房作为安身之所。因此，安置房买受人和商品房买受人一样应得到优先保护，且相对于一般抵押权人因出借款项而取得抵押权而言，其权利保护需求更迫切。因此，目前郑亚奶只有唯一的10幢804室房屋可供居住，从保护上诉人基本生存权利，大于抵押权。因此，诉争房屋可以排除强制执行。
通过裁判文书网查询：抵押权人郭丽君可以认定为职业放贷人，因此郭丽君与黄勇溪的民间借贷合同无效，因该合同而设定的抵押合同也应认定无效。
律师从现有裁判文书网中查询到，抵押权人郭丽君在石狮法院就有20多起民间借贷起诉案件，是大量民间借贷的放贷人，其应当认定为职业放贷人，其没有取得经营金融的资格，从事金融放贷，属于非法经营行为。
律师称，本案房屋的抵押权人郭丽君是职业放贷人，因此与黄勇溪的民间借贷合同无效，基于该民间借贷而设定的抵押合同，属于从合同也应认定无效。既然抵押合同无效，郭丽君所取得的是一般的金钱债权，而购房人郑亚奶对案涉房屋已付清购房款且已实际占用使用房屋，取得了该房屋的物权期待权，物权期待权优先于一般的金钱债权，因此，郑亚奶有权要求排除强制执行。
退一步讲，律师指出，抵押权人郭丽君未尽到注意义务，不应对其优先保护。郑亚奶作为房屋的买受人为取得物权履行了付清全部购房款义务并以占有的方式对外进行了公示，在2017年4月占有并使用房屋至今。该种情况下，抵押权人郭丽君对在先的权利负有一定的注意义务，对抵押权设立前应对抵押物的出售、占有使用等基本情况负有审查注意义务，但是，抵押权人未进一步调查了解房屋是否已经出卖或者是否有其他权利人，未尽到注意义务，以致其权利与买受人在先的权利发生冲突，故不应对其优先保护。
律师：涉案房屋可以排除强制执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
律师认为，郑亚奶购买的坐落于石狮市九二路长福社区建设改造工程-C地块 10幢 804房地产可以排除强制执行，理由是根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
(一) 、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
(二) 、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
(三) 、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
(四)、非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，在本案中，郑亚奶不仅已经符合以上四条规定外，还因该诉争房屋系郑亚奶唯一房屋，能否排除执行关系到郑亚奶基本的生存权利。
本案已构成程序违法
律师指出，郑亚奶在本案二审审理过程中已经提交了最高人民法院(2020)最高法民再240号民事判决书、(2022)最高法民终137号民事判决书，该二份指导案例供法院作为类案参照。
律师称，二审法院在作出同案不同判裁判时，未按照《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见(试行)》第九条“检索到的类案为指导性案例的，人民法院应当参照作出裁判，但与新的法律、行政法规、司法解释相冲突或者为新的指导性案例所取代的除外。检索到其他类案的，人民法院可以作为作出裁判的参考”；第十条“公诉机关、案件当事人及其辩护人、诉讼代理人等提交指导性案例作为控(诉)辩理由的，人民法院应当在裁判文书说理中回应是否参照并说明理由；提交其他类案作为控(诉)辩理由的，人民法院可以通过释明等方式予以回应”之规定，未在裁判文书说理中回应是否参照并说明理由，已经构成程序违法。
郭丽君高利放贷幕后有保护伞保护的嫌疑
据黄勇溪的老婆讲，她家拆迁安置25套安置房，因为黄勇溪好赌，在很短的时间内就把家产都亏光了。郑亚奶说，2020年，黄勇溪把804房的产权证办理出来后，不让她知道，偷偷将804房的产权证拿去办理抵押，向郭丽君借钱。
在黄勇溪与郭丽君的民间借贷官司中，黄勇溪向石狮市人民法院称，其向郭丽君出具的借条是80万元，但实际到款的仅有50多万元，存在虚假借贷利滚利的事实。黄勇溪在与郑亚奶的微信语音聊天中充满无奈的说，有些官员的资金，利用郭丽君的渠道在放高利贷，所以他没有办法赢得官司。
郑亚奶称，因为有些官员的资金，利用郭丽君的渠道在放高利贷，这些官员在幕后有充当保护伞的嫌疑，因此二级法院存在同案不同判的情形。她说，同样的向黄勇溪购房的林淑惠、杨萍萍的案外人执行异议一案，一、二审均判决可以排除强制执行，唯独郭丽君的案件，因为她有保护伞，所以与别的案件判决不一样，不支持案外人郑亚奶的执行异议。
郑亚奶称，她妈妈患有膀胱癌，长期跟着她一起生活，其小孩也在读大学，没有固定收入，疫情几年生意亏损资不抵债，生活非常坚辛，这套房子也是她全款买的唯一一套养老房子，如今石狮法院急于要拍卖她的房子，她对未来充满着迷茫。
目前，郑亚奶不服石狮市人民法院(2023)闽0581民初7560号民事判决、泉州市中级人民法院于2024年3月19日作出的(2024)闽05民终80号民事判决，已经依法向福建省高级人民法院申请再审。
热门跟贴