大家好，我是苏北哥！长假虽然过完了，但是长假效应却似乎还没有结束，且耐人寻味~

往年长假后的工作日，大家都是无比怀念长假旅游、休息的美好，而今年则完全不同，假期里盼着假期结束，工作日开始之后，又在经历着史无前例的投资风暴。

这两天的抖音已经被股票占据了，10个短视频起码有8个是在谈股市，风头完全盖过了楼市。从国庆前四天的股市暴力上涨，上证指数从2700涨到3300，全国普世欢腾的兴奋劲头，到10月8日9点30分3674点高开，俯冲至3400点左右，3亿股民的哗然；再到昨天几大股指由红转绿，上证指数跌至昨天收盘时的3258点，几天之间，股民的心情就像做了一回过山车，感受到从火焰到冰点的极致体验。

01.

楼市比股市稳？南京9月房价涨了！5号线神机营站内景首次曝光，北段线路通车时间临近！

其实不得不佩服老股民的心理素质！面对昨天开始的A股行情急转之下，90、00届的新开户股民刚入市就准确的描述了“哀莫大于心死”的心灵体验，有的人直接emo了，沉默不语，不发一言；有的人在网上哭天抢地，仿佛天塌一般！

面对新股民如此急剧的情绪波动，老股民却是另一番心境！“这才哪儿到哪儿啊，牛市起伏波动很正常，震荡之后，后面一定还会涨起来！”

不得不说，经历了40年中国股市的老股民们，股市的涨跌已经不能左右其投资意识，支撑他们前行的力量已经升华成了一种信仰了！

套用一句近期北哥在网上看到的一句话：“还是关注楼市吧，至少比股市稳得多”！

事实也的确如此，这次很多人坚信国庆后一定会出现大牛市，于是押车、押房、刷爆信用卡，顺带借遍亲戚朋友的钱，千八百万杀入股市，原本等着一朝翻身，彻底改变命运。谁知道3天不到，剧情翻转。

想想这么多钱，要是投在楼市，不仅能拥有一栋实际的，可以居住的房子不说，而且房价下跌的速度远没有股市那么快，就算楼市连续下行了三年，以南京房价走势来看，从2021年三季度至今，也就跌了30-40%左右，三年前价值500万的房子，至今怎么着还能值个300-350万。所以说“楼市亏了3年的钱，股市3天就给你亏光”，如何选择好像已经不言自明了。

而且谁说房价会一直下跌，根据最新数据显示，9月份南京二手房价的确出现了温和上涨！昨天，南京9月份成交数据出炉，总共成交7303套，虽然成交量未见增长，但全市成交均价与挂牌均价均出现了上涨。

其中，南京二手房9月成交均价达到22865元/㎡，环比上涨3.3%，幅度可谓不小。

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

与此同时，9月南京主城个别板块二手房成交均价涨幅甚至超过了全市平均水平。

鼓楼9月二手房成交均价达到34668元/㎡，环比涨幅达到4%，全市居首；环比也上涨4%；建邺紧随其后，成交均价32324元/㎡，涨幅相当；秦淮、玄武排名三四位。

整体来看，各区房价因交易结构影响，仍周期性波动，主场部分区域房价有回升的态势，外围板块波动相对较小。

与此同时，9月南京二手房挂牌均价也上涨了，当月全市挂牌均价达到28075元/㎡，环比上涨1.9%，当月二手房新增挂牌量也上涨，达到6466套，环比增加16.2%。

怎么样，看了这组数据，是不是感觉楼市比股市要温柔多了？楼市不仅温柔以待，而且目前还真的蕴藏着不少机会。

今明两年，是南京在建地铁通车的集中时间段！

满打满算，起码有7条地铁将在这一时间段内通车，一大批在售楼盘未来将变地铁盘，房价虽然不会像前几年一样“地铁一通，价格暴涨”，但稳步上升肯定是没有问题的，目前市场正在底部，正是捡漏机会！

其中，开工建设已超过8年的5号线，是南京最受关注的一条地铁线路，也是名副其实的“换乘王”，线路贯穿南京南北，线路全长37.4千米，南起吉印大道，北至方家营站，途经江宁区、秦淮区和鼓楼区，穿越江宁东山副城、南部新城、夫子庙地区中心、五台山体育中心、北京西路行政中心、山西路—湖南路商业街和滨江商务区。

并可以与1、2、3、4、6、7、9、12、13、S1号线十条地铁线路实现换乘。

其中5号线南段（江宁段）已经于今年3月31日正式通车运营，而5号线北段也进入了通车倒计时。

国庆前，网上惊现一则5号线北段的建设进度图，称线路北段实际通车时间应该在2025年的4月份。

5号线全线设30座地下车站，除却线路南段已经投入使用的10座地铁站，北段的20座地铁站几乎都设置在南京主城区域，途径繁华闹市，对于城市交通通勤来说，意义非凡。

但是从南京楼市的角度出发来看，其中有一座地铁站，意义尤为特殊，它就是神机营站。

为何这样说呢？因为该站点是5号线连接南部新城与江宁、主城的重要节点，也是南部新城核心区域三座地铁站之中，最重要的一座。

神机营站施工外景

毫不夸张的说，南部新城的神机营站，其重要性就好比新街口地铁站之于新街口商圈；元通站之于河西金融中心，站点周边汇聚的商业地标、住宅项目以及公共配套资源是最多的。

目前已经官宣2026年开业的南京首座华润万象城，距离5号线神机营站只550米左右。

南部新城华润万象城实景

南外高中本部，也在5号线神机营地铁站步行距离之内。

南外高中本部实景

确定落地南部新城的法国老佛爷百货距离神机营地铁站也在1公里范围内。

老佛爷百货示意图

最关键的是，神机营站是5号线北段20座地铁站之中，站点周边在售楼盘数量最多的一个，目前神机营站周边在售+待售楼盘数量就多达10个，只要线路明年开通，这些楼盘立刻变身地铁房。

神机营站周边10家地铁盘位置示意图

就在5号线北线目前已经完成冷热滑实验，即将于明年通车之际，神机营地铁站内景也首次曝光。

5号线神机营站内部实景

02.

5号线神机营站地铁盘房价上升潜力大？新房最高将冲破6万/㎡，最低目前房价还在“3字头”，捡漏正当时

5号线神机营站内部装饰细节

从5号线神机营站首批曝光的站内实景图片来看，目前地铁站内部的基础设施、内部装饰完成度已经超过90%，细节部分处理完成之后，感觉随时都可以启用。

而且在上面一组图片中，不难发现5号线神机营地铁站的装饰设计上充满了“大校场特色”，朱红色的廊柱，顶部的皇家装饰花纹图案，很有明代大校场的古韵。

而“神机营”这个站名，的确也是明永乐年间的一个机构名称，据说是永乐大帝朱棣专门设立的，专门用于制造“神枪火器”的部门。

南京城墙博物馆神机营

除了有饶有兴味的历史故事，5号线神机营地铁站周边目前的在售新房价格也是整个南京楼市最复杂，层次最丰富的，从3字头单价到6字头单价均有。

  • 先说6字头单价项目

位于神机营地铁站东北侧700米左右，也就是祥天路与汇秀路交界处，保利博雅和著北侧一街之隔，将打造大校场首个第四代住宅项目。

G77地块

去年11月25日，南部新城G77地块块经1轮竞拍，最终被南部新城会展中心以19.8亿拿下，底价成交，楼面地价为31600元/㎡。

目前项目已经确定由奥体建设代销代建及操盘，打造南部新城首个“第四代住宅”。按照地块2.4的容积率，60米的建筑限高，未来物业类型应该是以小高层+洋房为主。

鉴于大校场最新三代宅中信泰富九庐国庆首开价格已经达到5.2万/㎡，10月加推洋房售价应该会达到5.8-5.9万/㎡，依次判断板块首家四代宅项目G77未来单价将突破6万/㎡

  • 5字头单价项目，神机营站周边目前有两个

第一：秦淮金茂府！该项目9月底加推了B地块最后一栋高层B5号楼，目前秦淮金茂府主力在售的有三栋楼，分别为B3、B4、B5，可售户型面积段有两种，第一：143㎡4房；第二：240㎡4房

目前秦淮金茂府的销许价格是5.8万/㎡左右，实际售价在低区楼层5.3万/㎡左右；中间楼层5.47万/㎡。

第二：中信泰富九庐！该项目10月国庆期间首开10号楼，64套房源售罄之后，即将于本月中旬加推6号楼17F小高层，与7号楼7F洋房。

6、7号楼位置

其中6号楼小高层户型为125、150㎡；7号楼洋房户型为200、230㎡4房大平层，此前放风洋房首开单价将达到5.8-5.9万/㎡

  • 实际售价4万-4.9万/㎡的项目，目前大概有4个

保利博雅和著，9月中旬推出了小区最后一栋小高层9号楼，目前该项目10栋住宅楼，9栋均已推出。

目前项目销许均价为 55533元/㎡，实际售价来看113㎡三房，总价510万左右可以上车，折合单价在4.51万/㎡；130㎡三房总价550-570万，折合实际单价4.23-4.38万/㎡左右。

金基新睿樾府，9月30日领取了项目A8栋小高层，80套房源销许。目前该项目主力在售8、10、13号三栋楼，主力在售户型为121、166、171㎡三款产品，销许均价为 53898元/㎡。

目前实际售价为121㎡三房570万总价起步；166㎡四房750万起步，折后实际单价在4.5-4.7万/㎡之间。

伟星誉璟府目前仅剩2号楼196㎡大户型在售，销许均价为55178元/㎡，实际196㎡户型上车总价900万，折后单价4.59万/㎡

华润金陵中心，目前是5号线神机营地铁站旁，4万+/㎡单价的在售楼盘里价格最低的，销许价格4.6-4.7万/㎡

项目目前在售3栋高层22F以上房源，其中106㎡户型实际总价430万起，折后单价仅4.05万/㎡。

  • 实际售价“3字头”的项目，有两个

讲到大校场单价3字头的楼盘，最早还要追溯到今年3月降价潮时的尾盘保利琥珀云台和四叶草云锦四季，如今这两盘均已收官，可3字头单价楼盘又重现大校场，是买房人捡漏的好机会。

第一，华润润鸿府

可能很多人表示惊讶，华润润鸿府不是早已收官了吗？上半年媒体报道项目的售楼处已经拆除，已经进入项目交付前的最后建设阶段。

然而根据北哥得到的消息，华润润鸿府的确还有零星几套的超低价房源在售，位于项目5、6号楼内。

其中6号楼2F、12F、14F、16F、18F均有房源在售，5号楼主要是顶层18F有房源在售，户型面积138㎡，总价仅550万起，折后单价仅为3.98万/㎡。

第二：保利招商文璟和颂，目前处于尾盘收官状态，难怪该项目一直处在全市楼盘业绩榜首，原来是薄利多销！剩余房源130㎡三房500万起，折后单价仅为3.84万/㎡

北哥分析5号线神机营站旁“地铁盘”，单价差距较大，从3字头到6字头均有，未来随着四代宅G77项目推出，以及明年4月5号线北段正式开通，这里的房价应该还有上升空间。

今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！

主编简介：

苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。