东风吹，战鼓擂。
随着老黄埔越来越多项目入市，这里即将开启大乱斗模式。
像市场期待的老黄埔核心位置的新溪旧改项目，在近期就有了有新动作。
项目案名已定为华润置地·黄埔润府，且开放了售楼部，相信预计离开盘不会遥远。
与此同时，今天黄埔润府不远处的中建·未来方洲也出了吹风价，明天将正式开盘。
可以预见，接下来老黄埔将彻底从过去的三杰打架，变为群雄争霸。
如保利中央公馆、中建海丝城、中建未来方洲等新盘将直面竞争。
此外还有中鼎珺合名城、富颐华庭、万科城市之光等老三杰也还持续活跃在市场，老黄埔楼市内卷，无法避免。
被市场寄予厚望的黄埔润府，要如何杀出重围？
01
先来了解一下项目。
我们在现场了解到， 黄埔润府共规划了6栋住宅，也就合计1000套的货量，体量不大。
其首开的2号地块，含2栋商品房和1栋商业楼，均为超高楼，货量不过400套。
户型方面，首开楼栋的户型只有3种，86平三房两卫、95平四房两卫和115平四房两卫。
户型都是新规后的设计，使用率超100%。
可惜的是，目前 项目只开放了售楼部，样板房还没开放。
不过，从首开的户型定位来看，黄埔润府瞄准的更多是刚需与刚改用户。
而这个面积段，跟如今老黄埔大部分在售新盘的户型，都有高度重合的面积段，未来免不了互相抢客。
如保利中央公馆，有建面约81/89/92/116㎡的二至三房；
中建海丝城，有建面约88/107/117㎡的三至四房；
中建未来方洲，有建面约79/95/108㎡的三房。 （注：以上只是各项目的部分户型，非全部户型）
所以接下来，黄埔润府要如何突围呢？
在看完项目后，我觉得黄埔润府的几个优势会相对明显。
其一，黄埔润府，相对地段更好。
对比如今老黄埔在售的各个项目，只有黄埔润府的位置更核心，也更近天河。
项目所在为老黄埔的旧中心地段，所以各项配套相对比较成熟。
同为旧改项目，其他旧改需要熬配套时，这里都有现成的，自然更有优势。
△黄埔润府周边商业配套
其二，黄埔润府，交通优势大。
项目距离5/7号线双线交汇的大沙东站约300-400米。
到底有多近？看图就知道了，地铁出口直接就是项目，走几步路就到了。
而且无论是5号线还是7号线，含金量还是很高的，这两条线可以使项目畅达珠江新城、金融城、科学城、大学城等多个强产业板块。
意味着沿着地铁线买，多个强产业板块的刚需客户都可以外溢至此，意向客群覆盖面更广，购买力更强。
其三，项目体量不大，竞争压力更小。
项目总体量也就1000来套货，首期更是只有400套货。
相比现在老黄埔有多个大体量的旧改项目，黄埔润府的竞争压力会小一些。
而且后期项目的二手入市，内部竞争相对较小，可以避免二手踩踏砸盘，保值相对简单。
△黄埔润府效果图
当然，项目相对其他楼盘，也会有劣势。
如商业的不确定性，此前华润的万象商业系列一直是项目加分的王牌。
但现在市场有传言，新溪旧改的万象系商业会跑去双沙旧改（中建海丝城），但因为一直都没有官宣，所以仍有争议。
但可以确定的是，哪怕黄埔润府的万象系商业仍在，也属于其旧城改造部分，牵扯更复杂，建设进度会很落后于黄埔润府的进度，兑现速度不会太快。
另一个是项目的教育的不确定性，黄埔润府配套一所36班小学和一所 12班幼儿园，没有配建初中。
目前小学不知道会引入何种品牌，如果能引入一所牛校，也许教育会变成加分项。
02
当然，目前老黄埔各大新盘龙争虎斗的，但没有一个楼盘可以真正意义上做到全六边形无短板。
因此，如何定价也将成为抢客大战中的一个重要因素。
像中建未来方洲，就在今天传出了吹风价，且将于明天正式开盘。
具体定价方面：
79㎡户型，总价282-320万，折合单价3.57-4万/㎡；
95㎡户型，总价370-410万，折合单价约3.89-4.3万/㎡；
108㎡户型，总价430-480万，折合单价约3.98-4.44万/㎡；
128㎡户型，36楼以上540万-580万，折合单价约4.2-4.5万/㎡；
142㎡户型，总价640-660万，折合单价约4.5-4.6万/㎡。
整体释放价格在3.5-4.6万/㎡之间，而且开盘价格叠加折扣可能还有优惠。
优惠后的价格，可以说卷飞了现在老黄埔的项目们了。
像中建海丝城开盘时的价格，在3.5-4.3万/㎡之间。
而保利中央公馆目前的价格在4万/㎡左右。
所以按 中建未来方洲现在开出的吹风价，开盘后叠加优惠的话，价格会优势。
毕竟280万左右能买到老黄埔的三房，对刚需来说还是有吸引力的。
△未来方洲效果图
那么黄埔润府未来会如何定价呢？
参考项目的区位优势、交通优势等，我猜测项目的定价会高于中建海丝城、中建未来方洲等项目。
至于高多少，要等项目开盘才知道了。
但在如今老黄埔楼市内卷越来越激烈的当下，项目如果按拉高预期的打法去走，购房者也未必买单。
不如适当让利市场，再叠加项目的核心优势，或许能成功突围。
最后，你觉得黄埔润府，卖多少更合适呢？
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