口罩之后，房地产真正迎来了自己的乱世，房价下跌、提前还款人数暴涨，前不久更是有网友在短视频平台表示自己两年前花一百四十万买的房今年朋友只花了85万就买到了。
房价跳水加上恒大的暴雷狠狠刺痛了在高位买房户主的心，而就在今天，多家国有银行先后发布通告，将从10月25日起对存量个人房贷利率进行下调。
不知道这个利好消息能否振兴房市，但值得注意的是，很多户主或许并不在此次房贷利率下调的范围。
对于这次的利率下调，有以下三点细节需要注意。
存量房贷利率下调，包括你吗？
银行先后下场调整存量房贷利率，有人说，银行下调存量房的利率就是在变相的发钱。
存量房贷利率的下调规定为，目前的房贷利率高于LPR-30BP的将会统一调整为LPR-30BP，但如果目前的房贷利率已经低于LPR-30BP，则保持当前房贷利率不变。
而且这次利率下调的对象是首套房和二套房的存量住宅，商业性质的公寓和商铺不在其中，贷款为固定利率的客户，需要先将固定利率调整为浮动利率才能参与此次降息。
所以能享受到这次降息也不容易，而符合此次降息条件的购房家庭也确实能通过这次降息调整享受到优惠。
这里我们可以计算一下通过此次降息能够节省的金额，按照LPR-30BP计算，房贷利率从3.85减成3.55，如果一个人贷款100万30年本息，那么30年里总共可以节省大概6万块钱。
虽六万和一百万相比是杯水车薪，但对于大多数的房贷家庭来说也能稍稍喘口气，而且对于一些以高息贷款的形式买房的人来说，这次降息将会节省更多。
并且在LPR-30BP的基础上，有许多权威机构预测10月20日LPR有可能还要下调20个基点，这或许能够大大缓解有房一族的还款难度。
无论怎么看，这次存量房的利率的下调都是一件好事，而与此同时也有人跃跃欲试，这次存量房利率下调会不会迎来新一轮的房市高涨。
毕竟前不久多家房企集体宣布涨价，难道房地产的黄金时期又要回来了吗？答案当然不会这么简单，想知道这次存量房利率下调适不适合买房，就要真正看懂房贷LPR的运行模式。
LPR是什么
现在几乎大多数普通人都要靠贷款买房，那么看懂买房的贷款模式就非常重要，LPR到底是什么？
如果你上网上搜索，相关词条会告诉你LPR是有代表性的报价行根据对最优质客户的贷款利率进行加点报价后，在由央行授权的全国银行间同业拆借中心计算并公布。
说人话，LPR是被央行批准认可的由全国有代表性的银行提出的贷款利率报价，这时候，或许就有人疑问，为什么银行的贷款利率报价要由央行承认呢？
这是因为我们从银行借的贷款其实也是银行从央妈那里借贷的，而银行向央妈借贷的这个行为也需要付利息。
比如银行付给央妈的利息是4.5%，那银行这个中间商转手把钱借给普通人就要收比4.5%更高的利息才能盈利。
例如银行加50个基点借给借贷人，借贷人最终的利率就是5%，这5%就是该银行最终对借贷人的报价，而每家银行加的基点是不同的，有人加50个基点，有人加100个基点，利率报价就会有高有低。
如果任由这些银行随意加价就会造成市场混乱，所以全国银行间同业拆借中心就会对所有的报价进行汇总。
在所有的报价中去除一个最高的，去除一个最低的，将剩下的报价进行加权平均，算出一个合理的、有参考价值的利率，也就是LPR。
在买房的时候，我们可以把LPR理解为是一个最基础的利率，提供房贷的银行会在这个基础利率上进行增减，加点银行就会赚的更多，减点银行就会赚的更少。
那这时候还会有人产生疑问，之前几十年的房贷制度似乎并不以LPR为基准，什么时候开始改变为以LPR为准的，为什么要改变呢？
以LPR为基准之后，是不是就意味着如果LPR增长那么还的房贷利率也要增长？这对买房人是不是不友好？
LPR是利还是弊
房贷利率从商业银行直接报价到和LDR直接挂钩也仅仅是这几年的事，2013年10月份，LDR制度才正式确立。
而直到2019年的10月，央行正式下发文件要求各商业银行必须执行LPR制度，紧接着央行又宣布，从2020年的1月1日起废除之前的房贷方案，所有金融机构必须执行LPR制度来确定房贷。
而让我们回到2019年之前这一时期，购房者向银行申请贷款，要和银行单独签订房贷利率，而这个利率多少的确定全凭银行评估。
银行会根据当时的市场平均利率、买房人的资产、信用水平和贷款金额确定一个独属于购房者的贷款利率，而这个利率在敲定之后会被写在合同里，成为固定利率，永远不会改变。
这就会导致一种情况，那就是不同买房人、不同时期、不同银行之间、不同地区银行之间申请到的贷款利率还不同，这种不稳定的房贷利率模式就叫做浮动利率房贷。
2020年3月20号开始，各大商业银行陆续通持贷户主，可以将之前的存量房贷协商置换成LPR模式的房贷。
2020年的八月，之前的浮动利率房贷被彻底取消，工建农工邮储五个国有行在8月25号之后将旗下所有的房贷全都换成了LPR模式。
而后续，其他商业银行也跟上了统一置换的脚步，至此贷款买房彻底和LPR挂上钩了，这在当年也引起了不小的争议。
有不少户主担心将存量房贷置换为LPR模式后会多交贷款，因为如果后续LPR涨了，那么房贷就会涨，房子越买越贵可还行。
虽然在置换的开始有部分人担心LPR会一路走高，但近几年大家已经习惯了央行定期的宣布LPR调低，当然也是一种促进消费和买房的方式，LPR的可调节性给政策的制定者留足了调整空间和余地。
冲动购房不可取
了解了LPR的本质和房贷与LPR挂钩的过程才能真正通过购房政策的调整选择买房的时机，存量房款利率下调至LPR-30BP主要是利好手里有首套和二套住宅的贷款人。
这并不意味着是一个进军房市的好机会，经历了口罩和一系列的金融板块动荡之后，大部分的贷款人都在疯狂提前还款。
今年上半年在全国新房销售额达到4.7万亿，为银行增加了几万亿的新增贷款，而在这样的前提下，今年上半年的银行贷款余额依然出现了负增长。
居民提前还款的大趋势势不可当，几乎所有人都在减少自己身上的负债，且在这次降息之前，大部分人的房贷利率在4%左右，但是现在三年期的银行存款利率大多在2%左右。
只要有危机意识的人几乎都在提前还款，冲动购房的时代终究是一去不复返，靠买房致富已经不太现实，有句话说的好，但凡有点上进心的人现在都负债累累。
面对潮起潮落的房市，还请大家按捺住躁动的心，贷款有风险，买房需谨慎。
结语
市场越动荡，越要保持冷静的心态，对于大多数人来说，房子只是满足自己的居住需求，买房的时候，请为自己选择一个家，而不是一份负担。
热门跟贴