全球科创芯·百万方滨水TOD新地标！轨交上盖“长出”公园「保利光合上城」正在热销中！
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闵行中心+科创龙头
15号线元江路站地铁上盖
黄金科创走廊封面之作
约百万方TOD国际健康社区
「保利·光合上城」六期
正在热销中
建面约93-134㎡户型
1坐拥中环烫金地段
科创芯的后花园
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众所周知，寸土寸金的上海环境资源异常臻稀，而保利光合TOD坐落于中环烫金地段上海五大主城——闵行主城，这里未来将打造成千亿级的上海南部科创中心，与漕河泾、张江三足鼎立，成为上海面向全球的科创发展引擎，也是上海首个将20万方公园搬进TOD的项目，其臻稀程度不言而喻！
大零号湾、马桥人工智能创新实验区、吴泾战略留白区3大国家级产业区汇聚。5大科创中心、12大科创园以及超过3000家企业在这里聚集，其中包括航天城卫星所、字节跳动、微软、英特尔等等超过100家世界500强企业。
值得一提的是，漕河泾科技绿洲、森马全球总部二期、ELAND衣恋“创E谷”（在建中）毗邻上城！未来高端人才导入，区域品质将大幅上升！
其次，在上海买新房，地铁房是公认的硬通货。而保利·光合上城是妥妥的15号线地铁上盖，这条千亿级科创轴线的能级远远超过闵行老牌的5号线和规划中的23号线。
15号线不仅连接了上海南站、上海西站两大交通枢纽，更是串联3大国家级科创园区、9座高校10大校区、4大公园，与11条轨交便捷换乘！
示意图
纵观外环外各板块，单价普遍近7万/㎡，手握700万级的总价预算才有一定的话语权。
上海发展地倾西南，七宝、华泾等板块新房单价超过8万/㎡，总价超过800万。比单价，保利光合上城具备不小优势！比总价，保利光合上城或许是600万级预算上车中环旁纯新房错过不再有的机会！
示意图，仅供参考
是的，你没看错，能从外环外直接跃迁至中环，是因为项目有一个BUG级的地段优势：紧贴虹梅路高架，3个红绿灯即上中环！
也正是凭借15号线和虹梅路高架，项目北接漕河泾科创园和新晋高水平科学策源地华泾，南接大零号湾，占位全球科创中心极核，未来前景不言而喻！
仅凭地段，保利·光合上城已然是爆款，再加之我们如此之高性价比，简直吊打其他同价位产品！
27大复合业态
构筑百万方大城顶配生活
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作为稀缺的滨水TOD，光合上城依托自然水系，打造了约20万方的滨水双公园！不同于常规“横向生长”的园林，保利创新性地将公园纵向延伸。打造了0m上的滨水公园，10m上的体育公园，17m上的社区园林三大主题空间。
买光合不只是产品，更是未来的生活方式！
「保利·光合上城」约百万方大体量规划，聚集了住宅、商业、办公、文化、教育、公寓、生态7大复合业态于一体的滨水TOD大城，拥有着让其他TOD难以超越的优势。
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优势1:相当于25个足球场的双滨水主题公园！
「保利·光合上城」拥有着约20万方的双主题公园！如此大面积公园绿化别说在TOD项目之中了，在全市新盘市场中都很难见到，相当于25个足球大小，2.5倍徐家汇公园大小。
约三万方体育公园将运动基因与公园森态完美融合！运动不再是孤零零的某一处特定场地，而是通过公园里的多重活力环进行有机串联，成为百万中心大城密不可分的一部分！
效果图
诸如篮球、足球、飞盘、滑板、轮滑、陆冲板、街舞、跑酷等极限潮玩，在这里也完全能够得以实现！
约1300平的波普艺术滑板公园：场地对标迪拜X-Dubai滑板公园，已经举办的城市滑板赛吸引了众多魔都滑板大咖与资深爱好者，已然成为沪上新晋的运动圣地！
约17万方滨水公园则实现了亲水体验最大化全段亲水可玩性！一年四季风景如画，形成上海全新的亲水生活地标！
效果图
同时还预留大量的滨水营地空间！无论是户外露营、草坪音乐会、城市戏剧、露天电影院、网球、垂钓等都能够在此满足！让公园成为一座城市里的“游乐场”，享受自然赋予的松弛感，亦能拥抱精致人文的城市烟火气。
两大主题公园拥有着健康、亲水、运动、探索、艺术、社交6大沉浸式光合模块，共计100+情景场域！足以满足生活于此的各类诉求！给业主带来全新生活方式！
优势2:3KM最美滨水漫步道！
在最美滨水漫步道里畅谈踏青、嬉戏打闹、水边漫步、涤尽风尘疲惫、润养身心.....种种与自然相映成趣的美好，唯有近距公园旁方能享有。
效果图
优势3:步行即享“新天地”级网红商业！
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约2万方光合里，保障了居住于此的生活便利度，值得注意的是，其中约4000方为潮流商业街，未来将由保利商业进行运营，将社区入口、社区商业、社区广场、社区公园等多项资源进行整合，打造出一条充满现代感又不失烟火气的网红街区！要知道，保利商业打造的保利时光里已成为了徐汇滨江的潮流商业地标。
优势4:签约闵实验教育集团！
项目与上海市闵行区春申教育发展基金会签署的战略合作协议，未来将引入多元丰富的优质教育资源，打造未来理想精英的成长沃土。免责声明：对学校列举仅作描述使用，不代表或隐含开发商学区保证，具体请以政府规划为准。
由此可见，「保利·光合上城」营造的多元业态的高度复合日常场景，筑就无界共融的城市全景生活内容底座，为城市生活的人们创造具有前沿性的生活、工作、休闲环境。
高品质生活不仅是生态的美好，还有不可复制的居住体验！项目推出建面约93-130㎡国际滨水公园住区！
3大国家级科创园区：紫竹高新开发区、漕河泾开发区、虹桥经济技术开发区。
9座高校10大校区：上海交通大学闵行校区、华东师范大学闵行校区、华东理工大学徐汇校区、上海师范大学徐汇校区、上海应用技术大学徐汇校区、上海对外经贸大学古北校区、上海工程技术大学仙霞路校区、华东师范大学中北校区、同济大学沪西校区、上海大学宝山校区。
2大枢纽：西站和南站。
4大公园：上海植物园、桂林公园、长风公园、顾村公园。
3大中心区域：莘庄城市副中心、虹桥商务区、真如城市副中心。
不仅如此，周边还有轨交5号线、23号线（在建）、以及三横五纵交通网。
地铁5号线：与1号线便捷换乘，10站至徐家汇，南延伸段承接南北主轴嘉闵线。
地铁23号线（在建）：连通闵行开发区、紫竹高新区、吴泾转型地区、徐汇滨江地区等重要区域。
3品牌合力赋能
打造精工匠居
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配置上，项目选用全德系TOP级精装品牌，包括西门子的壁挂式油烟机、大火力燃气灶、嵌入式洗碗机，唯宝的一体化智能马桶（主卫），高仪的恒温淋浴系统、面盆、龙头等。
样板间实景图
而在高配置的基础上，项目还打造了6大智能化空间细节，包括客餐厅智能灯光控制、玄关天花感应灯、USB插座点位预留、感应夜灯、电动窗帘插座预留（客厅及主卧）、智能安防一键报警系统等。
样板间实景图
可能是看过的精装房太多，比起摆在明面上的，我们才更愿意深究看不见的，这种习惯反而让我发现保利做健康住宅是有执念的，隐于内部的5感超前健康科技，默默的为每一位业主塑造可持续的人居生态。
示意图
尤其是对健康环境——清新空气的营造，采用多重维护。
第一道屏障是玄关消杀系统，项目配置鞋柜精灵，健康祛味除臭、恒温烘干除湿除潮，保证室内整洁清爽。
进入室内，项目选用享誉全球的日立中央空调，搭载PE(Pure Ecology)纯净生态模块，在满足空调使用需求的同时，可通过负离子技术构筑五重健康屏障，让细菌、病毒、甲醛、异味、颗粒物（pm2.5）远离生活。
左右滑动查看
除了空气，在其他维度，项目同样做到尽善尽美！
· 水：采用滨特尔末端净水系统，有效滤除重金属、余氯、细菌、病毒、有机物等有害物质，可随时享受安全、纯净、新鲜的直饮水。
· 声音：项目采用室内门静音门锁，轻轻吸附，达到低频降噪舒适效果；
· 气味：升级选用抗菌地漏、绿色板材、净味墙漆，塑造清新宜人的室内环境；
· 光：打造270°宽奢落地全景阳台，滨水公园美景一览无余！
样板间实景图
在日常生活中，收纳是绕不开的话题，但鲜有开发商在设计之初就将收纳纳入精装体系。
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针对这点，保利·光合上城依然不惜成本只为品质，打造定制级全屋收纳系统，从玄关、厨房、卫浴、阳台四大空间，充分考量生活场景细节，随时随地满足收纳所需，带来4重海纳系统，让每一个业主都成为空间管理大师！
左右滑动查看
在这个颜值即正义的时代，高颜值本身就是奢侈品！
为此项目精选钢木复合门、臻选雅艺壁布、自然木饰面、全景一体化岩板背景墙等精奢材质，搭配充满仪式感的氛围灯带、打磨移门、踢脚线、过门石等每一处细节。同频全球当代极简审美的艺术美宅呼之欲出！
样板间实景图
最后值得一提的是，项目还有很多个性化定制设计，包括防雾镜、美颜灯、电热毛巾架、岛台轨道插座（约93㎡户型）、预留美妆冰箱等。
事实上，在其他项目，这些个性化设计都需要客户后期自己再花钱去装。
但项目却将这些全部纳入光合精装体系，想客户之所想，为业主的入住节省了大量的时间与金钱。也或许就是终极改善的完美体现吧！
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「保利·光合上城」
上期户型图
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「保利·光合上城」
户型图
「保利·光合上城」
户型图
「保利·光合上城」拥有保利+申通两大实力开发商背书！规划了“光合生活体系”的TOD！属实“前所未见”，或也将“后无来者”！这样的项目放到任何时候都是全市级红盘！
产品部分联动世博，以保利产品力巅峰之作世博天悦为标准打造的国际化健康社区，无论是户型装修还是健康理念都充满前瞻性，沿用到光合，保利同样匠心！
高配置高智能高容纳高颜值，媲美10万+豪宅的精装品质！几乎每一位参观过项目样板间的购房者，都有一个感受：这真的是单价7万不到的房子能做到的品质吗？比市区10万+的豪宅还要硬核！
为什么保利·光合上城的精装能远超同价位其他竞品，直追豪宅？
理由很简单，项目的定位从来不是市区外溢的刚需或首改产品，而是未来整个南上海城市地标之上的塔尖奢宅！
六期一房一价表如下
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上海市9.29新政
最新贷款利率，及首付比例
以目前最新LPR：3.85%计算
首套房贷款利率：
最新LPR-45基点 =3.4%
首付：15%
二套房贷款利率：
最新LPR-5基点=3.8%
首付：25%
注：
二套：临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山首付20%
二套：临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山LPR-25基点=3.6%
商住房贷款利率：
最新+60基点=4.55%
公积金首套利率：2.85%（多子女家庭2.55%）
二套利率3.325%
公积金贷款首套首付比例20%
二套首付比例35%（临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山=30%）
公积金首套贷足的前提条件：
基础账户月缴额：1264元
基础账户余额：21667元
补充账户余额：15000元
公积金贷款计算公式：
月缴额÷0.14×4.8×可贷年限
余额X30倍
补充公积金余额X10倍
公积金贷款额度
单人首套80万，家庭160万【含补充】
单人二套65万，家庭130万【含补充】
公积金多子女家庭基础额度上浮20%，最高192万
住宅税费——————
普通住宅定义：
1：五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等
2：单套住房建筑面积在144平方米以下(含144)
满足以上两条属于普通住宅
增值税：【增值税5%，附加税0.3%】
满二年：
普通住宅：免征
非普通住宅：差额÷1.05x0.053
注：差额=税务核定价-原购入价
不满二年
普通住宅：全额（税务核定价）÷1.05x0.053
非普通住宅：全额（税务核定价）÷1.05x0.053
个人所得税：【普宅1%非普宅2% 一手动迁和售后公房均为 1%】
满五唯一：
普通住宅：免征
非普通住宅：免征
不满五唯一：
普通住宅：【税务核定价-本次增值税】×1%
可选利润20%：【核定价-增值税及附加税】×20%
非普通住宅：【税务核定价-本次增值税】×2%
可选利润20%：【核定价-增值税及附加税】×20%
注：未成年人和父母一起在产证上，房屋出售征收个人所得税时，未成年人是否计算在家庭内各交易中心不一致，虹口宝山静安未成年子女和父母算是一个家庭，其他的不算在一个家庭上的，可单独踢除计算
【契税】
首套：≤90平【核定价-增值税】×1%
>90平【核定价-增值税】×1.5%
二套：【核定价-增值税】×3%
契税的缴纳条件：
个人购买首套房房屋面积≤90 平税率为总房价1%
个人购买首套房房屋面积> 90平税率为总房价1.5%
个人购买二套房无论面积大小税率均为总房价3%
动迁款买房提供动迁协议和结算清单，户主到场签字可以抵扣部分契税，例如买一套300万的房子，动迁款是200万，则按照100万差额作为基数征收契税
售后公房出售后一年内买房：提供原始购房材料可以抵扣部分契税，计算方式同动迁款买房
现实中很多家庭把孩子也写在房产证上，造成孩子再买房时契税按二套计算，常用的解决方法就是去交易中心作析产，把份额划为1%，然后再把1%过户给父母，这是最划算的一种方法
如果是两个家庭买房，一个家庭名下首套，另一个家庭名下二套，则按持有房产的比例分开各自计算契税
赠与.继承.房屋再出售
直系赠与：增值及附加税：免征
个税：免征收
契税：合同价x3%
非直系赠与：
增值及附加税：同商品房计算方式
个税：核定价 x20%
契税：合同价x3%
直系继承：
增值及附加税：免征
个税：免征收
契税：免征收
非直系继承：
增值及附加税：免征
个税：免征
契税：房屋总价3%
公证费：房屋总价1%
受赠或继承得来的房屋再出售时：
契税：同商品房计算
增值及附加税：同商品房计算
个税：核定价 x20% （满五唯一免征）
非居住类房屋税费：需要提供交易中心认可的评估报告
详细计算方法请来电或微信咨询，这里主要阐述住宅类税费计算方式
房产税————
这里重点讲一下房产税
房产税执行时间：2011年1月28日出台
房产税：上海和重庆为试点城市，早已有之。
网传的房产税指的是房地产税，性质不同，目前的房地产税提案是没有通过的，望知悉！
1：房产税税率每年更新一次
2：每年执行最新征收单价标准
3：以2022年为例：官宣的单价标准为81948万
4：成交单价≤81948万，征收税率为0.4%
5：成交单价>81948万，征收税率为0.6%
6：逾期未缴纳房产税，会产生滞纳金，滞纳金为每日未缴额的万分之五
7：房产税计算公式：=应税面积 × 新购单价 × 70% × 0.4% ÷ 1.05
8：房产税起征时间：产证登记日期的次月开始征收
9：房产税缴纳时间：每年12月31日前缴纳
10：客户方在 2011年1月28日前与父母共有住房，且父母为外地户籍的，若父母符合购房减免房产税条件的，只要符合购房资质，即免征房产税；若父母不符合购房减免房产税条件的，则客户方本次购房在房产税的认定上属于二套，需要计算与父母共有房屋所占份额的面积
11：夫妻双方为沪籍，夫妻双方各自在2011年1月28日前同父母（上海户籍）共有住房，若家庭名下在沪无其它住房的，在具备购房资质的前提下再次购入住房在房产税属于首套范畴，可免征房产税；若家庭名下有其他住房的，则房产税认定上属于家庭二套，与父母共有房屋所占份额的面积也需计入家庭住房房产税征收范围。
12：外地户籍方与父母或上海户籍方与外地户籍父母在 2011 年 1 月 28 日前在沪共有住房的，且家庭名下没有其他住房的，若父母符合购房减免房产税条件的，在符合购房资质的前提下再次购入住房房产税属于首套范畴，可免征房产税；若父母不符合购房减免房产税条件的，则房产税认定上属于家庭二套，与父母共有房屋所占份额的面积也需计入家庭住房房产税征收范围
特殊客户群体房产税的免征条件
1：在沪军官家庭购房免征房产税
2：在沪就读博士家庭购房免征房产税
3：进站博士后购房免征房产税
公司名义购入的房屋，持有期间仍需按季度缴纳房产税
房产税计算方式可自主选择以下：
计算方式一【自用】：购入的核定价×80%×1.2%
计算方式二【出租】：月租金×12%×月数
房产税征收范围：以家庭人口为基数
1：原有面积+新购面积小于人均60平优惠面积 = 免征
2：原有面积+新购面积大于人均60平优惠面积=只征收应税面积
（例如：夫妻无孩子优惠面积120平，现名下原有面积80平，加新购面积 100平，则100+80-120=60平，60平即为应税面积）
3：原有面积大于人均60平优惠面积=只征收新购住房面积
4：沪籍首套免征
5：外地户籍居住证满三年或积分达到120分=免征
6：外地居住证未满三年需缴纳，满三年后申请免征并退还之前所缴税费
7：外籍在沪（居留许可证）连续满三年且在有效期内，可在报税当日直接申 请免征 （台湾为居留签注,港澳居民暂住证）
8：外籍未满三年需缴纳，满三年后申请免征并退税
9：持有B类证件（海外人才引进）或中国绿卡可直接申请免征
10：2011年1月28日前拥有的房产不计入房产税征收范围
沪籍申请同住人减免房产税的条件：同住人同等优惠面积也是60平
1：同住人为申请人的父母或成年子女
2：同住人为上海户口
3：同住人在上海无居住类产权房
4：同住人和申请人的户口须在同一户口簿或房屋内
5：同住人只能申请一次减免房产税
6：同住人需购房，须先办理同住人撤销手续方可审税
《历年房产税征收单价一览表》
动迁房
售后公房
抵扣税费
动迁款（纯货币补偿，没有分房）首次抵扣契税/破限购所需材料：
需要购房人和至少1位被征收人到场，如果购房人和被征收人同一个人只需要购房人到场即可
提供材料：
1、《动迁协议》原件
2、《结算单》原件（若有）
3、所有被征收人身份证原件
4、其他不到场的被征收人写《委托书》
5、购房人家庭证件（如身份证、结婚证、户口本等）；
6、女方或者男方和父母的关系证明用于剔除限购前共有的房子
7、体现客户户口在被征收房子里的户口簿
一般用动迁款买房抵税时的交易流程：（视交易中心不同略有不同）
审税查限购（买卖双方到场）——>10个工作日后缴税过户（买卖双方到场）——>5个工作日领产证（买家到场）
《动迁款破限购注意事项》
1.动迁的房子为使用权房：使用权的房子需要去动迁组开在册人员证明，过户时所有在册人员都需要到场，签承诺书，承诺这个破限购的名额给这个购房人使用；
2. 动迁的房子为产权房：产权房的房子动迁，只有原本在产证上的产权人可以破限购，过户时在产证上的人需要全部到场，签承诺书，一样承诺破限购名额给到本次购房人，产权房需提前去房屋所在地办理灭失（把原来的房子核销掉）。
3、被征收人明确写明了“亡“字的，可以不用提供任何材料。
4、被征收人中若有人去世了，但没有写明“亡“字的，需要提供死亡证明原件（配偶本人到场带身份证，若配偶也不在世，有继承权的人要到场，若继承权人为多人的，另需要提供家庭内部协议，这个协议在动迁组签过）
5、破限购的情形中若客户分了房子又拿钱的，不能破限购。要等分的房子新产证办理出来后，才能抵扣动迁协议金额以内的契税，只有纯拿钱的客户，户口在被拆迁掉的房子里，或者是被征收人，才可以破限购，子女户口不在被拆迁的房子里的，也不是被征收人的，提供关系证明，只能抵扣契税，不能破限购。
《售后公房抵扣材料及注意事项》
1、买进时的《上海市公有住房出售合同》
2、《公有住房出售专用票据》或《建设银行缴款凭证》
3、卖出房子的《上海市买卖合同》
4、卖出房子的增值税普通发票（记账联）
5、售后公房的现状产调或新产证复印件
6、售后公房原产权人身份证原件
7、关系证明材料（若给成年子女或父母抵扣）
8、卖出前产证若有变更，需提供相应历史产调和变更材料（例：继承提供继承公证书，原始产调）
售后公房抵扣契税要满足 “卖出售后公房且交易结束” 这一条件，则要提供证明是售后公房的材料和卖出且交易完成的材料。提供1和2项材料可证明房子是售后公房，提供3-5项材料可证明房子已卖出且交易已结束；售后公房原产权人把抵税名额给子女或父母使用，需提供6-7项材料，售后公房做过变更需要根据变更材料判断售后公房的性质是否已改变，若改变则不能抵扣，所以要提供第8项材料。售后公房只能直系亲属两代以内相互抵扣，而且卖出售后公房与买进住房的网签时间不能超过1年。若先买进住房，后卖出售后公房，也可办理先交契税，后办理退税。
判断是否是售后公房常用方法：包括白皮合同，建行结款单或专用票据这些，一般产证的附记页上会注明有：已购公房等字样。
售后公房是房改之后，公有住房（就是使用权房，没有产证只有房卡的那种，只有沪籍才能交易的房屋）原承租人买断之后，变成完全产权，性质就变成为售后公房，可以享受国家的一个政策福利，在出售的时候无论年限长短，价格高低均可免征增值税，在卖掉售后公房且买进新的住房（需网签一年内）还可以享受一次契税的减免抵扣。且原承租人买断时根据工龄长短价格方面也是极其优惠，通常只有几百元每平米
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