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鸿荣源珈誉府项目报告
一、项目最新动态
鸿荣源珈誉府项目近期动态活跃，具体表现在以下几个方面：
- 销售情况：项目多次开盘，销售情况良好。最近一次开盘是在2024年10月中旬，推出珈誉府三期的部分房源。此前，项目已分别于2024年3月9日、2024年3月1日等时间节点开盘销售。
- 价格优惠：项目提供多种户型选择，并根据户型面积、楼层、朝向等因素定价。备案均价在5万/㎡以上，具体房价以开发商最新公布的价格为准。购房者需关注市场动态和开发商的优惠活动以获取更优惠的价格。
- 交房时间：项目预计于2025年9月30日交房。部分区域如二区可能稍有延迟，预计于2025年12月底交房。具体交楼时间以开发商通知为准。
二、项目背景与历史
- 开发商背景：鸿荣源珈誉府由深圳市鸿荣源控股(集团)有限公司开发，这是一家拥有33年发展历史的知名品牌房企，在深圳楼市中业内口碑良好。
- 项目起源：项目位于原“塘尾片区城市更新单元”，是鸿荣源集团在宝安沙井打造的高品质大社区高档楼盘，旨在成为城市级的恢弘钜作。
三、项目位置
鸿荣源珈誉府位于深圳宝安区新桥街道，宝安大道与凤塘大道交汇处东侧，紧邻地铁11号线塘尾站。项目地处沙井核心生活区，交通便利，周边配套设施完善。
四、项目规模
- 占地面积：项目总占地约31万㎡。
- 建筑面积：项目总建面约248万㎡，涵盖住宅、公共住房、总部办公、商务酒店、大型商业、学校等于一体的综合体大社区。其中，住宅建筑面积约70万㎡，商业、办公及旅馆业建筑面积约46万㎡。
- 住宅数量：项目预计打造近8000套住宅，满足不同家庭的居住需求。
五、户型设计
鸿荣源珈誉府提供多种户型选择，满足不同家庭的居住需求。户型面积范围涵盖建面约76-181㎡的3-5房，具体户型包括：
- 建面约76㎡：3房1卫，设计的竖厅格局，有西南及东南朝向。
- 建面约85-95㎡：3房2卫，设计有横厅和竖厅格局，朝向多样。
- 建面约105-120㎡：4房2卫，设计有竖厅格局，动静分区，采光通风俱佳。
- 建面约150-180㎡：更大户型，提供更为宽敞的居住空间。
项目户型设计注重实用性和舒适性，得房率较高，部分户型的得房率可达到85%以上。
鸿荣源珈誉玖玺提供多种户型选择，面积涵盖124-199㎡。具体有124-137㎡的4房2厅2卫，以及169-199㎡的4房3卫户型。这些户型设计合理，空间宽敞，满足改善型买家的需求。
- 124㎡的4房2厅2卫：设计为竖厅格局，进门入户玄关，LDKB一体化设计，客餐厅位都设计了飘窗，动静分区，四开间朝南，主卧270°观景飘窗，L型厨房，公卫三段式分离，得房率约88%（包含赠送），东南朝向。
- 137㎡的4房2厅2卫：设计为横厅南北通透格局，进门入户玄关，LDKB一体化设计，超宽展面，动静分区，五开间朝南，主卧三面观景飘窗，L型厨房，公卫三段式分离，得房率约90%（包含赠送），阳台主朝东南向。
- 169㎡的4房2厅3卫：设计为竖厅格局，2梯2户，专梯入户，独立入户玄关，LDKB一体化设计，四开间朝南，双主卧套间，客厅连接次卧出大阳台看花园全貌景观，二字型厨房带1个生活阳台，公卫三段式分离，得房率约95%（包含赠送），正南朝向。
- 199㎡的4房2厅3卫：设计为竖厅格局，2梯2户，专梯入户，独立入户玄关，LDKB一体化设计，客厅超大开间，四开间朝南，双主卧套间，客厅超大阳台看花园全貌景观，二字型厨房带1个生活阳台，公卫三段式分离，得房率约95%（包含赠送），正南朝向。
房价因户型、楼层、朝向等因素而异，但可参考鸿荣源珈誉府2期的价格，折后均价约为4.95万/㎡。大户型产品单价可能会更高，预计实际均价在5.5万/㎡左右，总价大概在660万起。项目提供精装修交付，物业管理费为5.9元/㎡。
六、区域优势
机遇：
- 交通便利：项目紧邻地铁11号线塘尾站，可快速通达南山、福田核心片区，通勤便捷。此外，还有多条公交线路贯穿，出行十分方便。
- 教育资源丰富：项目内配建一所63班九年一贯制学校和多所幼儿园，同时紧邻深圳外国语学校(集团)宝安学校，为居民提供优质的教育资源。
- 商业配套完善：项目自带约50万㎡购物中心，为西部打造又一座“壹方城”。同时，项目周边还有多个商业综合体项目如海岸城、山姆会员店等，满足居民日常生活和休闲娱乐需求。
- 生态环境优美：项目周边有立新湖公园、万丰湖湿地公园、凤凰山森林等公园环绕，为居民提供优美的生态环境和休闲场所。
- 发展潜力大：项目位于粤港澳大湾区发展轴心上，是国家重大战略所在地之一。同时，项目还受到前海扩容、会展新城、海洋新城等多个重点区域的辐射影响，未来发展潜力巨大。
挑战：
- 周边环境和城市面貌一般：项目周边农民房众多，整体城市面貌一般，需要一定周期去更新蝶变。
- 通勤距离较远：虽然交通便利，但与南山、福田等核心地段的通勤距离仍然较远。
- 未来学区划分存在不确定性：虽然项目紧邻深圳外国语学校(集团)宝安学校，但未来学区划分可能存在不确定性因素。
- 项目体量大：项目总共规划有近8000套住宅，未来二手流通性值得考虑。
总结
鸿荣源珈誉府是一个地理位置优越、交通便利、商业配套完善、教育资源丰富的高端住宅项目。项目由知名品牌房企鸿荣源集团开发，品质有保障。同时，项目内部不设回迁和保障房，居住环境纯粹。虽然项目周边环境和未来学区划分存在一定不确定性因素，且体量较大可能影响未来二手流通性，但总体来说仍是一个值得购买的优质楼盘。对于购房者来说，需关注市场动态和开发商的优惠活动以获取更优惠的价格，并根据自身需求和预算选择合适的户型和楼层。
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