先看大数据。
截至10月8日，绿中介全网挂牌量单日峰值在9月30日，达到1570套新增；
单日成绩创下本年第三季度最高纪录，略低于5.27新政后第一个周日的1674套，进入十月又逐渐回调。
看房人数受到国庆假期影响，比平时周末更低，日均看房人数6436人；
低于平时周末水平，但明显高于中秋假期平均4000人。
最后看成交量，官方发布的网签数据，在交易中心不上班的情况下，七天总成交2133套，战绩是去年国庆的2倍：
国庆节的网签反映的大多数是九月的成交，因此国庆节的真实成交表现还需要后续网签数据来看。
但业务员的感受其实很明显。
这次国庆节也再次印证了我们的观点，楼市行情一定是分化的。
一些板块的业务员是放假在家刷抖音去了；
另一些板块的门店业务员国庆却是忙得不可开交，没有休假每天都在带看的不在少数；
可即使带看量充实起来，转定依然比较困难。
好像还行，但好像也没有期待中那么猛。
其实9.29新政出台当晚，很多人的感受是没有达到预期。
没有达到预期的条件，自然很难给人一个超预期的结果。
为了让国庆节出去旅游的朋友们体感更真切一些，我们分别调研了南翔、上大、周康、古北、联洋5个定位不同板块的一线情况供大家感受。
1、南翔：
深耕南翔某连锁门店表示：
新政后挂牌量变化不算显著，增值税改满二这条对房东挂牌冲动刺激不大。
带看量：相比新政前提升最明显，同比增长了20-30%。
成交量：新政后门店成交两套，基本都是千万级的大单，成交价参考之前比较平稳不存在跳价。
业主心态：基本比较平稳，少部分受到新政刺激信心来了临时上调挂牌价，但试探了几天市场反应很快恢复理智。
买家心态：更加平稳，内心参考价格基本是上一套成交价，价格到了就有意愿。
总的来说不如上次5.27新政带来的市场热情大。
2、上大经纬
上大经纬某绿门店表示，新政后带看量暴增，一个业务员一天七组带看，但转定依旧困难。
国庆期间成交量五套，成交价相比新政前基本没有太多变化：
业主心态平稳，不涨价不跳价；买家议价基本也是基于上一套成交价。
3、联洋
深耕联洋板块拥有3家连锁店的店长评论新政后的联洋市场：
挂牌量没有明显变化，依然维持日均2-3套的新增挂牌。
带看量：显著提升，新政后七天成交19套房源，成交量相比新政之前增加了1.7倍。
成交价格：相较之前变化幅度小，性价比都比较高，部分甚至低于上一套成交价。
业主心态：基本和新政前持平，少部分对市场抱有回暖信心的选择由租转售，极少部分有意上调挂牌价。
买家心态：观望情绪较重，部分表示到了参考成交价也能买入。
4、古北二期
古北二期某绿中介门店新政后表现还算喜人：
挂牌量：较新政前有所增加，两天时间新增挂牌10套。
带看量：显著增多，大部分同事休假都来加班，带看量比新政前上浮30%左右。
成交：新政后两天时间就成成交两套，其中一套比巅峰时期降了1000万，成交价比较平稳。
业主心态：个别调整，大部分业主要看接下来市场反应和政策细则，部分业主表示依旧适当降价推进成交。
买家心态：看房意愿度提升，参考之前成交价到了可以买，绝大部分还想再看看接下来一个月的市场表现。
5、周康别墅
据了解，整个周康板块国庆看房人数有所增加，别墅成交量大约在10套上下。
深耕周康板块别墅产品的某门店这个国庆成交了4套周康半岛、御沁园的别墅产品。
门店负责人表示，假期原本谈价的一共7套，其中3套房东临时跳价导致谈判失败。
买家心态与新政前变化不大，对价格的坚持也基本参考新政前。
由此看来新政十天，不同板块一线感受相当统一：
挂牌量变化不大，带看量激增但转定不易，成交量和成交价格起势不明显，买卖双方心态依旧理性，市场观望情绪浓厚，想要成交价格诚意是第一位。
利好是来了，但大部分人理解不够，信心还得随后才能跟上。
和相对稳定的二手市场对比明显的，是上海新房，这次趁着国庆真的小火了一把。
营销总们千辛万苦总算等来了一年一度建功立业的机会；
资金没有压力的抓紧收割一波，资金有压力的抓紧机会国庆节打折冲业绩。
郊区新房折扣收回是不敢收回的，为了增加紧迫度放点烟雾弹是战术操作。
南翔的时代之城从今年3月开始蓄客，截至新政前半年卖440多套新房，新政后一个国庆卖了125套，去化一键加速7.5倍。
闵行华润映江润府之前一个月平均去化7-80套，新政后一个国庆直接去化了100多套，7天顶一个月。
松江洞泾的保利西郊和煦二期129套房源认购刚好赶上了新政，国庆一二期一共认购150多套房源，这下二期清盘也指日可待了。
都知道上海一二手库存压力很大，但这新政的天平是否向新房倾斜得严重了些？
新政才过十天一二手市场就拉开差距，原因真有迹可循。
首先是新政中对限购的放松，外环外社保年限变为一年。
众所周知外环内要出货的老破小泛滥，外环外新房泛滥。
都到了外环外买房了，从购房者踏进售楼处开始二手房就输了。
开发商的营销包装、广告、售楼处氛围，对二手门店和房东都是碾压级的。
除非板块及附近没有新房，否则这些新释放的房票想买房都免不了去看看新房。
其次是信贷端的影响，首套首付降低为15%，二套最低20%。
从实际情况来看，买二手房首付15%拉满房贷杠杆的人是少数，但在售楼处买新房这是常规操作，这条政策似乎更加利好新房。
虽然新政中也有直接利好二手房交易的政策，比如增值税五改二、普宅非普宅取消144㎡的限制；
但对大多数房东来说，急着卖房的即使不满五年早也挂牌卖了；不着急卖房的现在也更不会这点小利挂牌卖。
普宅与非普宅的取消细则尚未敲定，交易中心这边还是按原有规定执行，开发商的周期相对好谈，二手房交易在个人之间，风险就比较大了。
加上一些买家原本对二手房的板块、房源认知都不算深，更是顾虑重重。
房地产高速增长的二十年，让大众习惯了将一切政策利好与房价上涨绑定，想要改变二十年的观念确实很难。
所以9.29新政出来，很多人都是从房价涨不涨的角度来评判其力度其力度不够的。
但是上面反复提到的四个字大家别忘了，政策目的是“止跌回稳”。
参考绿中介网站，对外展示二手挂牌量在10w+，全网挂牌量已经来到18w套大关，全市二手挂牌量体感在20w套之上。
每年上海新房还在持续新增，根据官网公示新房库存还有大约6.9w套待去化。
这样看，上海一二手房的库存量很可能已经到了30w套。
需要30万张新增房票从哪里来？
上海2023年新增常住人口仅有11.56万，假设这些人都交了一年社保，并都有买房的资金实力;
按照现有存量计算，去化上海楼市的库存大约需要3年。
不过但凡花点时间浏览一下这些库存房源，会发现能成交的“有效房源”依然是少数；
市面上70-80%的二手房价格依然是买家眼中价格高得离谱的“无效”房源。
同理，好的新房不管有没有政策依然去化成绩不错；
不好卖的垃圾楼盘，也可能趁着热度能忽悠几个品味对口的冤大头。
政策并没改变当下市场成交的底层逻辑，想要买房切记盯准那10%的好房子。
▼以上为正文
编辑∣环线咨询
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