如何让公平正义可感可触可见？
一个案例胜过一沓文件
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十年“讨证”路
制作单位：扬州市广陵区人民检察院
讲述人：冯庆俊 广陵区检察院民事检察部主任
房子，对于很多人来说，是一生中最贵重的财产，是必须牢牢守住的命根子。可扬州泥瓦匠老许怎么也没想到，自己花几十万血汗钱购买，并且住了十多年的房子，竟然莫名其妙地“飞”走了？
事情要从2010年说起。那年冬天，老许花35万元从老陈手中买了一套位于江都区的拆迁安置房。根据政策，三年后才能过户，且需先登记到被拆迁人名下，才能转给买受人。
转眼三年到了，老许满心欢喜地找老陈办手续，老陈却因养子小陈涉嫌犯罪在外奔波。老许想，过户也不是急事，就等等吧。谁料2014年9月，老陈因病去世，而其妻子也已先离世，房产便由儿子小陈继承。可此时，小陈已入狱服刑，老许只得耐心等待。
2019年2月，小陈出狱，很快对房子进行了首次登记。但当老许找他过户时，他却以各种理由推脱。老许急了，一纸诉状将其告至法院。11月25日，法院判令小陈协助老许办理过户事宜。
拿着判决，老许乐开了花。而这时，王某拿着一份判决书，理直气壮地出现在他面前：“这房子是我的！”老许定睛一看，判决书上的涉案房产、判决时间都和自己的一样！
原来，小陈出狱后就向这个王某借款60万元，并以涉案房屋抵押。然而，小陈到期未归还借款，王某便向法院起诉，法院便作出上述判决。
2020年1月，老许收到了法院查封房产的执行通知。这犹如一声晴天霹雳，他觉得天快要塌了！老许先后通过提起案外人再审、执行异议、执行复议等程序，要求查封地法院解除对房子的查封措施，但均未获得支持。他抱着最后一丝希望，走进了扬州市广陵区人民检察院申请监督。
“房子是我的命根子啊！”听了老许的诉说，为了查明真相，维护当事人的合法权益，我们立即展开调查核实。
△办案组讨论案件
我们注意到，小陈向王某借款60万元并办妥房产抵押手续，均发生在出狱后的一个月内，这不符合常理，像是两人串通打“假官司”来损害老许的利益。但经调查认定二人串通虚假诉讼的证据不足，案件又回到了原点。
我们迅速调整方向，反复研判后认为，现在老许的房屋上有两个相冲突的权利：一个是老许基于房产买卖合同获得的“物权期待权”，另一个是王某基于借款取得的抵押权。解决冲突的关键，在于厘清老许的“物权期待权”能否排除王某对涉案房产的执行行为。
围绕这一问题，我们研究了最高人民法院关于排除执行的司法解释，法律告诉我们，如果老许是在法院查封房产前就与老陈签订了购房合同、支付了购房款、合法占有并使用该房产，且长期未过户的过错不在老许就完全符合司法解释关于排除执行的法律规定，法院就不能执行涉案房产。
△检察官调查走访
为查清案件事实，我们马不停蹄地四处调查：先是从法院调取了房屋买卖合同；后去公共事业单位调取该房水电煤气缴费情况；之后又向拆迁办调查房产未及时过户的原因……经过两个多月的调查，我们得出了调查结论：老许的“物权期待权”可以排除法院对涉案房产的执行行为。
2021年4月2日，我院向查封地法院制发检察建议，建议撤销对涉案房产的执行措施。6月，法院裁定中止执行但查封并未解除。王某不干了，于11月向法院提起执行异议之诉，经一审、二审、再审，均被驳回。
2023年11月，在王某的诉讼权利全部行使完毕后，我院对本案再次跟进监督，建议法院解除对涉案房产的查封措施，法院当月裁定解除。
激动的老许去房管部门咨询过户事宜，却被告知涉案房产上仍有抵押，不能过户。这可怎么办呢？老许再次拨通了我的电话。了解情况后，我给他支了招：“我国《民法典》规定，除非另有约定，抵押财产转让，不再需要抵押权人同意，你的房子可以‘带押过户’。”
经过积极沟通，法院向房管部门发出了协助办理过户手续的执行通知。11月27日，老许终于拿到了迟到10年的房产证。
“这下，我可以在自己的房子里安心养老啦，谢谢检察官！”几天后，老许专程来到我们检察院，他黝黑的脸上，泛着明亮的光。
策划：扬检宣
编辑：吴乾乾
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