楼市最大的危险不是爆雷，是二手房无法变现|一线城市|二手房市场|姚洋|房价|房地产市场|楼市|爆雷

楼市基本上是一种塌陷。

虽然如此，政策救市的力度也很强大，从字面上看没问题，一、二线城市跌幅超过３０％，政府坚决民收购，如果货币是足够的，楼市向下大跌的预期就彻底封死了；这不等于预期立即反转，一个触底后的盘局，将是大概率事件；高盛的预判是要到２０２７年才能触底。

数据的表现如何？

基本上是同比下降，环比上升，如果保持到九月，年内触底将是大概率。根据金融界6月30日发布的“2024年1-6月房地产企业销售表现”研究成果显示，6月份前100房企实现权益总销售金额3095.27亿元，同比下降15%，环比上升32%。1-6月份，前100房企累计实现权益销售金额13611.38亿元，同比下降40.77%，环比上月收窄五个百分点。销售均价方面，6月前100房企录得全口径销售金额4192.97亿元，销售面积2400.97万平方米，销售均价为1.7463万元/平方米，较5月持平，较去年6月上升4.5%。

形势似乎已不那么恐怖，但要扭转局面，量价回暖为时早；没有一个通胀的叠加，楼市注定起不来。

现在的楼市有三怕。

第一怕是怕开发商爆雷。

房子卖不动，资金无法回笼，会加大债务违约和暴雷的风险。

中国的房地产负债已经非常高，平均负债率９５％，再进一步就全体资不抵债，这当然不乐观，好在政策应该是早已经明察秋毫，土拍与开工率都大比例下来了，未来的重点是如何修复负债表，又如何撑住现在的负债不爆雷，确保交付。

实际上，政策已经做一个托底。

现在对恒大的批判浪潮已经开始淡漠了，因为恒大爆雷不过是一个信号，中国房地产走到今天这一步，用一个恒大说明不了问题，恒大的案例不是孤立的，不足以说明是企业在过程中失控，因为爆雷、倒闭的开发商已经太多了，优等生万科也陷入难局，与城投负债经较，恒大不过是小巫见大巫，城投负债６５万亿，是恒大３０倍的量级。

这说明中国房地产的问题，是系统性问题，不是干掉了恒大这只过街老鼠，一切就风平浪静，这就是为什么政策会打破民企与国企的界线，一视同仁，支持流动性。有了这个承诺，开发商爆雷已经不那么可怕了；个别开发商爆雷，政策也会对保交付有个交待。

第二怕是一、二线城市房价大跌。

首先是撑住开发商的流动性，但有了流动也只是把销售的时间窗口后移了，开发商不至于立即爆雷，价格不由你，没人买，新楼盘不降，二手房与法拍房也会把价格往下拉。

去年金融十六做了一个升级版，将开发商的债务展期到２０２４年的最后一天，这等于是用高负债扛住了流动性，给开发商更多的销售时间；更重要的是，也坚定了一种态度：政策并不打算通过大跌重建供求平衡。但是，并没有阻止楼市量价齐跌；很可能，政策早已经预知了今年的形势，去年底黄奇帆已经建议，一、二线城市跌出３０％，政府坚决收购，说明对楼市大跌是有预判的。

去年姚洋说要让价格回归市场：如果跌幅达到４０－５０％，我就不信没人买。为此，马光远嘲笑说：有些影响很大的专家完全不懂房地产，价格是不是高，这事没那么简单。言外之意是财政会出手。看来两位学者各有一对，房价如姚洋的判断确实跌下来了，还跌的不轻，已经整体跌了２５％，高盛也预测要跌４０％；这是姚洋对的方面。马光远也没错，楼市的价格确实没那么简单，政策还是出手了，在３０％阻击。

那么，一、二线大跌的可能性已经不大了。

　　最可怕的是二手房的存量市场

一是公布完全成了统计信处，也就是说做好了征收房地税前期准备的信息，二是认房不认贷政策出台后，接下来又是广州率先打开了一线城市的限制；头两周的的确对一线城市的销量有刺激，同时，也伴随着一个令人不安的现象：二手房存量市场激增。

二手房市场似乎陷入了一个死局。

买房客不是真买，多是去捡漏，上来先砍一半的价，没情况转身就走，根本不是在买房；卖房客降价有限，大多数二手房的卖主都是为了降低负债率，如果价格过低，还不如直接法拍算了，本来也是死马当活马医，至于是换房客，更不会降价太多。于是，流动性没有了，房子很难变现，这是很可怕的症像。

政策说是房住不炒，在某种意义上，炒是一种流动，如果真的从绝对意义上去理解房住不炒，很可能是对房住不炒的一个误解。

房子一定要流动起来，如果房子买到手，因工作的、家庭的、债务的种种原因需要换房，却无法立即变现，那么，这个楼市基本就走到了头。

能不能恢复供求平衡，除了斩断供应端外，最重要的就是保值与变现。如果这两条不具备，中国未来的经济怎么样不知道，房地产一定会进入“失去的三十年。”

二手房卖不掉，新楼盘也好不到哪去。