先达地块城市更新项目

10月14日，天津市规划和自然资源局河西分局发布(河西区)关于天津津轨城市更新建设发展有限公司津西纪（挂）2024−15号地块项目（河西区先达地块城市更新项目）建设工程设计方案总平面图的公示。公示中包括总平面图和先达地块建设单位说明。

说明中显示，目前进行公示的方案，已进行了7次居民座谈，并优化完成了8轮方案。现在形成了一版既满足规范，同时日照影响最小，且充分考虑降低对周边影响的方案，主要布局为：

  • 北侧建筑层数为16+5+9+10层

  • 南侧建筑层数为16+5+10层

  • 地上建筑面积为24685.17㎡

  • 容积率≤2.19

地块位置示意图

建设单位关于河西先达城市更新项目优化方案的情况说明

一、关于将高层挪至南侧，北侧布局6层。

结论：此方案不可行。原因如下：

1、南侧布局17层高层需控制距北侧建筑间距46.8米，实际为了保证北侧建筑15米退线，最大仅能做到39.2米，不满足规范要求；同时将造成项目自身及北侧鲁能公馆日照不满足要求。

2、北侧做6层建筑将造成项目容积率严重亏损，建筑面积减少1710㎡，项目整体货值折损约1.03亿元，严重影响城市更新项目资金平衡，故无法实现。

二、关于北侧不能做商业，调整至其他位置。

结论：此方案不可行。原因如下：

1、南侧非商业空间为托幼，考虑日照原因无置换商业条件；

2、将部分商业置换至西侧，会造成北侧人防、社区服务中心无法疏散；

3、置换西侧后指标无法满足规划条件中需设置2000㎡商业的要求。

因此，根据出让条件及规划布置，商业只能布置在北侧，无法调整。

三、关于现方案的合规性。

自2024年7月29日摘牌后，我司高度重视周边居民的诉求，已在贵局及街道的组织下进行了7次居民座谈，并优化完成了8轮方案。现在形成了一版既满足规范，同时日照影响最小，且充分考虑降低对周边影响的方案，主要布局为：北侧建筑层数为16+5+9+10层,南侧建筑层数为16+5+10层。地上建筑面积为24685.17㎡，容积率≤2.19。

该项目方案已进行8轮优化，由于层数逐步降低，项目户型普遍增大，未来项目整体销售去化将存在较大困难，市场前景严峻。但我司秉持国企担当，在充分考虑周边居民合理诉求的情况下，已牺牲诸多经济效益，承担较大市场风险，最终完成此版最优方案，综上，我司申请履行规划审批程序，进行建设工程规划许可证批前公示。

点击可查看大图

经济技术指标表

总平面图

如有意见，请于2024年10月23日前反馈，逾期视为无意见。

联系方式：

天津市规划和自然资源局河西分局

电话：28287020

邮箱：hxqghzrzyj@tj.gov.cn

地址：天津市河西区洞庭路20号

编辑 | 马媛

来源 | 天津市规划和自然资源局