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关于住改商纠纷的裁判观点与案例解析
《民法典》第二百七十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外.应当经有利害关系的业主一致同意。
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
“住改商”有几种情形，有的只是改变了房屋的使用性质，有的不但改变房屋的使用性质，而且改变了房屋的结构状况。房屋在建造并报经审批时的用途不得随意改变，如果需要在建造过程中改变房屋的用途，如将住宅性质的房屋改变成经营性用房，需要重新报经规划部门同意批准后才能建造，作为购房人的业主在购买商品房后也不得改变商品房屋的用途，这既涉及城市功能的定位、布局规划，同时更涉及区域社会秩序的安定、社会的管理。
一、为什么《民法典》要对“住改商”业主设置须经其他有利害关系业主一致同意的限制性条款
不得随意改变住宅的居住用途是业主应当遵守的最基本的准则。但在住宅小区内出现“住改商”问题不是个案，究其原因也是复杂多样的，且极易引发纠纷。如果业主确实因为生活需要，将住宅改变为经营性房屋，对此进行规范化引导是十分重要的。而“住改商”对小区内卫生、设施、安全、共有资源的使用，对其他业主生活秩序、生活质量的改变等，也是不争的事实。对于住宅小区内，以整体居住为主要目的、个别经营为特殊现象的背景下，对“住改商”进行必要的限制和规范，十分必要，设置限制性条款也是为了维护好最广大业主的合法权益。
二、应当如何确定《民法典》第279条规定的义务主体
《民法典》第279条在《物权法》第77条的基础上进行了修改，明确规定“应当经有利害关系的业主一致同意”，明确了“住改商”中有利害关系业主的意见不应适用“多数决”。需要强调的是，在“住改商”问题上，有利害关系业主一致同意只是必要条件，业主将住宅改为经营性用房时必须遵守法律、法规以及管理规约的规定，这两个条件必须同时具备，缺一不可，才可以将住宅合法合理地改变为经营性用房。
非业主的物业使用人同样受《民法典》第279条内容的规制，在将住宅改变为经营性用房时，亦应遵守本条规定的相应义务。
三、应当如何确定有利害关系业主的范围
《民法典》第279条规定的“业主”应是指将专有部分住宅用途改为经营性用房的业主，但在实践中，业主将住宅出租、出借后，承租人、借用人改变住宅用途为经营性用房的情况时有发生。因此，非业主的物业使用人同样受本条内容的规制，在将住宅改变为经营性用房时，亦应遵守本条规定的相应义务。
对有利害关系的业主的界定，不仅要考虑对业主居住、生活环境的安全和安宁的影响或者可能造成的影响，还应当考虑对其专有部分不动产价值的影响。实践中，在判断某一业主是否属于本条所称的有利害关系的业主时，应注意从以下几点进行认定：
一是应当具有法律规定的业主身份。实践中，应认定基于合同或法律规定而具体居住或者使用物业的符合法律规定情形的物业使用人，拥有与业主相同的权利。
二是必须是业主的合法权利受到或者可能受到侵害，这里所说的合法权利指的是业主作为建筑物所有权人所享有的特定权利，如共有权、区分专有权等。
三是损害与“住改商”业主行为之间有法律上的因果关系。
从位置上来说，本栋建筑物内的其他业主是当然的有利害关系的业主，但不宜将整个小区的所有业主都认定为法律规定的有利害关系的业主。实践中确有可能出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与“住改商”行为存在利害关系的情况，但这部分业主的范围难以统一划定。如果建筑区划内本栋建筑物之外的业主主张与“住改商”行为存在利害关系的，应当举证证明利害关系的存在，即其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。当存在小区业主已将房屋出租、出借等情形时，也应赋予非业主的物业使用人相同的异议权利。
四、“住改商”行为未经有利害关系的业主一致同意的法律后果
根据《民法典》第279条规定，“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：一是遵守法律、法规以及管理规约；二是应当经有利害关系的业主一致同意。未经有利害关系的业主一致同意，其行为仍不具备合法性，该条规定实际上已成为“住改商”业主对由此产生的损害后果需承担相应民事责任的法律依据。有利害关系的业主请求“住改商”业主承担民事责任的，不以已经造成实际损害为限。根据本解释第1款关于“有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，在已经造成现实损害的情形中，有利害关系的业主可以请求“住改商”业主承担恢复原状或者赔偿损失的民事责任；若损害尚未实际发生，但有发生之虞时，有利害关系的业主也可以请求“住改商”业主依法承担排除妨害、消除危险的民事责任。实践中，有的“住改商”业主以其已经办理工商登记并取得营业执照为由主张其行为的合法性，用以对抗有利害关系业主的反对意见。“住改商”业主已经办理了工商登记取得营业执照的事实，不能改变其行为欠缺合法性。办理工商登记并取得营业执照的事实属于行政登记及许可范围，不涉及当事人“住改商”民事行为效力问题。
五、 以《民法典》第279条规定提起诉讼的民事主体确认及证明标准问题
以《民法典》第279条规定提起民事诉讼的主体应当仅限于与“住改商”业主处于同一建筑区划内的业主。对于非与“住改商”业主居住于同一小区的当事人，可以基于传统民法理论和相邻关系等提起诉讼，要求法院保护其合法权益，而不能以《民法典》第279条规定作为对其诉请是否支持的判断依据。人民法院在审理具体案件时，应当注意区分有利害关系的业主所处的不同法律地位，对其适用不同的证明标准。有利害关系的业主主要可分为两种情况：一种是与“住改商”业主处于同一栋建筑物内的业主，另一种是本小区内其他有利害关系的业主。二者身份不同，其承担的举证证明责任的事项、举证责任分配等，都是有区别的，在个案中应注意区分。
六、有利害关系的业主的一致同意需以明示的方式表达方为适格
有利害关系的业主的一致同意是“住改商”行为的合法性要件之一。《民法典》第279条的立法导向是不主张“住改商”行为的，在有利害关系的业主于特定期间内未明确表态的情况下，应当从更有利于实现本条立法目的的角度进行解释和认定。如前所述，“住改商”行为对业主居住、生活环境的安全和安宁及对其专有部分不动产价值均会产生不利影响，以明示的方式确定有利害关系的业主的“同意”也是对其权利的一种保护。只要业主未以明示的方式表示同意，就应当推定其本意是不同意的。明示的意思表示必须具备一定的要件，在具体表现形式上可以有两种：一是书面；二是明确无误的口头表示。不能以业主在约定期限内未表态即认为其默认同意“住改商”行为。在处理“住改商”纠纷时，要注意审査业主之间是否有证据证明书面同意相关业主将住宅性质的房屋改变成商业用房或者办公用房等经营性用房。没有书面证据证明的，不能认定为同意。
七、专有部分使用人“住改商”承担连带责任
《物业管理条例》第47条第2款规定：“物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。”根据该条规定，在因专有部分使用人实施“住改商”行为而导致相关纠纷的案件中，专有部分使用人及业主应当作为“共同被告”。
八、业主（出租人、出借人）与非业主的物业使用人（承租人、借用人）对“住改商”行为的意见不一致时，应当如何处理。
在非业主的物业使用人对“住改商”表示同意而业主表示不同意的情况下，应当以业主的意见为准。原因在于，非业主的物业使用人并非物业的所有权人，其表示同意既有可能是其真的认为这种“住改商”是可以的，也有可能是由于使用关系行将终止。但不论如何，业主的“不同意”都不会对非业主的物业使用人的正常居住带来负面影响。从另一个角度看，业主是住宅物业的所有权人，在非业主的物业使用人因使用关系结束离开之后，业主还要居住在这里，其意见当然具有一票否决的效力。但在非业主的物业使用人对“住改商”表示不同意而业主表示同意的情况下，应当以非业主的物业使用人的意见为准。
九、典型案例裁判规则
01、公报案例：房屋使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与业主相同的法定义务，除遵守法律、法规和管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意——张某诉郑某伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案
【裁判要旨】：
Ⅰ、在审理建筑物区分所有权案件时，即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房，应依照关于业主改变住宅用途的规定处理。
Ⅱ、房屋使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与业主相同的法定义务，除遵守法律、法规和管理规约外，还应当经有利害关系的业主一致同意。
【案例来源】：《最高人民法院公报》2014年第11期（总第217期）
02、业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房——柴金鸿与何宝兴业主专有权纠纷
【裁判要旨】：
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。业主未获得作为本栋建筑物内其他业主的同意，擅自将涉案使用用途为住宅的房屋改变为经营性用房，侵害了本栋建筑物内其他业主的权利，本栋建筑物内其他业主作为有利害关系的业主有权利要求其恢复房屋住宅的使用用途。
【案例文号】：（2015）滨功民初字第1403号
03、业主擅自将住宅改变为经营性用房，有利害关系的业主有权请求排除妨碍、消除危险、恢复原状——李某峰、张某梅等与李某旗、张某排除妨害纠纷
【裁判要旨】：业主将涉案的住宅改变为经营性用房，出租他人经营饭店，未经审批许可，也未征得其他有利害关系业主同意，该业主的行为对涉案楼房的结构安全留有安全隐患，并给相邻业主的居住生活环境等造成了一定的污染和损害，损害了有利害关系业主的合法权益，有利害关系的业主有权请求排除妨碍、消除危险、恢复原状或赔偿损失。
【案例文号】：（2015）烟民四终字第1158号
04、适用《民法典》第二百七十九条认定业主擅自“住改商”后，利害关系业主可要求排除妨害之案例——徐某某诉中国联通上饶市分公司等建筑物区分所有权纠纷案
【基本案情】：
2012年，被告中国联通上饶市分公司未征求利害关系业主同意，将其购买的位于广信区旭日南大道某小区的201室房屋交由被告中国联通广信区分公司用作无人值守机房，用于汇聚市到县的所有通信业务，以及广信区所有移动通信、宽带、企业客户专线等业务。2021年5月27日，原告徐某某身为202室业主，认为案涉机房运转产生噪音、辐射等安全隐患，严重影响其生活质量和身心健康，以建筑物区分所有权纠纷为由诉至法院，要求两被告排除妨害，拆除位于案涉房屋的光纤、宽带传输设备，恢复房屋的住宅用途。
【裁判结果】：
上饶市广信区人民法院经审理认为，《民法典》第二百七十九条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”两被告作为案涉房屋的业主和物业使用人，不是将该房屋作为住宅用以居住，而是作为机房进行使用，该行为改变了案涉房屋的住宅用途，构成“住改商”，且未经有利害关系的业主一致同意，原告有权要求两被告将案涉房屋恢复为住宅用途。遂判决两被告于判决生效后六十日内拆除案涉房屋内的光纤、宽带传输设备，恢复房屋的住宅用途。宣判后，两被告提出上诉，上饶市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。
【裁判说理】：
生效判决认为，本案系建筑物区分所有权纠纷。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。”第十六条规定：“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。”故原告与被告联通上饶市分公司同为兰苑小区33号2幢房屋业主，被告联通广信区分公司为物业使用人。作为业主，依法享有建筑物区分所有权，该所有权呈现权利主体集专有权、共有权与成员权三种权利于一体，彼此权利的行使经常会相互交织，要受到一定的限制。
民法典第二百七十九条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”该条对业主将住宅改变为经营性用房的行使建筑物区分所有权权利的行为即“住改商”作了规范，需满足两点限制条件：一是遵守法律、法规以及管理规约，二是经有利害关系的业主一致同意，之所以如此限制规范，是因为“住改商”涉及城市的功能定位、布局规划，同时更涉及区域社会秩序的安定、社会的管理。本案所涉房屋规划用途为住宅，被告将其用作运营的机房，成为其经营活动的一部分，改变了房屋的使用性质为经营性用房，即构成“住改商”，该“住改商”行为未得到规划部门的批准，庭审被告抗辩相关利害关系业主对“住改商”知晓未提异议，意指利害关系的业主同意。本院认为，同意是一种民事权利的明确，原则上应当明示，所谓的知晓未提异议是一种默视并非明示，因此不能推认同意，而从原告一直信访并提起本案诉讼的情况，可以确认至少原告作为有利害关系的业主未同意，也达不到有利害关系的业主一致同意，因此被告的“住改商”行为达不到法条规定的两点限制条件。
“住改商”达不到限制条件的，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”故原告诉求被告拆除“住改商”房屋设备恢复住宅用途，符合上述法律规定，应予支持。被告抗辩的噪声及电磁辐射达标不构成影响的意见，即便该意见属实，也只对《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条法效的消除危险或赔偿损失适用有影响，与本案原告实质诉求的是恢复原状不相干，故对被告的上述抗辩意见不予采纳。至于被告抗辩援引的电信条例第46条，电信条例的法律层次低于民法典，故应以民法典规定为准，且电信条例第46条全文为：“基础电信业务经营者可以在民用建筑物上附挂电信线路或者设置小型天线、移动通信基站等公用电信设施，但是应当事先通知建筑物产权人或者使用人，并按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准向该建筑物的产权人或者其他权利人支付使用费。”与本案“住改商”情形也并不适用，因此对被告的相应抗辩意见，本院不予采信。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。”《物业管理条例》第47条第2款规定：“物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。”根据上述规定精神，在因专有部分使用人“住改商”行为而导致的相关纠纷案件中，专有部分使用人及业主应当作为“共同被告”承担责任，即本案应由两被告承担责任。本案纠纷系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，应适用民法典的规定。
【典型意义】：
该案是建筑物区分所有情形下，业主“住改商”后，利害关系业主请求排除妨害的典型案例。司法实践中，部分业主随意将小区住宅变更为商业用房，既带来安全隐患，又影响其他业主生活，由此引发大量纠纷。因此《民法典》第二百七十九条对“住改商”行为作了限制，要求同时满足遵守法律、法规以及管理规约和经有利害关系的业主一致同意这两个条件方可“住改商”。本案中，两被告在未征得利害关系业主一致同意的情况下，擅自将居住用房改造成通信机房，属于典型的违法“住改商”行为。该机房24小时不间断运转，产生噪音、辐射等安全隐患，严重影响原告等利害关系业主的生活质量和身心健康。法院依法认定两被告私自“住改商”的行为违法，要求两被告排除妨害，将案涉房屋恢复到住宅居住的原有属性，是对“住改商”行为的有力规范，彰显了司法机关依法保障人民群众居住安宁的鲜明态度，对于规范“住改商”行为具有示范、引领作用。
【案例文号】：（2021）赣1104民初2801号
【案例来源】：江西省高级人民法院2023年2月7日发布《2022年度全省法院贯彻实施民法典十大典型案例》
05、房屋征收中“住改商”房屋的补偿——贾晓诉九原区政府房屋征收补偿决定案
【裁判要旨】：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿。”因此，在为公共利益需要征收房屋时，应充分保障被征收房屋所有权人的合法权益。在城市房屋征收过程中，尤其要注意合法合情合理地解决其中久拖不决的遗留问题。国办发明电（2003）42号《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（以下简称42号文）在第四部分“完善相关政策措施，妥善解决遗留问题”中载明：“各地要本着实事求是的原则，采取积极有效的措施，切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”42号文确定了解决城市房屋拆迁中久拖不决遗留问题的基本原则，即对待遗留问题，不能一刀切，完全按照产权性质不给予住改商房屋有关经营方面的任何补偿。
最高人民法院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿。”因此，在为公共利益需要征收房屋时，应充分保障被征收房屋所有权人的合法权益。在城市房屋征收过程中，尤其要注意合法合情合理地解决其中久拖不决的遗留问题。国办发明电（2003）42号《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（以下简称42号文）在第四部分“完善相关政策措施，妥善解决遗留问题”中载明：“各地要本着实事求是的原则，采取积极有效的措施，切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”42号文确定了解决城市房屋拆迁中久拖不决遗留问题的基本原则，即对待遗留问题，不能一刀切，完全按照产权性质不给予住改商房屋有关经营方面的任何补偿。本案中，涉案房屋虽产权性质为住宅，但贾晓向原审法院提交了营业执照等证据用以证明其涉案房屋用于餐饮经营，符合42号文中“应给予适当补偿”的适用条件。虽然贾晓仅提交税务登记证，未提供纳税证明，但贾晓一直主张其系特困职工，符合免予纳税情形。原审法院未进一步查明相关事实，审查涉案房屋是否符合适用42号文的情形，而是直接确认32号房屋征收补偿决定合法，确有不当。
【案例文号】：（2019）最高法行再109号
06、违法“住改商”停止经营案
【案情摘要】
史某购买了某小区住宅后，转租给杨某经营“小饭桌”。物业服务人就杨某的经营行为与部分业主开会协商，未达成一致意见。物业服务人起诉要求杨某、史某关闭“小饭桌”，排除对物业服务人管理权的妨害。
一审法院认为，杨某经营“小饭桌”的行为，严重影响了物业服务人对涉案小区的管理及其他业主的日常生活和休息。史某作为房屋所有权人，在租赁期间应保持租赁物符合约定用途。判令杨某、史某停止在涉案房屋的商业经营。二审法院维持原判。
【典型意义】：
居民小区是最基层的居住环境，安全、有序的居住环境需要业主及其他物业使用人与物业服务人之间互相尊重和共同维护。个别业主擅自“住改商”的行为，不仅扰乱了小区居民正常的生活秩序，复杂的人流量也会带来一定的安全隐患，妨碍了物业服务人的正常管理。法院支持物业服务人停止经营、排除管理妨碍的请求，有利于物业服务人开展管理工作，规范小区业主“住改商”的行为，营造安全有序、友好宜居的生活环境。
【案例来源】：济南市中级人民法院2023年5月11日发布《十大物业服务合同纠纷典型案件》
07、小区开民宿，有了许可证，邻居还能起诉侵权吗？
【基本案情】：
林女士、吴先生、许先生系南京市新街口商区某大厦的住户，该栋大厦1至14楼为商业用房，15至49楼为住宅。2019年，被告朱某将自己位于40楼的住宅房屋租给被告陈某，陈某对房屋重新装修改造成八间带独立卫生间的房间，并对外出租，经营民宿。
这样的改造为朱某、陈某带来了经济效益，却对住在楼上楼下的林女士、吴先生、许先生等住户带来了困扰，陌生人的频繁出入，严重影响楼中居民的日常生活及人身财产安全。
无奈之下，林女士、吴先生、许先生只得向法院起诉要求朱某、陈某停止涉案房屋内的经营行为，将房屋恢复为住宅用房。朱某、陈某表示，涉案房屋的有关经营行为已在有关部门备案，按照国家规定不少于15平方米一间房屋，并领取了营业执照，属于合法行为。租客通过网络下单可以选择短租或长租，所有客人信息都按照公安机关要求实时上传，并未侵害林女士、吴先生、许先生的合法权益。
【法院判决】：
法院经审理认为，朱某、陈某将住宅用于经营用途，林女士、吴先生、许先生三人作为有利害关系的业主对此提出异议，诉请要求停止在住宅内的经营行为、恢复原住宅用途，于法有据，应予支持。根据《民法典》第二百七十九条规定，即便朱某、陈某的经营行为已向相关部门报备，其改变住宅房屋用途亦必须经有利害关系的业主一致同意。
法院判决，陈某在判决生效之日起十日内停止在涉案房屋内的经营行为：朱某在判决生效之日起十日内将涉案房屋恢复为住宅用途，不得将上述房屋改变为经营性用房。
【法官说法】：
房屋在建造并报经审批时的用途不得随意改变，擅自以住宅房屋从事经营行为，可能造成来往人员杂乱，增加小区不安全因素，干扰业主正常生活，造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张问题。
《民法典》规定业主不得违反法律规定，将住宅改变为经营性用房，如果业主确因生活需要等情况需要将住宅改变为经营性用房，必须遵守法律、法规以及管理规约，并且征得有利害关系的业主的一致同意，两者缺一不可。
本案中，陈某租用朱某房屋经营民宿的行为改变了房屋的住宅性质，其取得营业执照并在公安机关备案属于行政登记及许可范围，不影响“住改商”民事行为效力问题。同时，朱某、陈某二人改变房屋性质的行为并未满足全体有利害关系业主一致同意这一条件，故其改变房屋住宅性质的行为不具备合法性，应当恢复房屋的住宅用途。
【案例来源】：最高人民法院司法案例研究院微信公众号
08、住宅楼改商用，其他业主可否要求其停业？
【基本案情】：
湖南省长沙市开福区某小区1栋楼13家业主、租户将住房改做商用经营起健身房、经贸公司、口腔护理店、工作室等。2017年10月8日小区物业公司对1栋业主、租户发出告知书；告知书载明：1栋部分业主、租户将其住宅房产改为商用，经营餐饮、公司、工作室等，产生噪音、异味、光污染、环境污染等，严重扰民，正常居住的业主对此颇有意见。如违反《中华人民共和国物权法》的相关规定，物业将依据《物业管理条例》向有关行政部门报告，有关行政部门将对违法行为予以制止或依法处理。然而，各“住改商”业主未进行整改。
2019年5月11日，该小区1栋的业主李某、谌某委托律师事务所致函这13家“住改商”的业主，要求其停止侵权，但“住改商”的业主们未予理睬。2019年7月10日，李某、谌某将该小区13家“住改商”的业主分别诉至湖南省长沙市开福区人民法院，要求各被告立即停止在该楼栋的商业经营活动，恢复该套房屋的住宅性质。之后，开福区法院先后审理该13起案件。
【法官释法】：
《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。该批案件中，位于湖南省长沙市开福区某小区1栋的房屋性质为住宅用房，被告将其改为公司办公场地进行使用（或改为商业经营），违反了上述法律规定，且被告在将房屋改为商业经营时并未取得利害关系业主的同意。
根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照《物权法》第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。故对原告请求被告立即停止在楼栋的商业经营活动，恢复该套房屋的住宅性质的诉请，法院予以支持。
【法官提醒】：
对于邻居擅自“住改商”的，业主有何维权途径？
小区业主遇到“住改商”扰民的，可以向小区物业进行投诉。由物业出面制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
若依然无法解决，有利害关系的业主可以搜集相关证据材料，向人民法院提起诉讼。
关于住改商纠纷的裁判观点与案例解析
《民法典》第二百七十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外.应当经有利害关系的业主一致同意。
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
“住改商”有几种情形，有的只是改变了房屋的使用性质，有的不但改变房屋的使用性质，而且改变了房屋的结构状况。房屋在建造并报经审批时的用途不得随意改变，如果需要在建造过程中改变房屋的用途，如将住宅性质的房屋改变成经营性用房，需要重新报经规划部门同意批准后才能建造，作为购房人的业主在购买商品房后也不得改变商品房屋的用途，这既涉及城市功能的定位、布局规划，同时更涉及区域社会秩序的安定、社会的管理。
一、为什么《民法典》要对“住改商”业主设置须经其他有利害关系业主一致同意的限制性条款
不得随意改变住宅的居住用途是业主应当遵守的最基本的准则。但在住宅小区内出现“住改商”问题不是个案，究其原因也是复杂多样的，且极易引发纠纷。如果业主确实因为生活需要，将住宅改变为经营性房屋，对此进行规范化引导是十分重要的。而“住改商”对小区内卫生、设施、安全、共有资源的使用，对其他业主生活秩序、生活质量的改变等，也是不争的事实。对于住宅小区内，以整体居住为主要目的、个别经营为特殊现象的背景下，对“住改商”进行必要的限制和规范，十分必要，设置限制性条款也是为了维护好最广大业主的合法权益。
二、应当如何确定《民法典》第279条规定的义务主体
《民法典》第279条在《物权法》第77条的基础上进行了修改，明确规定“应当经有利害关系的业主一致同意”，明确了“住改商”中有利害关系业主的意见不应适用“多数决”。需要强调的是，在“住改商”问题上，有利害关系业主一致同意只是必要条件，业主将住宅改为经营性用房时必须遵守法律、法规以及管理规约的规定，这两个条件必须同时具备，缺一不可，才可以将住宅合法合理地改变为经营性用房。
非业主的物业使用人同样受《民法典》第279条内容的规制，在将住宅改变为经营性用房时，亦应遵守本条规定的相应义务。
三、应当如何确定有利害关系业主的范围
《民法典》第279条规定的“业主”应是指将专有部分住宅用途改为经营性用房的业主，但在实践中，业主将住宅出租、出借后，承租人、借用人改变住宅用途为经营性用房的情况时有发生。因此，非业主的物业使用人同样受本条内容的规制，在将住宅改变为经营性用房时，亦应遵守本条规定的相应义务。
对有利害关系的业主的界定，不仅要考虑对业主居住、生活环境的安全和安宁的影响或者可能造成的影响，还应当考虑对其专有部分不动产价值的影响。实践中，在判断某一业主是否属于本条所称的有利害关系的业主时，应注意从以下几点进行认定：
一是应当具有法律规定的业主身份。实践中，应认定基于合同或法律规定而具体居住或者使用物业的符合法律规定情形的物业使用人，拥有与业主相同的权利。
二是必须是业主的合法权利受到或者可能受到侵害，这里所说的合法权利指的是业主作为建筑物所有权人所享有的特定权利，如共有权、区分专有权等。
三是损害与“住改商”业主行为之间有法律上的因果关系。
从位置上来说，本栋建筑物内的其他业主是当然的有利害关系的业主，但不宜将整个小区的所有业主都认定为法律规定的有利害关系的业主。实践中确有可能出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与“住改商”行为存在利害关系的情况，但这部分业主的范围难以统一划定。如果建筑区划内本栋建筑物之外的业主主张与“住改商”行为存在利害关系的，应当举证证明利害关系的存在，即其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。当存在小区业主已将房屋出租、出借等情形时，也应赋予非业主的物业使用人相同的异议权利。
四、“住改商”行为未经有利害关系的业主一致同意的法律后果
根据《民法典》第279条规定，“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：一是遵守法律、法规以及管理规约；二是应当经有利害关系的业主一致同意。未经有利害关系的业主一致同意，其行为仍不具备合法性，该条规定实际上已成为“住改商”业主对由此产生的损害后果需承担相应民事责任的法律依据。有利害关系的业主请求“住改商”业主承担民事责任的，不以已经造成实际损害为限。根据本解释第1款关于“有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，在已经造成现实损害的情形中，有利害关系的业主可以请求“住改商”业主承担恢复原状或者赔偿损失的民事责任；若损害尚未实际发生，但有发生之虞时，有利害关系的业主也可以请求“住改商”业主依法承担排除妨害、消除危险的民事责任。实践中，有的“住改商”业主以其已经办理工商登记并取得营业执照为由主张其行为的合法性，用以对抗有利害关系业主的反对意见。“住改商”业主已经办理了工商登记取得营业执照的事实，不能改变其行为欠缺合法性。办理工商登记并取得营业执照的事实属于行政登记及许可范围，不涉及当事人“住改商”民事行为效力问题。
五、 以《民法典》第279条规定提起诉讼的民事主体确认及证明标准问题
以《民法典》第279条规定提起民事诉讼的主体应当仅限于与“住改商”业主处于同一建筑区划内的业主。对于非与“住改商”业主居住于同一小区的当事人，可以基于传统民法理论和相邻关系等提起诉讼，要求法院保护其合法权益，而不能以《民法典》第279条规定作为对其诉请是否支持的判断依据。人民法院在审理具体案件时，应当注意区分有利害关系的业主所处的不同法律地位，对其适用不同的证明标准。有利害关系的业主主要可分为两种情况：一种是与“住改商”业主处于同一栋建筑物内的业主，另一种是本小区内其他有利害关系的业主。二者身份不同，其承担的举证证明责任的事项、举证责任分配等，都是有区别的，在个案中应注意区分。
六、有利害关系的业主的一致同意需以明示的方式表达方为适格
有利害关系的业主的一致同意是“住改商”行为的合法性要件之一。《民法典》第279条的立法导向是不主张“住改商”行为的，在有利害关系的业主于特定期间内未明确表态的情况下，应当从更有利于实现本条立法目的的角度进行解释和认定。如前所述，“住改商”行为对业主居住、生活环境的安全和安宁及对其专有部分不动产价值均会产生不利影响，以明示的方式确定有利害关系的业主的“同意”也是对其权利的一种保护。只要业主未以明示的方式表示同意，就应当推定其本意是不同意的。明示的意思表示必须具备一定的要件，在具体表现形式上可以有两种：一是书面；二是明确无误的口头表示。不能以业主在约定期限内未表态即认为其默认同意“住改商”行为。在处理“住改商”纠纷时，要注意审査业主之间是否有证据证明书面同意相关业主将住宅性质的房屋改变成商业用房或者办公用房等经营性用房。没有书面证据证明的，不能认定为同意。
七、专有部分使用人“住改商”承担连带责任
《物业管理条例》第47条第2款规定：“物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。”根据该条规定，在因专有部分使用人实施“住改商”行为而导致相关纠纷的案件中，专有部分使用人及业主应当作为“共同被告”。
八、业主（出租人、出借人）与非业主的物业使用人（承租人、借用人）对“住改商”行为的意见不一致时，应当如何处理。
在非业主的物业使用人对“住改商”表示同意而业主表示不同意的情况下，应当以业主的意见为准。原因在于，非业主的物业使用人并非物业的所有权人，其表示同意既有可能是其真的认为这种“住改商”是可以的，也有可能是由于使用关系行将终止。但不论如何，业主的“不同意”都不会对非业主的物业使用人的正常居住带来负面影响。从另一个角度看，业主是住宅物业的所有权人，在非业主的物业使用人因使用关系结束离开之后，业主还要居住在这里，其意见当然具有一票否决的效力。但在非业主的物业使用人对“住改商”表示不同意而业主表示同意的情况下，应当以非业主的物业使用人的意见为准。
九、典型案例裁判规则
01、公报案例：房屋使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与业主相同的法定义务，除遵守法律、法规和管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意——张某诉郑某伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案
【裁判要旨】：
Ⅰ、在审理建筑物区分所有权案件时，即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房，应依照关于业主改变住宅用途的规定处理。
Ⅱ、房屋使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与业主相同的法定义务，除遵守法律、法规和管理规约外，还应当经有利害关系的业主一致同意。
【案例来源】：《最高人民法院公报》2014年第11期（总第217期）
02、业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房——柴金鸿与何宝兴业主专有权纠纷
【裁判要旨】：
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。业主未获得作为本栋建筑物内其他业主的同意，擅自将涉案使用用途为住宅的房屋改变为经营性用房，侵害了本栋建筑物内其他业主的权利，本栋建筑物内其他业主作为有利害关系的业主有权利要求其恢复房屋住宅的使用用途。
【案例文号】：（2015）滨功民初字第1403号
03、业主擅自将住宅改变为经营性用房，有利害关系的业主有权请求排除妨碍、消除危险、恢复原状——李某峰、张某梅等与李某旗、张某排除妨害纠纷
【裁判要旨】：业主将涉案的住宅改变为经营性用房，出租他人经营饭店，未经审批许可，也未征得其他有利害关系业主同意，该业主的行为对涉案楼房的结构安全留有安全隐患，并给相邻业主的居住生活环境等造成了一定的污染和损害，损害了有利害关系业主的合法权益，有利害关系的业主有权请求排除妨碍、消除危险、恢复原状或赔偿损失。
【案例文号】：（2015）烟民四终字第1158号
04、适用《民法典》第二百七十九条认定业主擅自“住改商”后，利害关系业主可要求排除妨害之案例——徐某某诉中国联通上饶市分公司等建筑物区分所有权纠纷案
【基本案情】：
2012年，被告中国联通上饶市分公司未征求利害关系业主同意，将其购买的位于广信区旭日南大道某小区的201室房屋交由被告中国联通广信区分公司用作无人值守机房，用于汇聚市到县的所有通信业务，以及广信区所有移动通信、宽带、企业客户专线等业务。2021年5月27日，原告徐某某身为202室业主，认为案涉机房运转产生噪音、辐射等安全隐患，严重影响其生活质量和身心健康，以建筑物区分所有权纠纷为由诉至法院，要求两被告排除妨害，拆除位于案涉房屋的光纤、宽带传输设备，恢复房屋的住宅用途。
【裁判结果】：
上饶市广信区人民法院经审理认为，《民法典》第二百七十九条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”两被告作为案涉房屋的业主和物业使用人，不是将该房屋作为住宅用以居住，而是作为机房进行使用，该行为改变了案涉房屋的住宅用途，构成“住改商”，且未经有利害关系的业主一致同意，原告有权要求两被告将案涉房屋恢复为住宅用途。遂判决两被告于判决生效后六十日内拆除案涉房屋内的光纤、宽带传输设备，恢复房屋的住宅用途。宣判后，两被告提出上诉，上饶市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。
【裁判说理】：
生效判决认为，本案系建筑物区分所有权纠纷。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。”第十六条规定：“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。”故原告与被告联通上饶市分公司同为兰苑小区33号2幢房屋业主，被告联通广信区分公司为物业使用人。作为业主，依法享有建筑物区分所有权，该所有权呈现权利主体集专有权、共有权与成员权三种权利于一体，彼此权利的行使经常会相互交织，要受到一定的限制。
民法典第二百七十九条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”该条对业主将住宅改变为经营性用房的行使建筑物区分所有权权利的行为即“住改商”作了规范，需满足两点限制条件：一是遵守法律、法规以及管理规约，二是经有利害关系的业主一致同意，之所以如此限制规范，是因为“住改商”涉及城市的功能定位、布局规划，同时更涉及区域社会秩序的安定、社会的管理。本案所涉房屋规划用途为住宅，被告将其用作运营的机房，成为其经营活动的一部分，改变了房屋的使用性质为经营性用房，即构成“住改商”，该“住改商”行为未得到规划部门的批准，庭审被告抗辩相关利害关系业主对“住改商”知晓未提异议，意指利害关系的业主同意。本院认为，同意是一种民事权利的明确，原则上应当明示，所谓的知晓未提异议是一种默视并非明示，因此不能推认同意，而从原告一直信访并提起本案诉讼的情况，可以确认至少原告作为有利害关系的业主未同意，也达不到有利害关系的业主一致同意，因此被告的“住改商”行为达不到法条规定的两点限制条件。
“住改商”达不到限制条件的，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”故原告诉求被告拆除“住改商”房屋设备恢复住宅用途，符合上述法律规定，应予支持。被告抗辩的噪声及电磁辐射达标不构成影响的意见，即便该意见属实，也只对《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条法效的消除危险或赔偿损失适用有影响，与本案原告实质诉求的是恢复原状不相干，故对被告的上述抗辩意见不予采纳。至于被告抗辩援引的电信条例第46条，电信条例的法律层次低于民法典，故应以民法典规定为准，且电信条例第46条全文为：“基础电信业务经营者可以在民用建筑物上附挂电信线路或者设置小型天线、移动通信基站等公用电信设施，但是应当事先通知建筑物产权人或者使用人，并按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准向该建筑物的产权人或者其他权利人支付使用费。”与本案“住改商”情形也并不适用，因此对被告的相应抗辩意见，本院不予采信。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。”《物业管理条例》第47条第2款规定：“物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。”根据上述规定精神，在因专有部分使用人“住改商”行为而导致的相关纠纷案件中，专有部分使用人及业主应当作为“共同被告”承担责任，即本案应由两被告承担责任。本案纠纷系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，应适用民法典的规定。
【典型意义】：
该案是建筑物区分所有情形下，业主“住改商”后，利害关系业主请求排除妨害的典型案例。司法实践中，部分业主随意将小区住宅变更为商业用房，既带来安全隐患，又影响其他业主生活，由此引发大量纠纷。因此《民法典》第二百七十九条对“住改商”行为作了限制，要求同时满足遵守法律、法规以及管理规约和经有利害关系的业主一致同意这两个条件方可“住改商”。本案中，两被告在未征得利害关系业主一致同意的情况下，擅自将居住用房改造成通信机房，属于典型的违法“住改商”行为。该机房24小时不间断运转，产生噪音、辐射等安全隐患，严重影响原告等利害关系业主的生活质量和身心健康。法院依法认定两被告私自“住改商”的行为违法，要求两被告排除妨害，将案涉房屋恢复到住宅居住的原有属性，是对“住改商”行为的有力规范，彰显了司法机关依法保障人民群众居住安宁的鲜明态度，对于规范“住改商”行为具有示范、引领作用。
【案例文号】：（2021）赣1104民初2801号
【案例来源】：江西省高级人民法院2023年2月7日发布《2022年度全省法院贯彻实施民法典十大典型案例》
05、房屋征收中“住改商”房屋的补偿——贾晓诉九原区政府房屋征收补偿决定案
【裁判要旨】：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿。”因此，在为公共利益需要征收房屋时，应充分保障被征收房屋所有权人的合法权益。在城市房屋征收过程中，尤其要注意合法合情合理地解决其中久拖不决的遗留问题。国办发明电（2003）42号《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（以下简称42号文）在第四部分“完善相关政策措施，妥善解决遗留问题”中载明：“各地要本着实事求是的原则，采取积极有效的措施，切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”42号文确定了解决城市房屋拆迁中久拖不决遗留问题的基本原则，即对待遗留问题，不能一刀切，完全按照产权性质不给予住改商房屋有关经营方面的任何补偿。
最高人民法院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿。”因此，在为公共利益需要征收房屋时，应充分保障被征收房屋所有权人的合法权益。在城市房屋征收过程中，尤其要注意合法合情合理地解决其中久拖不决的遗留问题。国办发明电（2003）42号《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（以下简称42号文）在第四部分“完善相关政策措施，妥善解决遗留问题”中载明：“各地要本着实事求是的原则，采取积极有效的措施，切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”42号文确定了解决城市房屋拆迁中久拖不决遗留问题的基本原则，即对待遗留问题，不能一刀切，完全按照产权性质不给予住改商房屋有关经营方面的任何补偿。本案中，涉案房屋虽产权性质为住宅，但贾晓向原审法院提交了营业执照等证据用以证明其涉案房屋用于餐饮经营，符合42号文中“应给予适当补偿”的适用条件。虽然贾晓仅提交税务登记证，未提供纳税证明，但贾晓一直主张其系特困职工，符合免予纳税情形。原审法院未进一步查明相关事实，审查涉案房屋是否符合适用42号文的情形，而是直接确认32号房屋征收补偿决定合法，确有不当。
【案例文号】：（2019）最高法行再109号
06、违法“住改商”停止经营案
【案情摘要】
史某购买了某小区住宅后，转租给杨某经营“小饭桌”。物业服务人就杨某的经营行为与部分业主开会协商，未达成一致意见。物业服务人起诉要求杨某、史某关闭“小饭桌”，排除对物业服务人管理权的妨害。
一审法院认为，杨某经营“小饭桌”的行为，严重影响了物业服务人对涉案小区的管理及其他业主的日常生活和休息。史某作为房屋所有权人，在租赁期间应保持租赁物符合约定用途。判令杨某、史某停止在涉案房屋的商业经营。二审法院维持原判。
【典型意义】：
居民小区是最基层的居住环境，安全、有序的居住环境需要业主及其他物业使用人与物业服务人之间互相尊重和共同维护。个别业主擅自“住改商”的行为，不仅扰乱了小区居民正常的生活秩序，复杂的人流量也会带来一定的安全隐患，妨碍了物业服务人的正常管理。法院支持物业服务人停止经营、排除管理妨碍的请求，有利于物业服务人开展管理工作，规范小区业主“住改商”的行为，营造安全有序、友好宜居的生活环境。
【案例来源】：济南市中级人民法院2023年5月11日发布《十大物业服务合同纠纷典型案件》
07、小区开民宿，有了许可证，邻居还能起诉侵权吗？
【基本案情】：
林女士、吴先生、许先生系南京市新街口商区某大厦的住户，该栋大厦1至14楼为商业用房，15至49楼为住宅。2019年，被告朱某将自己位于40楼的住宅房屋租给被告陈某，陈某对房屋重新装修改造成八间带独立卫生间的房间，并对外出租，经营民宿。
这样的改造为朱某、陈某带来了经济效益，却对住在楼上楼下的林女士、吴先生、许先生等住户带来了困扰，陌生人的频繁出入，严重影响楼中居民的日常生活及人身财产安全。
无奈之下，林女士、吴先生、许先生只得向法院起诉要求朱某、陈某停止涉案房屋内的经营行为，将房屋恢复为住宅用房。朱某、陈某表示，涉案房屋的有关经营行为已在有关部门备案，按照国家规定不少于15平方米一间房屋，并领取了营业执照，属于合法行为。租客通过网络下单可以选择短租或长租，所有客人信息都按照公安机关要求实时上传，并未侵害林女士、吴先生、许先生的合法权益。
【法院判决】：
法院经审理认为，朱某、陈某将住宅用于经营用途，林女士、吴先生、许先生三人作为有利害关系的业主对此提出异议，诉请要求停止在住宅内的经营行为、恢复原住宅用途，于法有据，应予支持。根据《民法典》第二百七十九条规定，即便朱某、陈某的经营行为已向相关部门报备，其改变住宅房屋用途亦必须经有利害关系的业主一致同意。
法院判决，陈某在判决生效之日起十日内停止在涉案房屋内的经营行为：朱某在判决生效之日起十日内将涉案房屋恢复为住宅用途，不得将上述房屋改变为经营性用房。
【法官说法】：
房屋在建造并报经审批时的用途不得随意改变，擅自以住宅房屋从事经营行为，可能造成来往人员杂乱，增加小区不安全因素，干扰业主正常生活，造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张问题。
《民法典》规定业主不得违反法律规定，将住宅改变为经营性用房，如果业主确因生活需要等情况需要将住宅改变为经营性用房，必须遵守法律、法规以及管理规约，并且征得有利害关系的业主的一致同意，两者缺一不可。
本案中，陈某租用朱某房屋经营民宿的行为改变了房屋的住宅性质，其取得营业执照并在公安机关备案属于行政登记及许可范围，不影响“住改商”民事行为效力问题。同时，朱某、陈某二人改变房屋性质的行为并未满足全体有利害关系业主一致同意这一条件，故其改变房屋住宅性质的行为不具备合法性，应当恢复房屋的住宅用途。
【案例来源】：最高人民法院司法案例研究院微信公众号
08、住宅楼改商用，其他业主可否要求其停业？
【基本案情】：
湖南省长沙市开福区某小区1栋楼13家业主、租户将住房改做商用经营起健身房、经贸公司、口腔护理店、工作室等。2017年10月8日小区物业公司对1栋业主、租户发出告知书；告知书载明：1栋部分业主、租户将其住宅房产改为商用，经营餐饮、公司、工作室等，产生噪音、异味、光污染、环境污染等，严重扰民，正常居住的业主对此颇有意见。如违反《中华人民共和国物权法》的相关规定，物业将依据《物业管理条例》向有关行政部门报告，有关行政部门将对违法行为予以制止或依法处理。然而，各“住改商”业主未进行整改。
2019年5月11日，该小区1栋的业主李某、谌某委托律师事务所致函这13家“住改商”的业主，要求其停止侵权，但“住改商”的业主们未予理睬。2019年7月10日，李某、谌某将该小区13家“住改商”的业主分别诉至湖南省长沙市开福区人民法院，要求各被告立即停止在该楼栋的商业经营活动，恢复该套房屋的住宅性质。之后，开福区法院先后审理该13起案件。
【法官释法】：
《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。该批案件中，位于湖南省长沙市开福区某小区1栋的房屋性质为住宅用房，被告将其改为公司办公场地进行使用（或改为商业经营），违反了上述法律规定，且被告在将房屋改为商业经营时并未取得利害关系业主的同意。
根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照《物权法》第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。故对原告请求被告立即停止在楼栋的商业经营活动，恢复该套房屋的住宅性质的诉请，法院予以支持。
【法官提醒】：
对于邻居擅自“住改商”的，业主有何维权途径？
小区业主遇到“住改商”扰民的，可以向小区物业进行投诉。由物业出面制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
若依然无法解决，有利害关系的业主可以搜集相关证据材料，向人民法院提起诉讼。
本文转载自“类案同判规则”，如侵删。
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