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住建部会议解读：B端政策向C端过渡，货币化安置和白名单政策讨论

会议展示了住建部对房地产政策的调整方向，主要从B端向C端过渡，并对债务考核放松。提及货币化安置计划有100万套，未来支持力度或加大。同时，白名单政策覆盖金额总计4万亿，目前已审批2.2万亿。收储政策得到央行、财政部等多方面支持，包括专项借款的使用，以促进城中村改造项目。

市场对政策低于预期的解读

市场认为当前政策低于预期，主要基于三点：1) 收储规模的预期与实际公布规模不匹配，市场原本预计有3万亿到4万亿的规模，但实际未见如此大规模的资金投入。2) 所谓的4万亿白名单实际上更多是资金的置换而非增量资金，未能为市场带来预期中的新增财富。3) 城中村改造计划虽提及100万套成功改造，但相比过去每年600万套的改造规模，显得力度不足，未能激发市场信心。尽管如此，城中村改造被视为一个超预期的行为，市场对此持有正面看法。

城中村改造货币化对一二线城市影响分析

讨论了城中村改造货币化的最新政策，预计将在35个一线城市和二线城市进行，规模约为100万套，比以往的棚改货币化规模更大，且可能进一步增加。与以往集中在三四线城市的棚改相比，此次改造更侧重于改善一二线城市居民的居住条件。考虑到货币化住房每套成本可能超过50万元，对一二线城市房地产市场的影响将尤为显著，潜在资金规模可能达到数千亿级别，显著推高该区域的房地产销售面积，与之前的棚改政策相比，影响更为深远。

解读收储政策跨越至城中村改造的影响

对话中讨论了房地产领域政策的演进，从收储一手房到二手房，再到城市改造，这些措施在解决企业债务问题的同时，逐渐转向影响C端消费者需求，特别是城中村改造，其影响更加显著，不仅改变了供给结构，还通过资金直接流向居民，刺激了市场需求，带来杠杆率的上升。这一系列政策变化反映了从企业端到居民端的政策重点转移，对市场供需关系和居民经济行为产生了深远影响。

中国房地产市场从B端到C端政策调整

自2021年以来，中国房地产市场经历了三年多的下行周期，行业风险从房地产企业债务问题逐渐演化为C端居民资产负债表的压力。全国及30个城市的销售面积、开工面积和拿地面积均大幅下降，房价也出现了显著的下跌。这不仅影响了房地产产业链的应收账款和企业倒闭情况，更重要的是，导致了居民财富的大量缩水，对消费和经济产生了负面影响。因此，政策重点开始从B端转向C端，包括推进白名单政策、收储政策等，以改善居民资产负债表，促进消费和经济的恢复。未来，政策将更加关注C端需求，如扩大收储范围至二手房市场，并加强对城中村改造的支持，以实现市场全面复苏。

城中村改造与专项借款的政策影响

城中村改造和土地收储过程中使用专项借款，这改变了地方债务率考核规则，对地方政府债务率构成挑战。与以往相比，专项借款资金不再计入债务率考核，这可能引发地方债务率的上升。此外，城中村改造和棚改政策的实施，显示了这些政策不仅仅是地产政策，也具有重要的货币政策影响，对相关产业链和消费行业有显著的推动作用。

城中村改造与房地产政策调整

过去几年，城中村改造侧重实物或房票安置，近年转向货币化安置，体现政策导向变化。政策调整着重关注房价及居民资产负债表，旨在止跌回稳，强调量化考核目标。预期若基本面不佳，可能加大政策力度，包括扩大收储政策和增加资金支持。

住建部会议核心变化与房地产投资建议

今天的住建部会议重点转向C端政策，包括专项借款政策，标志着债务扩张阶段的开始。城中村改造被看作是货币政策的一部分，预期未来会有更大规模的货币和政策支持。会议强调了价格的关注，提出止跌回稳的要求，对房地产行业形成估值锚。在供需平衡前，预期估值不会进一步下行，甚至可能上行。在供需平衡点后，预计会出现供不应求的情况，进而导致价格上行。根据会议，推荐企业包括估值修复类、收储受益类、供需点过后的胜者为王格局优化类以及二手房中介类。

（转自：纪要研报地）