北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我今年56岁，在丰台万年花城和大兴骏城小区各有一套二居和三居。两套以后没有回去住的打算，也不用留给后代，想老了换成钱攥在手里，不折腾置换了，（换了老了也还是要换成钱）。

房价没大幅下跌之前一直在收租，现在都跌的心里没底，丰台那套好时七百多万，现650都不好说，中介说六百一二可出手。大兴那套好时五百多，现四百也难卖。未来什么时候到底部看不清，也不知还能否涨回去，当时买在低点，想请您给帮忙给拿个主意，我是这一两年就出手卖了呢还是继续出租？还是再等等？现在不等钱用，卖了也就是手里钱多了，心里更踏实。

A：

1、就算要套现也别这会儿啊，这相当于西天取经到灵山脚底下闹着分行李，图什么呢？八年抗战都熬过去了，听说日本被扔原子弹了倒活动心眼儿了，这对咱国家也太没信心了吧？

这不是调侃，美国加息就相当于经济侵略开始。咱们熬了两年多没被拖垮，好容易美国扛不住了开始降息，中国高层立刻开始大放水，可这会儿您却准备投降了？何必呢！

股市这刚几天就3500点了，甭管之后的走势如何，这钱是已经进入市场了，早晚有一部分流向楼市。非得在这会儿卖房，那就真等于是跟央行死磕了，那就看谁的钱多权力大吧，可以试试。反正中国到目前为止都是政策市，一般不建议跟高层对着干，岁数不小了，未必还干的过。

2、卖了之后手里钱多了就心里更踏实，有可能吧。但如果利息继续降呢，还真能越来越踏实吗？央行刚又降了0.5个点的准备金，而且放话了，跟国际平均值还有至少1个点以上空间呢，也就是至少3万亿以上，干的过他们吗？拿着几百万对阵几万亿，真的会很踏实吗？

而且这几万亿还是人家的后备队，之前的几十万亿都已经放出来了。前央行行长也早说过“中国有能力尽量避免快速进入负利率通道”，这话自己品吧，品明白了也就真踏实了。

3、总之我不会卖，我比您小几岁，也有几套房，但从来也不担心，更是坚决不套现。我看好中国的经济，也看好北京这首都的地位，看您自己的判断了。

仅供参考。

二

Q:

请问，我们的情况是两个人都在亦庄上班，刚结婚2年内不准备要孩子，买房自住为主兼顾保值，目前在看北京润府以及亦庄核心区二手房，北京润府地段处于亦庄通州交接，产业及未来规划较为薄弱，优势商业和学校落成起码需要2-3年，不确定性较大。

核心区二手房界面好，学校商业地铁现成的，房子次新，但再发展空间相对较少，两者价格差距不大，核心区略便宜一些，每平2-3千，想咨询下这两种情况选择哪个较好？或者是不是应该去通州区再选一选？

A：

1、既然是自住为主兼顾保值，那就多考虑自己的喜好吧，也就是社区内的居住体验。配套什么的别期望值太高，两三年一晃儿就过去了。口罩从开始到现在马上就5年了，快不快啊？

或者说所有配套不齐的新区都有赌的成分，看运气了。配套提前完成或增加那就算赢了，保质保量的按规划完成就拉平，拖延或没达到效果那就陪着站岗了。

2、核心区发展空间少是肯定的，没有了土地就只能靠惯性。不过也考虑好，房产的价值由地段儿决定，而且大多数情况下都是强者恒强的。

3、所以这就类似于市区老破小和郊区远大新的选择，追求个稳定就买成熟地段儿，至少不吃亏。追求居住体验就买新的，肯定比二手的强，但其他方面就基本是赌了。

这没什么好不好的，只看自己的预算和追求。预算高了就什么都好办，不是太高的情况下只能适当取舍。没有更好的办法，这世界上所有的事情都一样，多数人求稳，有理想就赌一把。

4、另外有建议再考虑一下溢价，算算两边的租售比就行。亦庄核心区多数都带有学区溢价，想好了自己是否需要学位，毕竟这影响了性价比也增加部分风险。而北京润府这种地段儿也带有溢价，也就是被透支的地段儿价值，得等着配套完善后才能兑现或抹平。算算吧，看哪边儿觉得合适。

5、是否去通州，那就看自己的通勤了，房子是用来住的，看自己的感受。另外也可以看看亦庄河西的北部，也就是还不算亦庄学区的地段儿，没什么溢价，居住的性价比相对高。或者旧宫的次新，也没什么溢价。

仅供参考。

三

Q:

请问，目前孩子在青岛上第一梯队小学三年级，因为父母在北京工作，同时想上北京较好学校。鉴于父母单位可能有海淀比较好政保生资格，这几年想把孩子转北京上学，姥姥姥爷跟着来带孩子并出资买北京二套房。

计划一、转入政保指定学校，在附近租个三五十平的周一到周五住，预算一万以内每月。同时预算三四百万买昌平一百平左右周末居住和放家具用品，意向城建国誉燕园。

计划二，若没法如期转入指定公立学校，计划去类似建华私立，房子在附近买，预算六七百万，定格八九百万，全款，尽量不贷款，这个还没有意向小区，求推荐。房产保值就行，不奢求以后会涨。

A：

1、转入政保“指定”学校？什么单位啊，够牛的。转不进还能去建华，但为什么要去建华私立校啊？指的是丰台的吗？刚开学，有三年级吗？我怎么记得只有一年级和初一啊？如果单位有能指定学校的名额，那就争取建华公立校吧，私立应该没有其他年级的。

2、房产保值就行，不奢求会涨。这怎么说呢，如果大盘上涨或板块内其他小区上涨呢？或者通胀了呢？自己的房子不涨就不合适了吧。或者说符合这种要求的房倒是有，以别墅与公寓的居多，但不归为投资类。

所以一般来说这么提要求的不多，房子的保值指的都是跟随大盘或对抗通胀。您可能是对楼市还不太熟悉，再考虑一下主要需求为好，卖房是大事儿，不着急慢慢儿来。

3、租房看自己的意愿，一般1万的租金对应海淀总价8/900万的房子，选择很多。国誉燕园是典型的自住为主，看自己的喜好，只是不算投资房而已。

房产的价值由地段儿决定，这地段儿不算太强，所以土拍的时候才没有开发商和城建竞争，也就低价拿到了土地。当然这也是优势，既然土地成本低，那开发商的利润空间就相对大，很大。所以理论上应该质量好，居住体验是会很不错的，自住很合适，其他方面的期望值别太高就行。

4、如果真的丰台的民办建华，那就买旁边万科的二手房呗，700万两居室没问题，8/900万就是三居室了。保值挺好的，基本跟随北京大盘。另外如果是注重保值，一般不建议西边的新房，地段儿普通。

5、我建议再整理一下思路吧，说实话感觉这想法还有点儿随意似的，我都不太好多说什么。还是再考虑一下吧，买房是大事儿，谨慎为上。

仅供参考。

四

Q:

想咨询一下您，我已卖了房子，看上一套今典花园的房子，9.30政策一出客户就是不松口，基本不降价了，核算下来7.82万一平米，140平米。想问一下这小区和这个价格能买了吗？

后期是自住，上班和上学近，面积也够住，我2个孩子。或者这附近还能有别的房子推荐吗？其实看了这么久，再贵了我也买不起了。

A：

1、具体价格我可不知道，这只有当地中介熟悉。不过我感觉这单价有些偏低似的，7.82万的140平，户型如果没问题的话就是朝向或楼层的原因。如果真的是有瑕疵，那既然业主能接受这价格就再往下砍点儿呗。就算是出台了政策，这种大户型的传导顺位也靠后，再有瑕疵，短期内不会有太多人来抬价。

先让中介去砍价，到最后谈价格的时候可以多准备点儿现金当定金，觉得差不多了就掏出来往桌上砸，在这种年代巨额现金还是很有冲击力的。

2、今典的小区没什么毛病，挺好的。开发商是前京营殿帅的女儿女婿，拿到这块地费了很大的力气。可以说这是两口子在北京的第一桶金，又是搞艺术的出身，所以下了不少的心血。尤其是当时是1998年停止福利分房之后，对开发商的冲击很大，质量不好的很不好卖。

所以小区挺好的，地下室挖的深就代表了成本高质量好。虽然是老公寓的风格，但社区规模大，也就基本等同于普宅，价格走势和大盘差不多，不吃亏。

3、不过也多说一句，从价格来看这房子有带瑕疵的可能，自住没问题，也未必影响价格走势，但出手的时候有可能同样是挂牌期长，也就是不太好卖，或许也会被接盘人砍价。所以更适合长期自住，出手时不着急慢慢儿卖才合适。

仅供参考。

五

Q:

经常读您的文章，判断您出生年代是70前后，有宏观部门工作经历，在房地产界身经百战，所以特别信您。我在颐源居一期塔楼有个两居，想变现后大部分用来买通州或后沙峪养老房，小部分支援孩子在国外用，请问是现在就卖还是再等等？

A：

1、颐源居的，那要是我就不着急出手，这么好的地段儿，小区也很好，又是大户型为主的，溢价率算是学区内几乎最低的小区了，就算过了入学高峰期都占优。所以既然是往近郊换那就没必要着急，历次行情都是市区和热门板块的先启动，然后才向周边传导呢。

尤其是两居室，就算是偏大的户型在小区内也应该是流动性好的，如果是紧凑户型的就更好卖了，着什么急啊。

3、总之就是从学区讲羊坊店就挺不错的，57中要是再提升些成绩就真成小强校了，对整个学区都是利好，不提升能稳定住也不吃亏。从小区讲是挺好的小区，表面上看溢价不低，但实际上是因为户型大，本身就自带租售方面的溢价，真实的学区溢价并不算高，过了高峰期也占优。塔楼也无所谓，反正这地方也没什么电梯板楼，两居室更是不难卖。

所以要是我就不着急，再等等看，政策是不可能在半年内有变化的，包括楼市政策和学区政策。

仅供参考。

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