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《济宁市住房公积金个人住房贷款管理办法》

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济宁市住房公积金发布个人住房贷款管理办法

总则

第一条为加强住房公积金个人住房贷款（以下简称“住房公积金贷款”）管理，规范住房公积金贷款行为，维护借贷双方合法权益，根据《民法典》、国务院《住房公积金管理条例》、住房和城乡建设部《住房公积金个人住房贷款业务规范》等相关法律、法规及规章，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法所称住房公积金贷款，是由济宁市住房公积金管理中心（以下简称“中心”）向缴存住房公积金的职工发放的用于购买、建造、翻建、大修各类自住住房的政策性贷款。

第三条本市行政区域内的住房公积金贷款管理适用本办法。

第四条中心负责全市住房公积金贷款的管理工作。

中心各分支机构按照中心的授权负责本辖区住房公积金贷款的审批和管理工作。

第五条住房公积金贷款管理遵循防范风险优先和便民原则。

贷款对象和条件

第六条申请住房公积金贷款须同时具备以下条件：

（一）具有完全民事行为能力的自然人；

（二）开户且按时、连续、足额缴存住房公积金6个月（含6个月）以上且账户状态正常；

（三）具有合法的购买或者建造、翻建、大修自住住房合同或者协议及相关证明材料，并且其合同或者协议签订时间在2年（含2年）以内；

（四）有稳定的职业和收入，信誉良好，有偿还贷款本息能力；

（五）有可靠的担保；

（六）执行首套房住房公积金贷款政策的，必须有不低于20%的首付款；执行二套房住房公积金贷款政策的，必须有不低于30%的首付款；建造、翻建、大修房屋的，必须有不低于50%的自有资金；

（七）没有尚未还清并且数额较大，影响贷款偿还能力的债务；

（八）符合国家政策和上级部门规定的其他条件。

第七条借款申请人应为购房主体之一，购房合同签订主体或产权人为多人的，须为夫妻或直系血亲父母子女关系。

第八条在住房公积金贷款未结清前，借款人及共同借款人任何一方均不得再次申请住房公积金贷款。

第九条不得向在本地购买第三套及以上住房或在全国范围内已使用过两次及以上住房公积金贷款的缴存人家庭发放贷款。

第十条共同申请人应为借款申请人配偶。

第十一条住房公积金贷款重点支持自住性购房，实行差别化信贷政策，具体政策由中心根据资金运行情况及房地产市场形势另行制定。

贷款期限、额度和利率

第十二条住房公积金贷款期限按照下列标准确定，以下项中的最短期限为住房公积金贷款期限的最长上限：

（一）住房公积金贷款最长期限不得超过30年；

（二）住房公积金贷款到期日不得超过借款申请人（含共同申请人）法定退休时间后5年；

（三）借款申请人贷款最长期限不得高于抵押物剩余使用年限；

（四）借款申请人申请贷款的期限短于前项规定的，以申请贷款期限为准；借款申请人申请贷款期限长于前项规定的，按照前项规定核定贷款期限。

第十三条住房公积金贷款属于政策性贷款，按照住房公积金多缴多贷、少缴少贷的原则，借款申请人实际贷款额度根据借款申请人的申请额和限额标准计算确定。

住房公积金贷款最高额度按照下列标准确定，以下项中的最低值为住房公积金贷款额度的最高上限：

（一）济宁市住房公积金管理委员会审议通过的最高额度。

1.单缴存职工家庭，住房公积金贷款最高额度为50万元；

2.双缴存职工家庭，住房公积金贷款最高额度为80万元；

双缴存职工家庭指夫妻双方住房公积金缴存均符合申请住房公积金贷款条件的家庭。

3.购买高品质住宅的职工家庭，住房公积金贷款最高额度为100万元；

高品质住宅是指符合国家、省、市关于高品质住宅开发建设有关文件要求，经市级住建部门确认的高品质住宅项目。

4.多子女家庭，住房公积金贷款最高额度为110万元；

多子女家庭是指养育两个及以上子女（包括成年子女和未成年子女）的家庭。有离异婚史的，以抚养权核定子女数量。

5.高层次人才家庭购买自住住房的，住房公积金贷款最高额度为120万元；

高层次人才以我市组织、人社部门认定为准，凭“圣地人才一卡通”、“山东惠才卡”享受住房公积金贷款最高额度政策优惠。

同时符合以上多种情形的家庭，住房公积金贷款最高额度取最高限额，不做累加。

（二）扣除首付款（不低于规定比例）后的剩余房款。

（三）依据借款申请人及共同申请人的住房公积金账户余额、缴存时间、缴存基数、债务情况等条件综合核定的贷款额度。

根据借款申请人及共同申请人的住房公积金账户余额和缴存时间核算贷款额度1=（借款申请人公积金缴存余额+共同申请人公积金缴存余额）×缴存时间系数×余额倍数。

1.计算贷款额度1时，缴存余额应扣除近12个月内的不定额补缴额（通过全国异地转移接续平台进行转移而进行不定额补缴除外）；

2.缴存时间系数及余额倍数由中心根据资金运行情况及房地产市场形势动态调整。

（1）本次确定的缴存时间系数为：至贷款申请之日，连续正常缴存住房公积金6个月（含6个月）以上的缴存时间系数为1；

（2）当我市住房公积金个贷率小于或等于80%时，余额倍数为25；当个贷率大于80%且小于等于90%时，余额倍数为20；当个贷率大于90%时，余额倍数为15。

个贷率向下迁徙、发生区间变化并保持连续三个月稳定的，中心次月初发布执行相应的缴存余额倍数标准；个贷率向上迁徙、发生区间变化的，中心次月初发布执行相应的缴存余额倍数标准。

执行首套房住房公积金贷款政策的职工家庭，计算贷款额度时，将近一年内租房提取金额纳入公积金缴存余额合并计算。

根据借款申请人及共同申请人还贷能力核算贷款额度2=（借款申请人近6个月平均缴存基数+共同申请人近6个月平均缴存基数）×12×贷款申请年限×还贷能力系数。

还贷能力系数由中心根据资金运行情况及房地产市场形势动态调整。本次确定还贷能力系数40%。

可贷额度为贷款额度1和贷款额度2中的较低值扣除借款申请人及共同申请人尚未还清的债务总额。

（四）贷款最高额度不得超过抵押物价值的80%，原则上抵押物价值以房屋交易价格确定，房屋交易价格明显偏离同地段房屋交易价格的，应以评估价值、房屋交易价格相比较低者作为抵押物价值；以有价证券作质押担保的，不得超过有价证券面值的 90%，并以有价证券到期日为贷款期限。

（五）住房公积金贷款月还款额不得超过月收入的60%。

第十四条住房公积金贷款利率按照中国人民银行及住房和城乡建设部有关规定执行。贷款期限为1年及1年以内的，按照合同利率执行；贷款期限在1年以上的，还款期内如遇贷款利率调整，于次年1月1日起按调整后的利率执行。

组合贷款

第十五条本办法所称组合贷款，是指借款申请人因住房公积金贷款不能满足购房需要，不足部分向住房公积金受委托贷款银行（以下简称“受托银行”）申请商业性住房贷款的贷款方式。

第十六条借款申请人申请组合贷款须同时符合住房公积金贷款和商业性住房贷款的条件。

第十七条组合贷款中的住房公积金贷款额度依据本办法第十三条规定核算确定，组合贷款总额度不得超过购房总价款的规定比例；组合贷款分别执行相应的住房贷款利率。

异地贷款

第十八条借款申请人及其配偶其中一方在济宁市行政区域外其他城市正常缴存住房公积金，在济宁市行政区域内购买自住住房时，可向中心申请异地贷款并执行我市现行的住房公积金贷款政策。

第十九条贷款对象、条件、额度、期限、利率、偿还、担保方式和差别化信贷政策等均按照我市住房公积金贷款政策执行。

第二十条借款申请人（含共同申请人）申请异地贷款，除应提交中心规定的基本贷款资料外，还应提供缴存地住房公积金管理中心出具并加盖印章的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》及近一年缴存流水，或提供《住房公积金业务办理个人信息表》。

第二十一条在审核异地缴存材料时，如出现两个月（含）以内两地重复缴存的，核算贷款额度时需扣除异地重复缴存部分；如出现两地重复缴存时间在两个月（不含）以上、异地一次性补缴金额较大等不正常汇缴情况时，中心分支机构工作人员应通过电话、网厅、公函、监管服务平台等方式进行核查。经查确属骗贷的，中心有权拒绝贷款申请。

第贷款担保

第二十二条借款申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保。

第二十三条住房公积金贷款的担保方式有：

（一）抵押；

（二）保证；

（三）质押。

中心应当按照防范风险优先的原则，确定每笔住房公积金贷款的担保方式。

第二十四条本办法所称抵押，是指为担保债务的履行，债务人或第三人（抵押人）不转移该房产（抵押物）的占有，将该房产抵押给债权人（抵押权人），债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照规定以该房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。

以共有产权的房产抵押的，须取得产权共有人的书面同意。

第二十五条抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同，并按照规定办理抵押登记手续。

抵押物为尚未取得产权的期房的，房地产开发企业应当向贷款人提供阶段性保证。

借款人还清全部贷款本息后，抵押权人应当配合抵押人办理抵押解除手续。