城镇化浪潮中，城中村的“去”与“留”是绕不开的话题。过去，在城市快速向外扩张的过程中，城中村整体拆除常常是第一选择，而随着城市更新概念不断更迭，城中村不再是“一拆了之”，是拆迁还是改造，各个城中村有着不同的命运。
近日，西安市雁塔区城中村和棚户区改造事务中心发布《城中村改造方案编制项目竞争性磋商公告》。其中的主要采购需求包括完成剩余六村城中村改造项目前期数据搜集工作，并结合数据对项目综合研判，完成项目开发与安置方案设计等工作。
主要功能或目标：为剩余未改造六村提供精确数据分析，待改造时可以有多种改造模式选择，避免盲目抉择问题。
需满足的要求：结合城中村改造相关法律、法规、技术规定等要求完成方案编制工作，方案应满足《中华人民共和国城乡规划法》《陕西城市规划管理技术规定》《西安市城乡规划管理技术规定》，建筑风貌、形态、色彩应与周边整体环境相协调。
作为雁塔区剩余未改造六村，足以见得其改造难度，甚至从西安全市角度看，也是村落规模大、改造难度大、所处位置特殊，且更新呼声颇高的城中村。
关于这六村，雁塔区对此有着什么样的规划？新政策背景下，城中村改造又会发生哪些变化？
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剩余未改造六村
雁塔区有何规划
其实，在雁塔城棚改事务中心所发布的公告中，并未直接点明剩余未改造六村为哪六村，但从雁塔区的相关规划中，改造对象已然十分明晰。
早在2021年，《西安市雁塔区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》中，对“十四五”阶段要进行的城市更新项目做出了明确的列举。并且提出，要灵活运用多种方式，加快推进城改进程，力争到2025年，全面完成辖区城中村改造工作。
如图所示，雁塔区计划在“十四五”期间完成16个城市有机更新计划改造项目中，目前已经陆续完成拆迁的有10个，剩余沙井村、徐家庄、罗家寨、吉祥村、郝家村、西八里村这六个项目。
沙井村、吉祥村、西八里村等城中村，均是大家耳熟能详且已谋划多年的知名城中村，且均处在如今城市繁华地带，关于这些城中村每每传出拆迁讯息便备受关注，但在数年来的等待中并未看到实质性的拆迁或改造动作。
区位上看，这六村均位于城市中轴线长安路以西，较为集中的分布在两大片区。
其一，小寨板块。（西八里村、吉祥村、郝家村、罗家寨）
西八里村紧邻长安南路，位于2号线纬一街站附近，周边有陕西广播电视台、西安交通大学（雁塔校区）、西安邮电大学（雁塔校区），距离小寨商圈核心直线距离1公里左右。
吉祥村、郝家村位于3号线吉祥村附近，周边有西安交通大学（雁塔校区）、西安交通大学第一附属医院、西安美术学院、MOMO PARK购物中心、陕西省肿瘤医院，以及多个家属院，属于城市建设密集区，罗家寨与郝家村一路之隔。
其二，高新板块。（沙井村、徐家庄）
沿3号线继续向西，沙井村、徐家庄位于太白南路站附近。此处，已然进入高新区开发范围内，周边更是成熟社区、办公大厦林立，而它们，在繁华都市里创造了另一种热闹与繁华，容纳着不少来西安打拼的人口，以及价格低廉的烟火美食。
细细剖开各城中村所处位置的特殊性，其拆迁难度自然不言而喻。
但对于雁塔区来说，推进这六大城中村拆迁或改造工作，亦不会因此而停止，只是如何推进需要相关部门做好更加周全的计划。
作为负责雁塔区城棚改工作计划制定、任务落实、手续协调、征收回迁等工作的主要部门，雁塔区城棚改事务中心今年的主要工作重点，就传递出对这六大城中村改造方向和定位的重新明确。
针对当前问题，雁塔区城棚改事务中心提出了要全力做好项目资源与资金平衡。将主动对接市级部门，积极探索城市更新模式，借鉴沿海城市“微改造”思路，在财政承受能力基础上，正确处理“尽力而为”与“量力而行”关系，科学制定“留改拆”比例，委托专业机构对剩余6个村开展改造前期筹备工作，确保项目实现社会效益和经济效益双丰收。
同时，对剩余的六村，提前进行摸底测算，包装策划，为区委区政府后续工作决策提供数据支撑。
如今改造方案编制采购公告的发布，是雁塔区城棚改事务中心今年计划内的工作，而这也无疑释放出前期工作推进的积极信号。
从给出的改造思路看，未来这六村必然不会是全部拆除，如何改？如何拆？在新的方案设计编制之后或许就有答案。
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六个城中村是改还是拆？
从整体拆除到“拆改留”并举，近年来国家层面关于城市更新的相关政策与指导意见，将“大拆大建”引导到更加有序和精细化的改造。
这一变化，是对过去城中村拆迁中所暴露出的如回迁难、回迁慢等问题的解决，也是当下房产开发大环境下，更加冷静对待和权衡城市开发与民生问题。
正如雁塔区所提出的要“尽力而为”，也要“量力而行”，映射着如今西安对于城中村改造的态度。过去西安曾经历过大批量城中村拆迁的过程，近年来城中村拆迁动作变得愈发具有针对性，常常是在做好落地项目规划后再启动拆迁工作。而对于回迁安置，也提出了“保回迁”计划。
例如近几年印象较深、拆迁较快的南山门口村、北山门口村、沙泘坨等城中村，因为南“2.5环”的修建而加快了拆迁步伐，如今南“2.5环”的投用也为疏导城市交通、便利市民出行贡献着力量。
在回迁方面，沙泘坨片区城市更新回迁速度亦相对较快，今年7月份南山门口村安置楼建设接近尾声，并完成了300多户的回迁安置选房。
图片来源： 陕西建工安装集团第四工程公司
过往种种案例给出了实打实的经验和教训，面对无确定方案，或者落实投资项目的城中村，像西八里村、沙井村等城中村，按兵不动要好过盲目拆迁。
只是，这些剩余未改造的城中村，未来将走向何方？改造或拆迁还要等多久？
对于雁塔区的六个城中村来说，其中任何一个的规模和所处位置，决定了完成拆迁必然需要庞大的资金支持，拆迁补偿、安置楼建设、项目招商等等，考验的不仅是当地政府部门，谁能“吃下”如此大的项目？地方招商部门在寻找合适项目的同时，投资者们也在更加谨慎的研判。
对于这些城中村来说，即使暂时无法拆迁，但不能对其内部的缺陷和隐患视而不见，并且，难道城中村仅有拆迁一条出路吗？
资金作为摆在城中村改造面前的第一道坎，降低改造成本并提供相应的渠道资金政策支持，近日国家层面给出了新的支持。
10月17日国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，住建部提出“通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造”，为城中村改造带来新机遇。
值得注意的是，这次主要采取货币化安置的方式，一方面市民可以自主选择房型、地点，解决从拆迁到回迁的过渡期。政府层面可以减少过渡费用，市民可以自由选择，同时有利于消化存量商品房，大量居住需求和资金涌入有利于提振房产市场。
当然，这“100万套”有着颇高的要求，一是群众改造意愿强烈、安全隐患比较突出。二是征收安置方案要做得扎实，能够确保征收工作顺利推进；资金大平衡方案能够做到项目总体平衡，避免新增地方债务风险。
而这些要求，将城中村改造指向了更加平稳和安全的方向。
雁塔区“十四五”规划中关于完善安置补偿政策，也提出要大力推行货币安置、异地安置、严格限制原址回迁比例，并鼓励被补偿人选择全部货币化补偿安置。
货币化安置或将成为当下阶段城中村改造的主要方式。
货币化安置的方式，一定程度上能够解决城中村改造中可能会发生的“回迁难”“回迁慢”等问题，而城中村如何改、如何拆又是否有新思路？
近年来不少城市已经在探索通过综合改造，避免城中村大面积拆迁，同时解决城中村人居环境问题，西安也不断地通过自身的探索和“他山之石”的借鉴，更好解决城中村改造难题。
例如雁塔区在对于西八里村的改造计划中，提出了“西八里项目原址复兴方案”的思路。去年时就推进该项目改造模式，考察了深圳水围村、贵阳花溪区十字街等优质项目，委托专业机构开展规划、产业设计，加快项目落地。并且在今年工作计划中，提出要深化西八里城市更新、产业策划研究，适时启动征收。
以西八里村改造的两个参考对象深圳水围村、贵阳花溪区十字街改造来看。
深圳水围村采用政府、企业、村民共同合作模式，对水围新村共29栋居民统建楼进行整租，并升级改造为504套优质的青年人才公寓，后期又将村集体物业整体升级为现代化的商业街区，成为一处网红打卡点，提升城中村综合效益。
而贵阳花溪区十字街则是改造成为了城市公园与城市文化老街结合的文商旅目的地，把旧时记忆保留下来，把老旧建筑改造焕新，留存下人情与烟火气的同时，改善了居民的居住环境，同时引进了一大批新鲜的、年轻的血液。
图片来源：花溪十字街
回归到西八里村改造上，同样作为城市核心地带的城中村，以上两地的改造均有参考价值，只是雁塔区如何吸纳现有案例的精华并运用到西八里村未来的改造中，期待西八里村未来改造方案的公开。
IXIAN.CN
雁塔区剩余未改造的六村，将会是下阶段西安城市核心区城中村改造的重点对象，也将会是西安城中村改造新方式的探索地。
新政策背景下，有别于过去西安城中村拆迁思路的改造，这些大众关注的重点板块，能否通过改造释放出新的生命力，或许不久的将来就会给出答案。
编辑：Lyna
审核：解革
监制：号称嬉皮
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