01
澳洲房子拥有率落后 房债却远超多国
一份新报告显示，澳洲在住房拥有率方面落后于世界上许多国家，但澳洲家庭为买房而背负的债务则远远超过其它类似国家。
根据安保（AMP）公司的一份新报告，澳洲完全拥有或通过抵押贷款拥有自己住房的人不到三分之二（63%）。
这一比例略低于美国（66%）、英国（67%）和新西兰（65%）等一系列可比国家，也远远落后于立陶宛（92%）、西班牙（75%）和意大利（72%）等一些欧洲国家。
安保公司副首席经济师穆西纳（Diana Mousina）表示：“世界各地的住房拥有率显示，澳洲……处于较低水平，特别是与（隶属于）前苏联的欧洲国家相比。
“全球高住房拥有率表明，大多数人都渴望拥有自己的住房。”
澳洲人买房到底有多难，从创纪录的家庭债务水平可见一斑。目前，澳洲人的家庭债务水平约为214%，约为美国110%的两倍，远高于新西兰、加拿大和英国。
“人们普遍认为，澳洲的房价已经变得难以承受，这是可以理解的，”她说，“所有与负担能力有关的指标都在恶化。”
其中一个指标是房价收入比。
根据安保公司的数据，澳洲目前的房价收入比为9.6，大约比2000年增了一倍，在可比国家中仅次于加拿大。
虽然近年来英国、美国、新西兰和加拿大的该项指标有所下降，而在澳洲，尽管面临高利率和生活成本危机，由于受首府城市房价飙升的推动，这一指标一直在上升。
“悉尼是世界上最昂贵的城市之一（房价收入比为12.8），紧随其后的是布里斯班和墨尔本……澳洲的问题是，48%的人口居住在悉尼、墨尔本和布里斯班这三个首府城市，可以说这使澳洲的负担能力问题更加严重，因为可供选择的负担得起的市场越来越少。”
穆西纳警告说，解决住房负担能力没有快速办法，但可以大幅增加住房建设，减少移民数量，并审查澳洲的税收制度。
02
悉尼一万多套新房停留在图纸上 虽获批准但开发商无力开工
建筑瓶颈加剧了悉尼的住房供应紧张，悉尼已获批但尚未开工的新房数量攀升至五年来的最高水平。
尽管人口增长强劲，而且一直有人声称悉尼陷入了住房危机，但在截至今年6月的一年里，未开工住宅的积压数量飙升了18%，达到逾1.2万套。
毕马威（KPMG）的分析显示，近1万套（82%）被搁置的房屋是联排别墅和公寓。
通常情况下，住房审批和开工建设之间会有一段时间差，但由于建筑成本上升、劳动力短缺、利率上升和企业破产阻碍了开工，但悉尼的未开工数量异常之高。
毕马威（KPMG）城市经济学家罗恩斯利（Terry Rawnsley）说，大量已获批准但尚未开工的公寓凸显了悉尼高密度开发项目面临的财务挑战。
他说，新州建筑业的危机比其他任何州都更为严重，主要是由于建筑成本上升和利率上升。
与其他首府城市相比，悉尼的多单元住宅要多得多，45%的住宅是联排别墅或公寓，而墨尔本的这一比例约为30%。
罗恩斯利说，悉尼市场更倾向于高密度住房，但这是目前许多大型开发项目都没有进展，所以一直有一堆僵尸项目待在那里。
在都市圈之外，住宅建设积压也在增长；截至今年6月，悉尼以外的新州地区已批准但尚未开工的房屋数量跃升了47%，达到4972套。
新州规划厅长斯考利（Paul Scully）表示，新州正在探索引入政府担保计划，以帮助建筑行业获得融资，建造更多的新住房。
他说，我们正在改革规划制度，以鼓励更多的提案，并使项目更容易更快地开工。我们鼓励私营机构缩短审批和建设之间的差距，尽自己的一份力量，帮助应对住房危机。
悉尼大学住房专家菲布斯（Peter Phibbs）表示，自2022年5月以来利率飙升，再加上建筑成本飙升，导致悉尼住宅建筑业陷入了50年一遇的低谷。
他说，用同样的老政策很难解决这个问题。
阻碍新州新房供应的另一个因素是建筑公司的倒闭；自2022年以来，该州破产的建筑公司数量增加了两倍。这无疑推迟了许多住房项目，罗恩斯利说。
澳洲城市发展研究所（Urban Development Institute of Australia）估计，新州每年的公寓开工量现在比2016年的上一个峰值低72%。
开发游说团体Urban Taskforce表示，新州新建多单元住宅的年化批准率在8月份降至10年来的最低点，为19843套，比2022年8月的数字低25%。
03
澳洲税收改革或导致房价短期下降 租金恐继续涨
根据专家的意见，如果对当前的房地产投资税收优惠政策进行修改，随着投资者退出房地产市场，租金可能会进一步上涨。
在全国围绕负扣税和资本利得优惠政策修改的讨论中，《澳大利亚金融评论》季度房地产调查的分析师们勾勒出了一种“想清楚再做决定”的情景。
澳大利亚联邦财政部正在研究限制这些优惠政策的选项，背景是全国性的住房危机，许多人买不起房，而租户则面临高昂的租金压力。
然而，尽管投资者退出市场可能导致房价下跌并使首次购房者受益，但这种收益将是温和的、可能是短期的，且会被随之而来的供应紧缩所抵消，调查受访者表示。
“通过降低投资者的税后回报，任何削减负扣税和资本利得税优惠的举措都将导致房地产投资需求下降，并导致短期房价下跌，跌幅约为3-4%，具体取决于政策变化的规模，”AMP首席经济学家Shane Oliver表示。
“然而，这种情况可能是短暂的，因为投资者参与房地产市场减少最终将导致新房供应减少，租金上涨，然后房价也会回升。”
“这不会解决根本问题，即相对于人口驱动的需求，住房供应长期不足。”
尽管如此，Oliver博士承认需要进行某些改变，尽管任何修改都应作为整体税收改革的一部分，降低边际所得税率并提高税收门槛。
“资本利得税的优惠过于慷慨，应该限制负扣税的过度使用，例如限制每个投资者只能拥有一处负扣税的房产，或限制可申报的金额。”
Proptrack经济研究执行经理Cameron Kusher表示，取消负扣税和资本利得税折扣可能会使房价下跌1%至4%左右，但因此对投资的打击将减少供应。
“需要全面考虑税收体系，而不是孤立地看待，特别是在租赁市场仍然面临挑战的情况下。”
负扣税允许投资者将租赁损失从应税收入中扣除，而房地产销售的资本利得税折扣为50%。
包括Barrenjoey首席经济学家Jo Masters在内的分析师警告了修改现行政策的“意外后果”。
“单靠负扣税和资本利得税改革并不是灵丹妙药，必须在全面税收改革的背景下进行讨论，并考虑住房领域的其他杠杆，尤其是供应问题。”
根据财政部的估算，2019-2020年约有240万人申报了513亿澳元的租赁扣除，导致总税收减少186亿澳元。近一半的投资者申报了租赁损失，即负扣税投资。
Domain的首席研究与经济学家Nicola Powell表示，关于负扣税和资本利得税优惠“主要被富有的老年人享受”的说法是“常见的误解”。大多数投资者只拥有一处房产，且其中较大比例的投资者年龄在50岁以下。
“如果取消或缩减负扣税，年轻且经济上更脆弱的投资者——尤其是那些只有一处房产的投资者——将是首先受到影响的群体，可能会被迫卖房。与此同时，那些财务状况较好且更有可能拥有正向现金流的富有投资者将受影响较小。”
CBRE首席经济学家Sameer Chopra将税收优惠改革的前景与2017年银行监管机构对投资者贷款增长的限制进行了类比。
他表示，负扣税范围缩小的影响——投资者向首次购房者的转移——将在80万至110万澳元的房价区间最为明显。
“价格和成交量的影响在较小的单元房——如一室公寓和一居室——将比大户型家庭公寓更为显著。如果这些政策在2025年立法，可能会从2028年起每年减少约5000套小型单元房的供应。”
与其他受访者一样，Jarden分析师Lou Pirenc认为，一些投资者的退出将改善可负担性并为房主敞开大门，但也会带来代价。
“从长期来看，随着投资者进入市场的激励减少，新的住房供应增长可能会进一步减弱，尤其是在当前投资房产的持有成本仍然不具吸引力的情况下。”
04
澳洲这些地区买公寓比独立房更划算
根据Nuestar和Hotspotting的最新调查，过去12个月里，布里斯班的公寓房价格涨幅已经超过了独立房价格涨幅，珀斯和阿德莱德的情况也不相上下。
Nuestar公司创始人Michael Wilkins表示，越来越多的买家正在从传统的独立房房源转向靠近市中心、更具价格优势的公寓房。
“布里斯班公寓房市场的增长非常惊人，截至7月的一年中，公寓房的中位价飙升了17%以上。相比之下，布里斯班独立房的价格在同一时期上涨了13.4%。”
Hotspotting公司总监Terry Ryder表示，过去一年里，珀斯和阿德莱德的公寓房市场也都呈现出显着的价格上涨。
“珀斯公寓房的中位价在截至7月的一年里飙升了20%以上，而阿德莱德的公寓房在同一时期的涨幅达到了惊人的12.4%。这些增长水平仅略低于这两个城市中独立房的表现，并且预计未来还会上涨更多。”
根据PropTrack的数据，珀斯的独立房中位价在截至7月的一度里上升了近24%，而阿德莱德在同一时期的涨幅为15.5%。
Wilkins称，悉尼的公寓房市场表现也非常强劲。
“悉尼的公寓房市场正在蓬勃发展，而独立房市场表现不佳，此外，连体住宅的市场份额继续攀升。在大悉尼地区的许多市政区，销售活动旺盛的主要是公寓房市场。”
“外围区域的独立房市场通常比较平淡，这表明那些寻求便宜住房的人正转向公寓房和排房。”
Ryder表示，公寓房市场的强劲表现可能会鼓励未来更多的开发活动，尤其是精品公寓房项目。
Spyre Group是推进公寓房项目的精品住宅开发商之一，他们的报告称，仅8月份，在布里斯班和墨尔本市场的销售额就超过了1,600万澳元。
其最近的市场报告说，“CoreLogic的最新数据显示，布里斯本的公寓房在2024年整体价格涨幅将超过20%。”
“这种持续的价格上涨将推动公寓房的中位价在今年年底超过70万澳元，超过墨尔本和堪培拉。特别是在布里斯本市中心，供应短缺进一步推高了今年的房价。”
Place Estate Agents的研究团队最新数据显示，布里斯班的公寓房房源数量比过去五年平均水平低了43%，这意味着目前的房源仍然无法满足买家需求。
Place Bulimba经纪人Tom Kralikas专门从事市中心公寓房销售，他表示，他注意到越来越多的大房换小房者和调整生活方式者选择靠近布里斯班市中心的公寓房。
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