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【广州地铁地产•云筑上品】

万亿白云·设计之都·TOD臻品新作

广州云筑上品是由广州市品睿房地产开发有限公司开发的住宅项目，位于广州市白云区设计之都三期地段，紧邻鹤南TOD地铁站。该项目是广州地铁地产的作品，秉承“以城为本、以人为本”的TOD发展理念，致力于推动广州轨道交通TOD综合开发。云筑上品的总建筑面积约为12万平方米，绿地率为35%，规划有5栋建筑约766户，提供约88-142平方米的三至四房户型，并以精装修形式交付。

项目所在地白云新城是广州未来发展的重点板块，白云区在“十四五”规划中被高度重视，总投资额超过1.67万亿元，预示着这片热土将迎来前所未有的发展机遇。设计之都的崛起为区域注入了强大的创新活力，成为全球设计产业链龙头企业的聚集地，以及广州参与全球化竞争的重要窗口。

云筑上品的交通配套便捷，项目距离在建的地铁14号线鹤南站约200米，同时靠近2号线黄边站，便于居民通勤出行。教育资源方面，项目对口省一级黄边小学，并计划建设九年一贯制学校，周边还有培英中学和省实白云学校等，教育资源较为丰富。

商业配套方面，项目周边有保利时光汇、白云汇广场、凯德广场等大型商场，生活便利。医疗资源包括广州市第八人民医院、南方医科大学南方医院白云分院等，提供优质的医疗服务。此外，项目周边还有文化地标如白云国际会议中心、白云图书馆等，生活文化氛围浓厚。

云筑上品的户型设计注重实用性和舒适度，采用蝶式塔楼设计，确保了较高的户型使用率。项目的容积率新规下，专注打造至高实用率户型，精研都会理想人居的空间细节，臻享惬意的品质生活。

物业服务由待定物业公司提供，物业费用为3.2元/平方米/月，确保业主享受到高品质的物业服务。

综上所述，广州云筑上品是一个结合了便捷交通、优质教育、完善商业配套和高品质居住环境的住宅项目，适合追求高品质生活的家庭。

白云新城设计之都【广州地铁云筑上品】深度分析

基本信息

【开发商】广州地铁地产

【占地面积】28000m²

【建筑面积】118000m²

【产权年限】70年
【总住户数】766户
【楼栋总数】5栋
【容积率】4
【绿化率】35%
【车位比】约1:1.3

【梯户比】2梯4户/2梯5户/2梯6户

【层数】30层

【物业公司】待定

【物业费】住宅 3.2元/㎡

【装修标准】精装交付

【对口学位】黄边小学[省级]/规划九年一贯制省级学府

【土拍情况】2023年7月[楼面价26000/㎡]

【地址】广州市白云设计之都·鹤南站TOD

广州地铁·云筑上品-栋座分布

从项目基本信息可以看出，该盘特点：

配套方面：位居白云设计之都版块三期，是白云区主城新区核心地段，周边商业/学校/地铁都相对成熟，特别是紧邻的设计之都一期地块和白云新城中轴距离项目都不远，项目所在地段属于相对成熟且具较好发展前景的片区。

产品方面：目前88~142㎡两梯四至六户的三四房，产品属于实用刚需/刚改型住宅（刚需型/刚改型）。

价格方面：目前在售均价3.65~4.5万/㎡，具体看户型跟楼层，同板块竞品不多，尤其是该项目属于去年计容新规3.0产品，使用率远高于市场上绝大多数项目，周边有伟腾云星、保利云境、星悦轩、纵横揽云、天健云上府、国贸云上以及新世界云耀。

白云新城设计之都【广州地铁云筑上品】深度分析

No.1

板块规划：

先看区域

白云新城-设计之都中轴核心地段云山西麓豪宅腹地

该盘位于白云新城设计之都三期地段，广州地铁·云筑上品位于鹤龙东路北侧/鹤龙一路东侧，鹤南TOD地铁站旁边，周边有时光汇广场、白云汇广场、凯德广场、5号停机坪广场等白云繁华的商场综合体。

白云新城-设计之都中轴

广州设计之都版块依托白云【1358】发战略，将建设成为粤港澳大湾区最大的设计产业集群，有望成为极具全球影响力的设计之都。

目前，设计之都版块已有超过100家设计领军企业已进驻，据官方数据2021年产值已达278亿，全部投运后年产值将达500亿，带动上下游产值超3000亿。

过去十年看白云新城，未来十年看设计之都。

白云设计之都版块

白云设计之都产业：

「五大产业」建筑、工业、时尚、芯片、文化创意

「三大平台」生活、生产、展示

「九大项目」设计殿堂、云谷公园、红点广场等

「大师云集」中国工程院院士何境堂院士，国际著名服装设计师计文波已入驻。

白云新城-设计之都实拍

白云新城-设计之都一/二期产业分布

白云新城-设计之都一/二期产业分布

白云新城-设计之都一/二期产业分布

广州地铁·云筑上品-周边配套示意图

白云新城设计之都【广州地铁云筑上品】深度分析

No.2

项目交通配套：

交通配套

项目近邻地铁14号线鹤南站300米

近邻地铁

距离地铁14号线鹤南站300米（在建）

项目位于鹤龙东路北侧/鹤龙一路东侧，鹤南TOD地铁站旁边，省级三甲医院步行可达，10分钟即达5.7万方的时光汇广场；

白云新城设计之都【广州地铁云筑上品】深度分析

No.3

项目教育配套：

教育配套

公办省一级黄边小学

公办省一级黄边小学[规划9年一贯制中小学]

该盘目前暂未交付，交付时间为2026年6月，项目暂定对口学校为省一级学府《黄边小学》距离500米，目前正规划改建为九年一贯制学校，具体学区划分信息以入学当年教育局系统为准！

白云新城设计之都【广州地铁云筑上品】深度分析

No.4

项目环境配套：

居住环境

居住体验拉满，小朋友最喜欢的小区！

真正用心做好园林的小区

把小区做成约4000㎡超大型游乐场地！

白云新城中轴产业配套图

婴儿启蒙期的乐园

0-3岁的小朋友可以在互动景观墙趣味创作，通过地面图案认知学习，辨识小昆虫、认识不同的植物。

早教期儿童的乐园

3-6岁的小朋友，可以跟小伙伴一起在滑滑梯、旋转椅嬉闹玩耍，一起攀爬冒险，探索世界的同时，培养与同伴间的协作。

学龄期儿童的乐园

7-12岁的小朋友，可以跟小伙伴一起在浮岛滑滑板，穿梭进树屋跟小伙伴躲猫猫，在迷你篮球场肆意撒欢，尽情释放无限的精力。

通过绿植营造节气

除了4000㎡的儿童乐园外，小区还在园区内留出了一个约700㎡的大草坪。在这里可以搭帐篷、看露天电影、开生日Party，甚至可以来一场萤火虫音乐节。

而且还通过绿植营造节气，通过菜园让孩子们感受四时之序，收获之喜。

小区园林安全细节做足

云筑上品园林-安全、精细且趣味

小区设计了三条动线，分别是：归家，游园，还有一条非机动车，三条线尽量少交叉，让孩子们能愉快玩耍。

项目环境园林参考

白云新城设计之都【广州地铁云筑上品】深度分析

No.5

户型产品分析：

产品设计

约75-140㎡改善型CBD准豪宅！

在售户型：

白云新城设计之都【广州地铁云筑上品】深度分析

No.7

项目优缺点分析：

项目优缺点分析

优点：

1、项目所处地段核心，位于白云区白云新城CBD与设计之都中轴片区，地段虽然不是最中心但也近邻核心中轴，所处的设计之都三期未来发展的想象空间大。

2、项目品牌、产品品质、小区细节、等多方面都做的非常优秀，居住体验拉满，产品力在同类型产品中非常能打，且属于去年计容新规之后（住宅3.0）产品，使用率高达110%，吊打市场上九成以上的对手，性价比十足。

缺点：

1、小区交楼时间较晚，首批需要等到2026年年中，不过这也是计容新规后产品的通病，所以要高使用率就不可能有现楼，当下市场二者没法共有。

2、小区规模不大，体量有限，因此该盘没法做到在小区配套更多的会所等设施。

3、小区所属的地段城市面貌还需时间发展，该盘位于白云设计之都三期地块，目前进展处于开发阶段，旁边地铁还在建，要完全成熟还需时日。

能不能买：

该盘定位为白云新城设计之都版块超高使用率的刚需/刚改型产品，近地铁、高使用率、优质的设计、成熟的核心地段是其优势卖点，产品品质很不错，毕竟是当下最新计容新规下的产品，因此产品上没得说，基本吊打绝大多数竞品，且由于去年拿地处于地价低谷期，目前售价也较低，所以性价比十足，目前单价三万多的售价在市场上绝对属于抢手项目，不过由于新规产品都是近一年刚拿地刚开发，因此选择此类产品必然面临交楼时间较晚的问题。预算在300万-600万之间，比较看重产品力、地段和使用率的，且不急于近一年入住的客户这个小区可以考虑入手；

9月29日，广州市人民政府办公厅印发了《关于调整我市房地产市场平稳健康发展措施的通知》（穗府办函〔2024〕65号，以下简称“《通知》”），解读如下：

一、调整住房限购政策

此前，我市《广州市人民政府办公厅关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》(穗府办函〔2023〕49号)、《广州市人民政府办公厅关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（穗府办函〔2024〕6号）、《广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（穗府办函〔2024〕38号）规定，越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区为住房限购区域，在限购区域购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房不限购，非本市户籍居民家庭和单身人士能提供购房之日前6个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在限购区域分别限购2套和1套住房（建筑面积120平方米及以下）。

本次限购政策调整后，本市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

二、执行时点

政策调整自2024年9月30日0：00起施行，原政策与《通知》不一致的，以《通知》为准。