最幸福的买房时代来了。

10月21日早上，央行宣布降息：1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%，直接降了25个基点。

这是近十年来，降息力度最大的一次，也是今年以来LPR第三次下调。

国家本轮刺激消费、拉动经济和楼市的决心，可见一斑。

目前，深圳最新的房贷利率如下：

住宅首套房贷利率3.15%，二套3.55%

公积金首套利率2.85%，二套3.325%

本次LPR下调之后，存量房贷利率也将在重新定价日那天同步下调，深圳的首套存量房贷将降至3.3%。

不管是新买房的人，还是存量房贷业主，都将切切实实减轻了月供的压力。

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现在深圳楼市紧箍咒，越来越松了。

限购措施层层打开，取消限售，低首付低利率，买房和卖房逐步回归市场化。

接二连三的刺激下，这段时间的市场成交量可以用“翻倍”来形容。

深圳楼市新政落地的21天，贝壳深圳合作门店二手房日均签约量环比涨228%，远超今年506新政后的表现：

929新政后二手房日均签约量，较506新政要高出144%；

根据深房中协数据披露，上周，深圳二手房录得量2106套，连续两周超2000套，相当于两周就干了以往一个月的成交量。

从整体上看，当前的深圳楼市，还是买方市场，买房人占据更多的主导地位。同时，一些热门片区里的热门小区，正逐渐显现出向卖方市场过渡的趋势。

在929新政之前，哪里的房子都是促销行情，买家砍起价来，毫无心理负担。卖房人则被死死拿捏，基本没啥信心。

929新政之后，部分核心地段的卖房人，信心明显大增。原先好谈的房源，现在不好谈了，议价空间也开始收窄。

买卖双方之间的较量，主导力量正悄然发生变化。

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新房市场行情，最近的热度还在持续，售楼处出现了很多外地人的身影，全国各地来深看房团一个接着一个。

很多人本能上并不喜欢投资客，可在市场关键时刻，还是得靠这些投资客进场才能实现去库存的效果。

不管是取消限售，拿证即可交易，还是放松限购措施，本质上都是鼓励有能力的人买房、多买房。

深圳楼市，不仅仅面向本地刚需改善，还面向全国有钱人。

就目前来看，新房库存本来就少的核心区，经过这波库存消化，短期内，前海、宝中已经出现无新房可卖的状态，南山一些新盘也在加速出货中。

加上近两年深圳土地供应大幅缩减，随着一波波脉冲式的局部企稳，量变达到一定程度后必然会引发质变。

经过这一轮的房价深度调整，对于想在深圳买房的人来说，核心区的房子性价比越来越高，上车门槛越来越低。

以前首付几十万，只能看深圳边边角角的地方，不然就是市区老到掉牙的房子，现在同等预算，已经可以在核心地段拿下优质的次新房。

对于刚需和改善群体来说，这不仅仅是低首付低利率时代的政策优惠，大概率也是深圳楼市开倒车接人上车的最后机会。

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最近一段时间，很多人普遍关心：

市场的这波热度到底能持续多久？

之前还真不好说，但昨天全面降息无疑又给市场注入了新的活力，如果接下来保持政策连贯性，取消普宅与非普宅标准，市场热度有望进一步延长。

长期要看整体经济面的修复，短期就看政策的扶持了。

市场就像天气一样，变幻莫测。普通的个体，只能做好自己的买卖策略，随机应变。

无论接下来怎么走，始终不变的核心主题是优化资产结构，提升房产质量。市场行情好了，正是出清劣质房产，然后置换成优质资产的最佳时机。

至于刚需买房，小区的外部配套优于内部配套。

也就是说，相比户型、车位比、容积率等影响居住体验的配套，产业、学区、地铁这些影响地段价值的外部设施显然更重要。

如果把外部配套比喻为买房之“道”，那么内部配套就是买房之“术”。

买房之“道”如果一开始就错了，后面再怎么去追求买房之“术”，也是本末倒置。

买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。

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