北京买房：理清思路，购房建议1342|北京买房|北京市|回迁房|学区房|户型|租金

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

想请教一下北京万泉寺东路九号院一居59.59平一居东向，看了一下价格320w，建议入手吗？自住也不是特别着急买，这个丽泽板块可以稳住价格吗？

A：

1、320万，60平就是5万多。这价格好像偏低似的，如果没硬伤的话还行。不过这种一居的面积偏大了，在刚需定位的小区里不占优。当然万泉家园本身就是当地的回迁房，是自住为主的，户型也是自己喜欢就行，至于投资角度普通吧。

2、不特别着急，这看自己了，有需求再买。丽泽板块是否能稳住价格，这跟万泉家园的关系不大。这种小区不是投资房，是回迁房，而且才两栋楼，还是塔楼，那无论放在哪个板块都是自住为主的，没必要非得跟板块定位扯太大关系。

打个比方吧，丽泽的华为高管们年底发钱了，或者说其他公司的金融大咖们发财了，他们会花高价买下旁边回迁房小房子享受人生吗？买的还是塔楼的东向一居室？而且很可能还是带硬伤的，或者是开间改造的，他们图什么啊？

再打个比方，相当于说刘邦打下天下了，然后将领们的梦想是娶老婆，但却都要花高价彩礼去追求村妞儿，还特意要带麻子的胖寡妇，那其他人会不会夸他们口味儿独特啊？

3、总之这小区就是典型的自住为主，到目前为止没得到丽泽的太多利好，不像宜居小区似的涨出溢价。所以没什么不能买的，居住的性价比基本正常，这种户型更是看自己的喜好，其他方面的期望值别太高。

也可以参考CBD和中关村等产业区，多数都是这种情况。除非是成为学区房，否则如果在热度高的时期都没怎样，以后就不太容易了。房子是用来住的，还是多考虑自住吧。

仅供参考。

二

最近看了金地国际花园，蓝宝公寓，阳光100国际公寓以及华贸公寓，这里面金地维护的最好，阳光100维护的最差。想请教，位于这个地段的老外销房，未来保值能力如何？阳光100以前因为商住两用问题，价格较低，近年清理商户后，是否有价格补涨的可能？

御翠尚府房子质量不错，但一侧是巨量回迁房，其它方向聊无生机，感觉到了城市边缘。是否有保值升值空间？退休2口自住，要求交通便利，购物方便，有地方遛弯。预算1100w左右，2-3室，兼顾保值，上述楼盘是否是合适选择？如果是，哪一个更推荐。如果不是，能否推荐一个。希望朝阳区。

昨天又去看了纽约豪园，房子公共场所标准及维护都很好，比阳光100好不少，开间大，可以看中国尊和中央电视台，碰到一户开着门，大声说话吃饭，据说有时还坐自己门口。楼里还有些办公的。这种房子，有没有保值增值能力，这些老房子都不是南北通透，现在是不是不是市场的主流选择？会影响保值能力？

A：

1、外销公寓的未来保值能力，最好成绩是跟随大盘不落后呗。这就相当于当年的外企员工，曾经风光无限拿高薪，但现在也就那么回事儿，未来薪资能跟上平均值就挺好了。

2、补涨的可能性不大，仍然是能不落后就不错。相当于当年的外企利用政策优势捞外快，现在被堵上漏洞或痛改前非了，至少是被取消了超国民待遇，请问还能恢复当年的牛叉地位吗？

3、御翠尚府感觉到了城市边缘？那不买不就得了，犯不上贬低人家。我只能说之前这些年还行，至少没落后大盘，以后的事儿不知道。

4、房子是用来住的，如果是自住为主就看自己的喜好吧。上述楼盘是保值的看不上，保值不好的又问是否能翻盘，我推荐不了，万一不满意我惹不起这麻烦。

5、纽约豪园是挺好的啊，也是外销公寓，曾经揍的老潘+老易都满地找牙的。开门大声说话的吃饭怎么了？坐门口就坐门口呗，当他是门卫不就得了，要不就给他讲讲“食不言”的道理，敢不听就揍他，递牙者掰之。

办公不办公的无所谓，保值能力也就这样儿了，最好成绩不落后。自身的增值能力没有，早就是成熟地段儿了，相当于成熟的经商环境，还想凭着外资装叉的可能性没有了。

6、主流选择是南北通透，做不到就不是主流呗，不过非主流怎么的都比不入流强，挺好的。房子是用来住的，自己喜欢就行。不过房子也有大众标准，不符合大众追求的就影响保值能力呗。

7、总之您这问题都挺有意思的，一看就是当领导的口气。只不过我水平有限，推荐不了能逆天改命的小区。

仅供参考。

三

请教两个关于学区房的相反预测，一是孩子越来越少，将来只要买了房仅能进好学校，那学区房是否因此而涨价？二是孩子越来越少，但高中却不会减少，也就是将来就普及高中了，那学区房是否会因此降价？

这两个预测我觉得都有道理，个人倾向于第二种，因为这不仅是人口和学位的关系问题，房子降价也是很多人的共识。虽然我家也有房，但我们只要不换学区房就不会卖，所以房价降不降都行，房租不降就行。另外普及高中也是大多数家长的诉求，孩子少了就应该能做到吧？

A：

1、我是先设个前提条件，就是在大盘横盘的情况下，我倾向于学区房的溢价部分会降低。但我不认为这是普及高中的原因，而就是孩子少了导致需求下降，毕竟商品价格是供需关系决定的。

2、买了房就能进好学校，那家长们为什么还要多花钱啊？参考前几年的幼儿园吧，很多家长或是连夜排队，或是托人送礼，这都相当于溢价吧？而这两年呢，只要报名就能入园，那还有人掏溢价吗？或许也有，但只限于顶级的那几个幼儿园，相当于最牛小学，什么时候都供不应求。

3、普及高中，我觉得可能性不大。因为虽然孩子少了，但教师也是逐年退休的，提前几年减少招聘就是了，没必要保留那么多的学位。

很多家长们当然希望普及高中了，尤其是孩子成绩不好的家长，都希望孩子去高中凑合几年，别学坏就行。然后也有梦想，万一突然间开窍儿呢？

但这其实意义不大，很多孩子是真不是学习的材料，上了高中也是多耽误三年。之所以这几年的政策是鼓励职业教育，就是觉得让不适合学习的孩子上高中属于浪费社会资源，还不如提前去学技术呢。当然其实也没几个能学到技术，在哪儿都是瞎混。

4、总之我认为过了入学高峰期之后，如果没有放宽落户和非京籍高考的政策，那大部分学区房是有可能降低溢价率的。具体原因有可能是多方面的，未必只是单一原因。但最基本的要素是确定的，就是人少了，需求少了。

仅供参考。

四

请问，我在门头沟有套商品房，在新城，价格大概600万。考虑退休后门头沟养老，不准备置换。海淀永定路百朗园一套100平米，估计能卖650万？孩子现在高中，高考后百朗园不再居住。

现在想咨询问题是：

一：是否保留百朗园，先出租，目前租金大概8500/月。待孩子工作后，再根据工作地点进行置换。

二：百朗园房子没有居住环境，是否应该先卖掉，置换一套相对保值增值，租金较好的房子。（比较喜欢五棵松紫金长安，但是资金只能购买71平的一居室。不知道是否合适，紫金长安环境位置是真好，但是会不会溢价多？均价14万多了。我查了租金大概11000-12000/月）

A：

1、百朗园能卖多少钱我不清楚，一房一价，只有当地中介最熟悉。不过每平6.5万估计有些偏低了，如果没硬伤的话应该7万左右。当然也确实高不到哪儿去，这种公寓形式单体楼的价格走势大多一般。如果注重租金就留着，公寓的优势就是租金收益率高，只不过是用长期升值慢换来的。

2、常规建议是用不上海淀学位就换掉，要不然各项优势都不占。租金只是在海淀偏高，但毕竟是学区房，价格中有学区溢价，租金跟北京平均值相比还是偏低的。投资角度这种房的价格走势偏弱，几乎没有逆转的可能。自住就看自己的喜欢了，但不是在门头沟住吗？那这套房既用不上学位，租金低，升值弱，居住环境也不太好，图什么？

3、比较喜欢紫金长安，如果自住的话那就买呗，房子是用来住的，当然要买自己喜欢的。如果是投资为主才买大众追捧的呢，否则赚谁的钱去？

71平的一居室，这种户型自住合适，投资角度在这种小区里不占优，价格走势是略低于平均值的，否则也不会现在的价格。溢价肯定比较高，所以租金的话这种一居在本小区应该不算低，但放到海淀至少不高，放到北京那就低多了。

4、总之看自己的主要需求吧，考虑清楚再行动，买房是大事儿，慎重为好。我觉得思路还有点儿乱呢，说句不好听的就是“嘴里说不要，但身体挺诚实”，别着急再多考虑一下吧。

另外既然是给孩子准备的，那最好不以自己的感觉做选择，以大众的标准更稳妥。要不然等孩子长大了万一不太认可，作为老家儿又花钱又费力的，别扭不别扭？

仅供参考。

五

请问，我家住在西二环边上白云桥附近，家里离不开老人互相照顾。因孩子大了，需要新买一套，不需要学区房，想在这个周边的，公交三四站地的地方选一个总价600-700万的房子。能抗跌，大概率不换房，如果能满足3室最好。后续考虑老人来京住。优先考虑那个东南方向的房子、南北通透。看中居住环境和交通便利。

问题，想您帮我捋清下思路：

1、目前看了莲花小区，觉得乱、户型方正，预算内只能买两室，对学区不要求，户型大多是厨房在房屋正中间，不太满意。

2、六里桥，莲花池西路6号院104平650万，东南，独栋，安静，三室二厅，99年的房子。觉得价格高了。业主620不卖。

3、羊坊店新华社家属楼，只能两室、80多平。小区环境不错。地铁近。

想咨询您的意见，三个哪个更适合我。